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Tax return h&r block Publication 523 - Main Content Table of Contents Main HomeVacant land. Tax return h&r block Factors used to determine main home. Tax return h&r block Figuring Gain or LossSelling Price Amount Realized Adjusted Basis Amount of Gain or Loss Dispositions Other Than Sales Determining BasisCost As Basis Basis Other Than Cost Adjusted Basis Excluding the GainMaximum Exclusion Ownership and Use Tests Reduced Maximum Exclusion Nonqualified Use Business Use or Rental of HomeUnrecaptured section 1250 gain. Tax return h&r block Property Used Partly for Business or Rental Reporting the SaleSeller-financed mortgage. Tax return h&r block Individual taxpayer identification number (ITIN). Tax return h&r block More information. Tax return h&r block Comprehensive Examples Special SituationsException for sales to related persons. Tax return h&r block Deducting Taxes in the Year of SaleForm 1099-S. Tax return h&r block More information. Tax return h&r block Recapturing (Paying Back) a Federal Mortgage Subsidy Recapture of First-Time Homebuyer CreditExample. Tax return h&r block Worksheets How To Get Tax HelpLow Income Taxpayer Clinics Main Home This section explains the term “main home. Tax return h&r block ” Usually, the home you live in most of the time is your main home and can be a: House, Houseboat, Mobile home, Cooperative apartment, or Condominium. Tax return h&r block To exclude gain under the rules in this publication, you in most cases must have owned and lived in the property as your main home for at least 2 years during the 5-year period ending on the date of sale. Tax return h&r block Land. Tax return h&r block   If you sell the land on which your main home is located, but not the house itself, you cannot exclude any gain you have from the sale of the land. Tax return h&r block Example. Tax return h&r block You buy a piece of land and move your main home to it. Tax return h&r block Then, you sell the land on which your main home was located. Tax return h&r block This sale is not considered a sale of your main home, and you cannot exclude any gain on the sale of the land. Tax return h&r block Vacant land. Tax return h&r block   The sale of vacant land is not a sale of your main home unless: The vacant land is adjacent to land containing your home, You owned and used the vacant land as part of your main home, The separate sale of your home satisfies the requirements for exclusion and occurs within 2 years before or 2 years after the date of the sale of the vacant land, and The other requirements for excluding gain from the sale of a main home have been satisfied with respect to the vacant land. Tax return h&r block If these requirements are met, the sale of the home and the sale of the vacant land are treated as one sale and only one maximum exclusion can be applied to any gain. Tax return h&r block See Excluding the Gain , later. Tax return h&r block The destruction of your home is treated as a sale of your home. Tax return h&r block As a result, you may be able to meet these requirements if you sell vacant land used as a part of your main home within 2 years from the date of the destruction of your main home. Tax return h&r block For information, see Publication 547. Tax return h&r block More than one home. Tax return h&r block   If you have more than one home, you can exclude gain only from the sale of your main home. Tax return h&r block You must include in income the gain from the sale of any other home. Tax return h&r block If you have two homes and live in each of them, your main home is ordinarily the one you live in most of the time during the year. Tax return h&r block Example 1. Tax return h&r block You own two homes, one in New York and one in Florida. Tax return h&r block From 2009 through 2013, you live in the New York home for 7 months and in the Florida residence for 5 months of each year. Tax return h&r block In the absence of facts and circumstances indicating otherwise, the New York home is your main home. Tax return h&r block You would be eligible to exclude the gain from the sale of the New York home but not of the Florida home in 2013. Tax return h&r block Example 2. Tax return h&r block You own a house, but you live in another house that you rent. Tax return h&r block The rented house is your main home. Tax return h&r block Example 3. Tax return h&r block You own two homes, one in Virginia and one in New Hampshire. Tax return h&r block In 2009 and 2010, you lived in the Virginia home. Tax return h&r block In 2011 and 2012, you lived in the New Hampshire home. Tax return h&r block In 2013, you lived again in the Virginia home. Tax return h&r block Your main home in 2009, 2010, and 2013 is the Virginia home. Tax return h&r block Your main home in 2011 and 2012 is the New Hampshire home. Tax return h&r block You would be eligible to exclude gain from the sale of either home (but not both) in 2013. Tax return h&r block Factors used to determine main home. Tax return h&r block   In addition to the amount of time you live in each home, other factors are relevant in determining which home is your main home. Tax return h&r block Those factors include the following. Tax return h&r block Your place of employment. Tax return h&r block The location of your family members' main home. Tax return h&r block Your mailing address for bills and correspondence. Tax return h&r block The address listed on your: Federal and state tax returns, Driver's license, Car registration, and Voter registration card. Tax return h&r block The location of the banks you use. Tax return h&r block The location of recreational clubs and religious organizations of which you are a member. Tax return h&r block Property used partly as your main home. Tax return h&r block   If you use only part of the property as your main home, the rules discussed in this publication apply only to the gain or loss on the sale of that part of the property. Tax return h&r block For details, see Business Use or Rental of Home , later. Tax return h&r block Figuring Gain or Loss To figure the gain or loss on the sale of your main home, you must know the selling price, the amount realized, and the adjusted basis. Tax return h&r block Subtract the adjusted basis from the amount realized to get your gain or loss. Tax return h&r block     Selling price     − Selling expenses       Amount realized     − Adjusted basis       Gain or loss   Gain. Tax return h&r block   Gain is the excess of the amount realized over the adjusted basis of the property. Tax return h&r block Loss. Tax return h&r block   Loss is the excess of the adjusted basis over the amount realized for the property. Tax return h&r block Selling Price The selling price is the total amount you receive for your home. Tax return h&r block It includes money and the fair market value of any other property or any other services you receive and all notes, mortgages or other debts assumed by the buyer as part of the sale. Tax return h&r block Personal property. Tax return h&r block   The selling price of your home does not include amounts you received for personal property sold with your home. Tax return h&r block Personal property is property that is not a permanent part of the home. Tax return h&r block Examples are furniture, draperies, rugs, a washer and dryer, and lawn equipment. Tax return h&r block Separately stated amounts you received for these items should not be shown on Form 1099-S (discussed later). Tax return h&r block Any gains from sales of personal property must be included in your income, but not as part of the sale of your home. Tax return h&r block Payment by employer. Tax return h&r block   You may have to sell your home because of a job transfer. Tax return h&r block If your employer pays you for a loss on the sale or for your selling expenses, do not include the payment as part of the selling price. Tax return h&r block Your employer will include it as wages in box 1 of your Form W-2 and you will include it in your income on Form 1040, line 7, or on Form 1040NR, line 8. Tax return h&r block Option to buy. Tax return h&r block   If you grant an option to buy your home and the option is exercised, add the amount you receive for the option to the selling price of your home. Tax return h&r block If the option is not exercised, you must report the amount as ordinary income in the year the option expires. Tax return h&r block Report this amount on Form 1040, line 21, or on Form 1040NR, line 21. Tax return h&r block Form 1099-S. Tax return h&r block   If you received Form 1099-S, box 2 (gross proceeds) should show the total amount you received for your home. Tax return h&r block   However, box 2 will not include the fair market value of any services or property other than cash or notes you received or will receive. Tax return h&r block Instead, box 4 will be checked to indicate your receipt or expected receipt of these items. Tax return h&r block Amount Realized The amount realized is the selling price minus selling expenses. Tax return h&r block Selling expenses. Tax return h&r block   Selling expenses include: Commissions, Advertising fees, Legal fees, and Loan charges paid by the seller, such as loan placement fees or “points. Tax return h&r block ” Adjusted Basis While you owned your home, you may have made adjustments (increases or decreases) to the basis. Tax return h&r block This adjusted basis must be determined before you can figure gain or loss on the sale of your home. Tax return h&r block For information on how to figure your home's adjusted basis, see Determining Basis , later. Tax return h&r block Amount of Gain or Loss To figure the amount of gain or loss, compare the amount realized to the adjusted basis. Tax return h&r block Gain on sale. Tax return h&r block   If the amount realized is more than the adjusted basis, the difference is a gain and, except for any part you can exclude, generally is taxable. Tax return h&r block Loss on sale. Tax return h&r block   If the amount realized is less than the adjusted basis, the difference is a loss. Tax return h&r block Generally, a loss on the sale of your main home cannot be deducted. Tax return h&r block Jointly owned home. Tax return h&r block   If you and your spouse sell your jointly owned home and file a joint return, you figure your gain or loss as one taxpayer. Tax return h&r block Separate returns. Tax return h&r block   If you file separate returns, each of you must figure your own gain or loss according to your ownership interest in the home. Tax return h&r block Your ownership interest is generally determined by state law. Tax return h&r block Joint owners not married. Tax return h&r block   If you and a joint owner other than your spouse sell your jointly owned home, each of you must figure your own gain or loss according to your ownership interest in the home. Tax return h&r block Each of you applies the rules discussed in this publication on an individual basis. Tax return h&r block Dispositions Other Than Sales Some special rules apply to other dispositions of your main home. Tax return h&r block Foreclosure or repossession. Tax return h&r block   If your home was foreclosed on or repossessed, you have a disposition. Tax return h&r block See Publication 4681 to determine if you have ordinary income, gain, or loss. Tax return h&r block More information. Tax return h&r block   If part of a home is used for business or rental purposes, see Foreclosures and Repossessions in chapter 1 of Publication 544 for more information. Tax return h&r block Publication 544 has examples of how to figure gain or loss on a foreclosure or repossession. Tax return h&r block Abandonment. Tax return h&r block   If you abandon your home, see Publication 4681 to determine if you have ordinary income, gain, or loss. Tax return h&r block Trading (exchanging) homes. Tax return h&r block   If you trade your home for another home, treat the trade as a sale and a purchase. Tax return h&r block Example. Tax return h&r block You owned and lived in a home with an adjusted basis of $41,000. Tax return h&r block A real estate dealer accepted your old home as a trade-in and allowed you $50,000 toward a new home priced at $80,000. Tax return h&r block This is treated as a sale of your old home for $50,000 with a gain of $9,000 ($50,000 − $41,000). Tax return h&r block If the dealer had allowed you $27,000 and assumed your unpaid mortgage of $23,000 on your old home, your sales price would still be $50,000 (the $27,000 trade-in allowed plus the $23,000 mortgage assumed). Tax return h&r block Transfer to spouse. Tax return h&r block   If you transfer your home to your spouse or you transfer it to your former spouse incident to your divorce, you in most cases have no gain or loss (unless the Exception, discussed next, applies). Tax return h&r block This is true even if you receive cash or other consideration for the home. Tax return h&r block As a result, the rules explained in this publication do not apply. Tax return h&r block   If you owned your home jointly with your spouse and transfer your interest in the home to your spouse, or to your former spouse incident to your divorce, the same rule applies. Tax return h&r block You have no gain or loss. Tax return h&r block Exception. Tax return h&r block   These transfer rules do not apply if your spouse or former spouse is a nonresident alien. Tax return h&r block In that case, you generally will have a gain or loss. Tax return h&r block More information. Tax return h&r block    See Property Settlements in Publication 504, Divorced or Separated Individuals, for more information. Tax return h&r block Involuntary conversion. Tax return h&r block   You have a disposition when your home is destroyed or condemned and you receive other property or money in payment, such as insurance or a condemnation award. Tax return h&r block This is treated as a sale and you may be able to exclude all or part of any gain from the destruction or condemnation of your home, as explained later under Special Situations (see Home destroyed or condemned ). Tax return h&r block Determining Basis You need to know your basis in your home to figure any gain or loss when you sell it. Tax return h&r block Your basis in your home is determined by how you got the home. Tax return h&r block Generally, your basis is its cost if you bought it or built it. Tax return h&r block If you got it in some other way (inheritance, gift, etc. Tax return h&r block ), your basis is generally either its fair market value when you received it or the adjusted basis of the previous owner. Tax return h&r block While you owned your home, you may have made adjustments (increases or decreases) to your home's basis. Tax return h&r block The result of these adjustments is your home's adjusted basis, which is used to figure gain or loss on the sale of your home. Tax return h&r block To figure your adjusted basis, you can use Worksheet 1, near the end of this publication. Tax return h&r block Filled-in examples of that worksheet are included in the Comprehensive Examples , later. Tax return h&r block Cost As Basis The cost of property is the amount you paid for it in cash, debt obligations, other property, or services. Tax return h&r block Purchase. Tax return h&r block   If you bought your home, your basis is its cost to you. Tax return h&r block This includes the purchase price and certain settlement or closing costs. Tax return h&r block In most cases, your purchase price includes your down payment and any debt, such as a first or second mortgage or notes you gave the seller in payment for the home. Tax return h&r block If you build, or contract to build, a new home, your purchase price can include costs of construction, as discussed later. Tax return h&r block Seller-paid points. Tax return h&r block   If the person who sold you your home paid points on your loan, you may have to reduce your home's basis by the amount of the points, as shown in the following chart. Tax return h&r block    IF you bought your home. Tax return h&r block . Tax return h&r block . Tax return h&r block THEN reduce your home's basis by the seller-paid points. Tax return h&r block . Tax return h&r block . Tax return h&r block after 1990 but before April 4, 1994 only if you deducted them as home mortgage interest in the year paid. Tax return h&r block after April 3, 1994 even if you did not deduct them. Tax return h&r block Settlement fees or closing costs. Tax return h&r block   When you bought your home, you may have paid settlement fees or closing costs in addition to the contract price of the property. Tax return h&r block You can include in your basis some of the settlement fees and closing costs you paid for buying the home, but not the fees and costs for getting a mortgage loan. Tax return h&r block A fee paid for buying the home is any fee you would have had to pay even if you paid cash for the home (that is, without the need for financing). Tax return h&r block   Settlement fees do not include amounts placed in escrow for the future payment of items such as taxes and insurance. Tax return h&r block   Some of the settlement fees or closing costs that you can include in your basis are: Abstract fees (abstract of title fees), Charges for installing utility services, Legal fees (including fees for the title search and preparing the sales contract and deed), Recording fees, Survey fees, Transfer or stamp taxes, Owner's title insurance, and Any amounts the seller owes that you agree to pay, such as: Certain real estate taxes (discussed later), Back interest, Recording or mortgage fees, Charges for improvements or repairs, and Sales commissions. Tax return h&r block   Some settlement fees and closing costs you cannot include in your basis are: Fire insurance premiums, Rent for occupancy of the house before closing, Charges for utilities or other services related to occupancy of the house before closing, Any fee or cost that you deducted as a moving expense (allowed for certain fees and costs before 1994), Charges connected with getting a mortgage loan, such as: Mortgage insurance premiums (including funding fees connected with loans guaranteed by the Department of Veterans Affairs), Loan assumption fees, Cost of a credit report, Fee for an appraisal required by a lender, and Fees for refinancing a mortgage. Tax return h&r block Real estate taxes. Tax return h&r block   Real estate taxes for the year you bought your home may affect your basis, as shown in the following chart. Tax return h&r block    IF. Tax return h&r block . Tax return h&r block . Tax return h&r block AND. Tax return h&r block . Tax return h&r block . Tax return h&r block THEN the taxes. Tax return h&r block . Tax return h&r block . Tax return h&r block you pay taxes that the seller owed on the home up to the date of sale the seller does not reimburse you are added to the basis of your home. Tax return h&r block the seller reimburses you do not affect the basis of your home. Tax return h&r block the seller pays taxes for you (taxes owed beginning on the date of sale) you do not reimburse the seller are subtracted from the basis of your home. Tax return h&r block you reimburse the seller do not affect the basis of your home. Tax return h&r block Construction. Tax return h&r block   If you contracted to have your house built on land you own, your basis is: The cost of the land, plus The amount it cost you to complete the house, including: The cost of labor and materials, Any amounts paid to a contractor, Any architect's fees, Building permit charges, Utility meter and connection charges, and Legal fees directly connected with building the house. Tax return h&r block   Your cost includes your down payment and any debt such as a first or second mortgage or notes you gave the seller or builder. Tax return h&r block It also includes certain settlement or closing costs. Tax return h&r block You may have to reduce your basis by points the seller paid for you. Tax return h&r block For more information, see Seller-paid points and Settlement fees or closing costs , earlier. Tax return h&r block Built by you. Tax return h&r block   If you built all or part of your house yourself, its basis is the total amount it cost you to complete it. Tax return h&r block Do not include in the cost of the house: The value of your own labor, or The value of any other labor you did not pay for. Tax return h&r block Temporary housing. Tax return h&r block   If a builder gave you temporary housing while your home was being finished, you must reduce your basis by the part of the contract price that was for the temporary housing. Tax return h&r block To figure the amount of the reduction, multiply the contract price by a fraction. Tax return h&r block The numerator is the value of the temporary housing, and the denominator is the sum of the value of the temporary housing plus the value of the new home. Tax return h&r block Cooperative apartment. Tax return h&r block   If you are a tenant-stockholder in a cooperative housing corporation, your basis in the cooperative apartment used as your home is usually the cost of your stock in the corporation. Tax return h&r block This may include your share of a mortgage on the apartment building. Tax return h&r block Condominium. Tax return h&r block   To determine your basis in a condominium apartment used as your home, use the same rules as for any other home. Tax return h&r block Basis Other Than Cost You must use a basis other than cost, such as adjusted basis or fair market value, if you received your home as a gift, inheritance, a trade, or from your spouse. Tax return h&r block These situations are discussed in the following pages. Tax return h&r block Also, the instructions for Worksheet 1 (near the end of the publication) address each of these issues. Tax return h&r block Other special rules may apply in certain situations. Tax return h&r block If you converted the property, or some part of it, to business or rental use, see Property Changed to Business or Rental Use, in Publication 551. Tax return h&r block Home received as gift. Tax return h&r block   Use the following chart to find the basis of a home you received as a gift. Tax return h&r block IF the donor's adjusted basis at the time of the gift was. Tax return h&r block . Tax return h&r block . Tax return h&r block THEN your basis is. Tax return h&r block . Tax return h&r block . Tax return h&r block more than the fair market value of the home at that time the same as the donor's adjusted basis at the time of the gift. Tax return h&r block   Exception: If using the donor's adjusted basis results in a loss when you sell the home, you must use the fair market value of the home at the time of the gift as your basis. Tax return h&r block If using the fair market value results in a gain, you have neither gain nor loss. Tax return h&r block equal to or less than the fair market value at that time, and you received the gift before 1977 the smaller of the: • donor's adjusted basis, plus  any federal gift tax paid on  the gift, or • the home's fair market value  at the time of the gift. Tax return h&r block equal to or less than the fair market value at that time, and you received the gift after 1976 the same as the donor's adjusted basis, plus the part of any federal gift tax paid that is due to the net increase in value of the home (explained next). Tax return h&r block Fair market value. Tax return h&r block   The fair market value of property at the time of the gift is the value of the property as appraised for purposes of the federal gift tax. Tax return h&r block If the gift was not subject to the federal gift tax, the fair market value is the value as appraised for the purposes of a state gift tax. Tax return h&r block Part of federal gift tax due to net increase in value. Tax return h&r block   Figure the part of the federal gift tax paid that is due to the net increase in value of the home by multiplying the total federal gift tax paid by a fraction. Tax return h&r block The numerator of the fraction is the net increase in the value of the home, and the denominator is the value of the home for gift tax purposes after reduction by any annual exclusion and marital or charitable deduction that applies to the gift. Tax return h&r block The net increase in the value of the home is its fair market value minus the donor's adjusted basis immediately before the gift. Tax return h&r block Home acquired from a decedent who died before or after 2010. Tax return h&r block   If you inherited your home from a decedent who died before or after 2010, your basis is the fair market value of the property on the date of the decedent's death (or the later alternate valuation date chosen by the personal representative of the estate). Tax return h&r block If an estate tax return was filed or required to be filed, the value of the property listed on the estate tax return is your basis. Tax return h&r block If a federal estate tax return did not have to be filed, your basis in the home is the same as its appraised value at the date of death, for purposes of state inheritance or transmission taxes. Tax return h&r block Surviving spouse. Tax return h&r block   If you are a surviving spouse and you owned your home jointly, your basis in the home will change. Tax return h&r block The new basis for the interest your spouse owned will be its fair market value on the date of death (or alternate valuation date). Tax return h&r block The basis in your interest will remain the same. Tax return h&r block Your new basis in the home is the total of these two amounts. Tax return h&r block   If you and your spouse owned the home either as tenants by the entirety or as joint tenants with right of survivorship, you will each be considered to have owned one-half of the home. Tax return h&r block Example. Tax return h&r block Your jointly owned home (owned as joint tenants with right of survivorship) had an adjusted basis of $50,000 on the date of your spouse's death, and the fair market value on that date was $100,000. Tax return h&r block Your new basis in the home is $75,000 ($25,000 for one-half of the adjusted basis plus $50,000 for one-half of the fair market value). Tax return h&r block Community property. Tax return h&r block   In community property states (Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington, and Wisconsin), each spouse is usually considered to own half of the community property. Tax return h&r block When either spouse dies, the total fair market value of the community property becomes the basis of the entire property, including the part belonging to the surviving spouse. Tax return h&r block For this to apply, at least half the value of the community property interest must be includible in the decedent's gross estate, whether or not the estate must file a return. Tax return h&r block   For more information about community property, see Publication 555, Community Property. Tax return h&r block    If you are selling a home in which you acquired an interest from a decedent who died in 2010, see Publication 4895, Tax Treatment of Property Acquired From a Decedent Dying in 2010, to determine your basis. Tax return h&r block Home received as trade. Tax return h&r block   If you acquired your home as a trade for other property, in most cases, the basis of your home is the fair market value (at the time of the trade) of the property you gave up. Tax return h&r block If you traded one home for another, you have made a sale and purchase. Tax return h&r block In that case, you may have a gain. Tax return h&r block See Trading (exchanging) homes under Dispositions Other Than Sales, earlier, for an example of figuring the gain. Tax return h&r block Home received from spouse. Tax return h&r block   If you received your home from your spouse or from your former spouse incident to your divorce, your basis in the home depends on the date of the transfer. Tax return h&r block Transfers after July 18, 1984. Tax return h&r block   If you received the home after July 18, 1984, there was no gain or loss on the transfer. Tax return h&r block In most cases, your basis in this home is the same as your spouse's (or former spouse's) adjusted basis just before you received it. Tax return h&r block This rule applies even if you received the home in exchange for cash, the release of marital rights, the assumption of liabilities, or other considerations. Tax return h&r block   If you owned a home jointly with your spouse and your spouse transferred his or her interest in the home to you, in most cases, your basis in the half interest received from your spouse is the same as your spouse's adjusted basis just before the transfer. Tax return h&r block This also applies if your former spouse transferred his or her interest in the home to you incident to your divorce. Tax return h&r block Your basis in the half interest you already owned does not change. Tax return h&r block Your new basis in the home is the total of these two amounts. Tax return h&r block Transfers before July 19, 1984. Tax return h&r block   If you received your home before July 19, 1984, in exchange for your release of marital rights, in most cases, your basis in the home is generally its fair market value at the time you received it. Tax return h&r block More information. Tax return h&r block   For more information on property received from a spouse or former spouse, see Property Settlements in Publication 504. Tax return h&r block Involuntary conversion. Tax return h&r block   If your home is destroyed or condemned, you may receive insurance proceeds or a condemnation award. Tax return h&r block If you acquired a replacement home with these proceeds, the basis is its cost decreased by any gain not recognized on the conversion under the rules explained in: Publication 547, in the case of a home that was destroyed, or Chapter 1 of Publication 544, in the case of a home that was condemned. Tax return h&r block Example. Tax return h&r block A fire destroyed your home that you owned and used for only 6 months. Tax return h&r block The home had an adjusted basis of $80,000 and the insurance company paid you $130,000 for the loss. Tax return h&r block Your gain is $50,000 ($130,000 − $80,000). Tax return h&r block You bought a replacement home for $100,000. Tax return h&r block The part of your gain that is taxable is $30,000 ($130,000 − $100,000), the unspent part of the payment from the insurance company. Tax return h&r block The rest of the gain ($20,000) is not taxable, so that amount reduces your basis in the new home. Tax return h&r block The basis of the new home is figured as follows. Tax return h&r block Cost of replacement home $100,000 Minus: Gain not recognized 20,000 Basis of the replacement home $80,000 More information. Tax return h&r block   For more information about basis, see Publication 551. Tax return h&r block Adjusted Basis Adjusted basis is your cost or other basis increased or decreased by certain amounts. Tax return h&r block To figure your adjusted basis, you can use Worksheet 1, found toward the end of this publication. Tax return h&r block Filled-in examples of that worksheet are included in Comprehensive Examples , later. Tax return h&r block Recordkeeping. Tax return h&r block You should keep records to prove your home's adjusted basis. Tax return h&r block Ordinarily, you must keep records for 3 years after the due date for filing your return for the tax year in which you sold your home. Tax return h&r block But if you sold a home before May 7, 1997, and postponed tax on any gain, the basis of that home affects the basis of the new home you bought. Tax return h&r block Keep records proving the basis of both homes as long as they are needed for tax purposes. Tax return h&r block The records you should keep include: Proof of the home's purchase price and purchase expenses; Receipts and other records for all improvements, additions, and other items that affect the home's adjusted basis; Any worksheets or other computations you used to figure the adjusted basis of the home you sold, the gain or loss on the sale, the exclusion, and the taxable gain; Any Form 982 you filed to exclude any discharge of qualified principal residence indebtedness; Any Form 2119, Sale of Your Home, you filed to postpone gain from the sale of a previous home before May 7, 1997; and Any worksheets you used to prepare Form 2119, such as the Adjusted Basis of Home Sold Worksheet or the Capital Improvements Worksheet from the Form 2119 instructions, or other source of computations. Tax return h&r block Increases to Basis These include the following. Tax return h&r block Additions and other improvements that have a useful life of more than 1 year. Tax return h&r block Special assessments for local improvements. Tax return h&r block Amounts you spent after a casualty to restore damaged property. Tax return h&r block Improvements. Tax return h&r block   These add to the value of your home, prolong its useful life, or adapt it to new uses. Tax return h&r block You add the cost of additions and other improvements to the basis of your property. Tax return h&r block   The following chart lists some other examples of improvements. Tax return h&r block Examples of Improvements That Increase Basis Additions Bedroom Bathroom Deck Garage Porch Patio Heating & Air Conditioning Heating system Central air conditioning Furnace Duct work Central humidifier Filtration system Lawn & Grounds Landscaping Driveway Walkway Fence  Retaining wall Sprinkler system Swimming pool  Miscellaneous Storm windows, doors New roof Central vacuum Wiring upgrades Satellite dish Security system  Plumbing Septic system Water heater Soft water system Filtration system  Interior Improvements Built-in appliances  Kitchen modernization  Flooring Wall-to-wall carpeting  Insulation Attic Walls Floors Pipes and duct work Improvements no longer part of home. Tax return h&r block   Your home's adjusted basis does not include the cost of any improvements that are replaced and are no longer part of the home. Tax return h&r block Example. Tax return h&r block You put wall-to-wall carpeting in your home 15 years ago. Tax return h&r block Later, you replaced that carpeting with new wall-to-wall carpeting. Tax return h&r block The cost of the old carpeting you replaced is no longer part of your home's adjusted basis. Tax return h&r block Repairs. Tax return h&r block   These maintain your home in good condition but do not add to its value or prolong its life. Tax return h&r block You do not add their cost to the basis of your property. Tax return h&r block Examples. Tax return h&r block Repainting your house inside or outside, fixing your gutters or floors, repairing leaks or plastering, and replacing broken window panes are examples of repairs. Tax return h&r block Exception. Tax return h&r block   The entire job is considered an improvement if items that would otherwise be considered repairs are done as part of an extensive remodeling or restoration of your home. Tax return h&r block For example, if you have a casualty and your home is damaged, increase your basis by the amount you spend on repairs that restore the property to its pre-casualty condition. Tax return h&r block Decreases to Basis These include the following. Tax return h&r block Discharge of qualified principal residence indebtedness that was excluded from income (but not below zero). Tax return h&r block For details, see Publication 4681. Tax return h&r block Some or all of the cancellation of debt income that was excluded due to your bankruptcy or insolvency. Tax return h&r block For details, see Publication 4681. Tax return h&r block Gain you postponed from the sale of a previous home before May 7, 1997. Tax return h&r block Deductible casualty losses. Tax return h&r block Insurance payments you received or expect to receive for casualty losses. Tax return h&r block Payments you received for granting an easement or right-of-way. Tax return h&r block Depreciation allowed or allowable if you used your home for business or rental purposes. Tax return h&r block Energy-related credits allowed for expenditures made on the residence. Tax return h&r block (Reduce the increase in basis otherwise allowable for expenditures on the residence by the amount of credit allowed for those expenditures. Tax return h&r block ) Adoption credit you claimed for improvements added to the basis of your home. Tax return h&r block Nontaxable payments from an adoption assistance program of your employer you used for improvements you added to the basis of your home. Tax return h&r block Energy conservation subsidy excluded from your gross income because you received it (directly or indirectly) from a public utility after 1992 to buy or install any energy conservation measure. Tax return h&r block An energy conservation measure is an installation or modification primarily designed either to reduce consumption of electricity or natural gas or to improve the management of energy demand for a home. Tax return h&r block District of Columbia first-time homebuyer credit allowed on the purchase of a principal residence in the District of Columbia. Tax return h&r block General sales taxes claimed as an itemized deduction on Schedule A (Form 1040) that were imposed on the purchase of personal property, such as a houseboat used as your home or a mobile home. Tax return h&r block Discharges of qualified principal residence indebtedness. Tax return h&r block   You may be able to exclude from gross income a discharge of qualified principal residence indebtedness. Tax return h&r block This exclusion applies to discharges made after 2006 and before 2014. Tax return h&r block If you choose to exclude this income, you must reduce (but not below zero) the basis of your principal residence by the amount excluded from gross income. Tax return h&r block   File Form 982 with your tax return. Tax return h&r block See the form's instructions for detailed information. Tax return h&r block    A decrease in basis due to a discharge of qualified principal residence indebtedness that is excluded from income occurs only if you retain ownership of the principal residence after a discharge. Tax return h&r block In most cases, this would occur in a refinancing or a restructuring of the mortgage. Tax return h&r block Excluding the Gain You may qualify to exclude from your income all or part of any gain from the sale of your main home. Tax return h&r block This means that, if you qualify, you will not have to pay tax on the gain up to the limit described under Maximum Exclusion , next. Tax return h&r block To qualify, you must meet the ownership and use tests described later. Tax return h&r block You can choose not to take the exclusion by including the gain from the sale in your gross income on your tax return for the year of the sale. Tax return h&r block This choice can be made (or revoked) at any time before the expiration of a 3-year period beginning on the due date of your return (not including extensions) for the year of the sale. Tax return h&r block You can use Worksheet 2 (near the end of this publication) to figure the amount of your exclusion and your taxable gain, if any. Tax return h&r block If you have any taxable gain from the sale of your home, you may have to increase your withholding or make estimated tax payments. Tax return h&r block See Publication 505, Tax Withholding and Estimated Tax. Tax return h&r block Maximum Exclusion You can exclude up to $250,000 of the gain (other than gain allocated to periods of nonqualified use) on the sale of your main home if all of the following are true. Tax return h&r block You meet the ownership test. Tax return h&r block You meet the use test. Tax return h&r block During the 2-year period ending on the date of the sale, you did not exclude gain from the sale of another home. Tax return h&r block For details on gain allocated to periods of nonqualified use, see Nonqualified Use , later. Tax return h&r block If you and another person owned the home jointly but file separate returns, each of you can exclude up to $250,000 of gain from the sale of your interest in the home if each of you meets the three conditions just listed. Tax return h&r block You may be able to exclude up to $500,000 of the gain (other than gain allocated to periods of nonqualified use) on the sale of your main home if you are married and file a joint return and meet the requirements listed in the discussion of the special rules for joint returns, later, under Married Persons . Tax return h&r block Ownership and Use Tests To claim the exclusion, you must meet the ownership and use tests. Tax return h&r block This means that during the 5-year period ending on the date of the sale, you must have: Owned the home for at least 2 years (the ownership test), and Lived in the home as your main home for at least 2 years (the use test). Tax return h&r block Exception. Tax return h&r block   If you owned and lived in the property as your main home for less than 2 years, you can still claim an exclusion in some cases. Tax return h&r block However, the maximum amount you may be able to exclude will be reduced. Tax return h&r block See Reduced Maximum Exclusion , later. Tax return h&r block Example 1—home owned and occupied for at least 2 years. Tax return h&r block Mya bought and moved into her main home in September 2011. Tax return h&r block She sold the home at a gain in October 2013. Tax return h&r block During the 5-year period ending on the date of sale in October 2013, she owned and lived in the home for more than 2 years. Tax return h&r block She meets the ownership and use tests. Tax return h&r block Example 2—ownership test met but use test not met. Tax return h&r block Ayden bought a home, lived in it for 6 months, moved out, and never occupied the home again. Tax return h&r block He later sold the home for a gain in June 2013. Tax return h&r block He owned the home during the entire 5-year period ending on the date of sale. Tax return h&r block He meets the ownership test but not the use test. Tax return h&r block He cannot exclude any part of his gain on the sale unless he qualified for a reduced maximum exclusion (explained later). Tax return h&r block Period of Ownership and Use The required 2 years of ownership and use during the 5-year period ending on the date of the sale do not have to be continuous nor do they both have to occur at the same time. Tax return h&r block You meet the tests if you can show that you owned and lived in the property as your main home for either 24 full months or 730 days (365 × 2) during the 5-year period ending on the date of sale. Tax return h&r block Example. Tax return h&r block Naomi bought and moved into a house in July 2009. Tax return h&r block She lived there for 13 months and then moved in with a friend. Tax return h&r block She later moved back into her house and lived there for 12 months until she sold it in August 2013. Tax return h&r block Naomi meets the ownership and use tests because, during the 5-year period ending on the date of sale, she owned the house for more than 2 years and lived in it for a total of 25 (13 + 12) months. Tax return h&r block Temporary absence. Tax return h&r block   Short temporary absences for vacations or other seasonal absences, even if you rent out the property during the absences, are counted as periods of use. Tax return h&r block The following examples assume that the reduced maximum exclusion (discussed later) does not apply to the sales. Tax return h&r block Example 1. Tax return h&r block David Johnson, who is single, bought and moved into his home on February 1, 2011. Tax return h&r block Each year during 2011 and 2012, David left his home for a 2-month summer vacation. Tax return h&r block David sold the house on March 1, 2013. Tax return h&r block Although the total time David lived in his home is less than 2 years (21 months), he meets the use requirement and may exclude gain. Tax return h&r block The 2-month vacations are short temporary absences and are counted as periods of use in determining whether David used the home for the required 2 years. Tax return h&r block Example 2. Tax return h&r block Professor Paul Beard, who is single, bought and moved into a house in December 2010, went abroad for a 1-year sabbatical leave in January 2012, returned to the house in January 2013, and sold it at a gain in February 2013. Tax return h&r block Because his leave was not a short temporary absence, he cannot include the period of leave to meet the 2-year use test. Tax return h&r block He cannot exclude any part of his gain because he did not use the residence for the required 2 years. Tax return h&r block Ownership and use tests met at different times. Tax return h&r block   You can meet the ownership and use tests during different 2-year periods. Tax return h&r block However, you must meet both tests during the 5-year period ending on the date of the sale. Tax return h&r block Example. Tax return h&r block Beginning in 2002, Helen Jones lived in a rented apartment. Tax return h&r block The apartment building was later converted to condominiums, and she bought her same apartment on December 3, 2010. Tax return h&r block In 2011, Helen became ill and on April 14 of that year she moved to her daughter's home. Tax return h&r block On July 12, 2013, while still living in her daughter's home, she sold her condominium. Tax return h&r block Helen can exclude gain on the sale of her condominium because she met the ownership and use tests during the 5-year period from July 13, 2008, to July 12, 2013, the date she sold the condominium. Tax return h&r block She owned her condominium from December 3, 2010, to July 12, 2013 (more than 2 years). Tax return h&r block She lived in the property from July 13, 2008 (the beginning of the 5-year period), to April 14, 2011 (more than 2 years). Tax return h&r block The time Helen lived in her daughter's home during the 5-year period can be counted toward her period of ownership, and the time she lived in her rented apartment during the 5-year period can be counted toward her period of use. Tax return h&r block Cooperative apartment. Tax return h&r block   If you sold stock as a tenant-shareholder in a cooperative housing corporation, the ownership and use tests are met if, during the 5-year period ending on the date of sale, you: Owned the stock for at least 2 years, and Lived in the house or apartment that the stock entitled you to occupy as your main home for at least 2 years. Tax return h&r block Exceptions to Ownership and Use Tests The following sections contain exceptions to the ownership and use tests for certain taxpayers. Tax return h&r block Exception for individuals with a disability. Tax return h&r block   There is an exception to the use test if: You become physically or mentally unable to care for yourself, and You owned and lived in your home as your main home for a total of at least 1 year during the 5-year period before the sale of your home. Tax return h&r block Under this exception, you are considered to live in your home during any time within the 5-year period that you own the home and live in a facility (including a nursing home) licensed by a state or political subdivision to care for persons in your condition. Tax return h&r block   If you meet this exception to the use test, you still have to meet the 2-out-of-5-year ownership test to claim the exclusion. Tax return h&r block Previous home destroyed or condemned. Tax return h&r block   For the ownership and use tests, you add the time you owned and lived in a previous home that was destroyed or condemned to the time you owned and lived in the replacement home on whose sale you wish to exclude gain. Tax return h&r block This rule applies if any part of the basis of the home you sold depended on the basis of the destroyed or condemned home (see Involuntary Conversions in Publication 551). Tax return h&r block Otherwise, you must have owned and lived in the same home for 2 of the 5 years before the sale to qualify for the exclusion. Tax return h&r block Members of the uniformed services or Foreign Service, employees of the intelligence community, or employees or volunteers of the Peace Corps. Tax return h&r block   You can choose to have the 5-year test period for ownership and use suspended during any period you or your spouse serve on qualified official extended duty (defined later) as a member of the uniformed services or Foreign Service of the United States, or as an employee of the intelligence community. Tax return h&r block You can choose to have the 5-year test period for ownership and use suspended during any period you or your spouse serve outside the United States either as an employee of the Peace Corps on qualified official extended duty (defined later) or as an enrolled volunteer or volunteer leader of the Peace Corps. Tax return h&r block This means that you may be able to meet the 2-year use test even if, because of your service, you did not actually live in your home for at least the required 2 years during the 5-year period ending on the date of sale. Tax return h&r block   If this helps you qualify to exclude gain, you can choose to have the 5-year test period suspended by filing a return for the year of sale that does not include the gain. Tax return h&r block Example. Tax return h&r block John bought and moved into a home in 2005. Tax return h&r block He lived in it as his main home for 2½ years. Tax return h&r block For the next 6 years, he did not live in it because he was on qualified official extended duty with the Army. Tax return h&r block He then sold the home at a gain in 2013. Tax return h&r block To meet the use test, John chooses to suspend the 5-year test period for the 6 years he was on qualified official extended duty. Tax return h&r block This means he can disregard those 6 years. Tax return h&r block Therefore, John's 5-year test period consists of the 5 years before he went on qualified official extended duty. Tax return h&r block He meets the ownership and use tests because he owned and lived in the home for 2½ years during this test period. Tax return h&r block Period of suspension. Tax return h&r block   The period of suspension cannot last more than 10 years. Tax return h&r block Together, the 10-year suspension period and the 5-year test period can be as long as, but no more than, 15 years. Tax return h&r block You cannot suspend the 5-year period for more than one property at a time. Tax return h&r block You can revoke your choice to suspend the 5-year period at any time. Tax return h&r block Example. Tax return h&r block Mary bought a home on April 1, 1997. Tax return h&r block She used it as her main home until August 31, 2000. Tax return h&r block On September 1, 2000, she went on qualified official extended duty with the Navy. Tax return h&r block She did not live in the house again before selling it on July 31, 2013. Tax return h&r block Mary chooses to use the entire 10-year suspension period. Tax return h&r block Therefore, the suspension period would extend back from July 31, 2013, to August 1, 2003, and the 5-year test period would extend back to August 1, 1998. Tax return h&r block During that period, Mary owned the house all 5 years and lived in it as her main home from August 1, 1998, until August 31, 2000, a period of more than 24 months. Tax return h&r block She meets the ownership and use tests because she owned and lived in the home for at least 2 years during this test period. Tax return h&r block Uniformed services. Tax return h&r block   The uniformed services are: The Armed Forces (the Army, Navy, Air Force, Marine Corps, and Coast Guard), The commissioned corps of the National Oceanic and Atmospheric Administration, and The commissioned corps of the Public Health Service. Tax return h&r block Foreign Service member. Tax return h&r block   For purposes of the choice to suspend the 5-year test period for ownership and use, you are a member of the Foreign Service if you are any of the following. Tax return h&r block A Chief of mission. Tax return h&r block An Ambassador at large. Tax return h&r block A member of the Senior Foreign Service. Tax return h&r block A Foreign Service officer. Tax return h&r block Part of the Foreign Service personnel. Tax return h&r block Employee of the intelligence community. Tax return h&r block   For purposes of the choice to suspend the 5-year test period for ownership and use, you are an employee of the intelligence community if you are an employee of any of the following. Tax return h&r block The Office of the Director of National Intelligence. Tax return h&r block The Central Intelligence Agency. Tax return h&r block The National Security Agency. Tax return h&r block The Defense Intelligence Agency. Tax return h&r block The National Geospatial-Intelligence Agency. Tax return h&r block The National Reconnaissance Office and any other office within the Department of Defense for the collection of specialized national intelligence through reconnaissance programs. Tax return h&r block Any of the intelligence elements of the Army, the Navy, the Air Force, the Marine Corps, the Federal Bureau of Investigation, the Department of Treasury, the Department of Energy, and the Coast Guard. Tax return h&r block The Bureau of Intelligence and Research of the Department of State. Tax return h&r block Any of the elements of the Department of Homeland Security concerned with the analyses of foreign intelligence information. Tax return h&r block Qualified official extended duty. Tax return h&r block   You are on qualified official extended duty if you are on extended duty while: Serving at a duty station at least 50 miles from your main home, or Living in Government quarters under Government orders. Tax return h&r block   You are on extended duty when you are called or ordered to active duty for a period of more than 90 days or for an indefinite period. Tax return h&r block Married Persons If you and your spouse file a joint return for the year of sale and one spouse meets the ownership and use tests, you can exclude up to $250,000 of the gain. Tax return h&r block (But see Special rules for joint returns, next. Tax return h&r block ) Special rules for joint returns. Tax return h&r block   You can exclude up to $500,000 of the gain on the sale of your main home if all of the following are true. Tax return h&r block You are married and file a joint return for the year. Tax return h&r block Either you or your spouse meets the ownership test. Tax return h&r block Both you and your spouse meet the use test. Tax return h&r block During the 2-year period ending on the date of the sale, neither you nor your spouse excluded gain from the sale of another home. Tax return h&r block If either spouse does not satisfy all these requirements, the maximum exclusion that can be claimed by the couple is the total of the maximum exclusions that each spouse would qualify for if not married and the amounts were figured separately. Tax return h&r block For this purpose, each spouse is treated as owning the property during the period that either spouse owned the property. Tax return h&r block Example 1—one spouse sells a home. Tax return h&r block Emily sells her home in June 2013 for a gain of $300,000. Tax return h&r block She marries Jamie later in the year. Tax return h&r block She meets the ownership and use tests, but Jamie does not. Tax return h&r block Emily can exclude up to $250,000 of gain on a separate or joint return for 2013. Tax return h&r block The $500,000 maximum exclusion for certain joint returns does not apply because Jamie does not meet the use test. Tax return h&r block Example 2—each spouse sells a home. Tax return h&r block The facts are the same as in Example 1 except that Jamie also sells a home in 2013 for a gain of $200,000 before he marries Emily. Tax return h&r block He meets the ownership and use tests on his home, but Emily does not. Tax return h&r block Emily can exclude $250,000 of gain and Jamie can exclude $200,000 of gain on the respective sales of their individual homes. Tax return h&r block However, Emily cannot use Jamie's unused exclusion to exclude more than $250,000 of gain. Tax return h&r block Therefore, Emily and Jamie must recognize $50,000 of gain on the sale of Emily's home. Tax return h&r block The $500,000 maximum exclusion for certain joint returns does not apply because Emily and Jamie do not both meet the use test for the same home. Tax return h&r block Sale of main home by surviving spouse. Tax return h&r block   If your spouse died and you did not remarry before the date of sale, you are considered to have owned and lived in the property as your main home during any period of time when your spouse owned and lived in it as a main home. Tax return h&r block   If you meet all of the following requirements, you may qualify to exclude up to $500,000 of any gain from the sale or exchange of your main home. Tax return h&r block The sale or exchange took place after 2008. Tax return h&r block The sale or exchange took place no more than 2 years after the date of death of your spouse. Tax return h&r block You have not remarried. Tax return h&r block You and your spouse met the use test at the time of your spouse's death. Tax return h&r block You or your spouse met the ownership test at the time of your spouse's death. Tax return h&r block Neither you nor your spouse excluded gain from the sale of another home during the last 2 years before the date of death. Tax return h&r block The ownership and use tests were described earlier. Tax return h&r block Example. Tax return h&r block Harry owned and used a house as his main home since 2009. Tax return h&r block Harry and Wilma married on July 1, 2013, and from that date they used Harry's house as their main home. Tax return h&r block Harry died on August 15, 2013, and Wilma inherited the property. Tax return h&r block Wilma sold the property on September 1, 2013, at which time she had not remarried. Tax return h&r block Although Wilma owned and used the house for less than 2 years, Wilma is considered to have satisfied the ownership and use tests because her period of ownership and use includes the period that Harry owned and used the property before death. Tax return h&r block Home transferred from spouse. Tax return h&r block   If your home was transferred to you by your spouse (or former spouse if the transfer was incident to divorce), you are considered to have owned it during any period of time when your spouse owned it. Tax return h&r block Use of home after divorce. Tax return h&r block   You are considered to have used property as your main home during any period when: You owned it, and Your spouse or former spouse is allowed to live in it under a divorce or separation instrument and uses it as his or her main home. Tax return h&r block Reduced Maximum Exclusion If you fail to meet the requirements to qualify for the $250,000 or $500,000 exclusion, you may still qualify for a reduced exclusion. Tax return h&r block This applies to those who: Fail to meet the ownership and use tests, or Have used the exclusion within 2 years of selling their current home. Tax return h&r block In both cases, to qualify for a reduced exclusion, the sale of your main home must be due to one of the following reasons. Tax return h&r block A change in place of employment. Tax return h&r block Health. Tax return h&r block Unforeseen circumstances. Tax return h&r block Qualified individual. Tax return h&r block   For purposes of the reduced maximum exclusion, a qualified individual is any of the following. Tax return h&r block You. Tax return h&r block Your spouse. Tax return h&r block A co-owner of the home. Tax return h&r block A person whose main home is the same as yours. Tax return h&r block Primary reason for sale. Tax return h&r block   One of the three reasons above will be considered to be the primary reason you sold your home if either (1) or (2) is true. Tax return h&r block You qualify under a “safe harbor. Tax return h&r block ” This is a specific set of facts and circumstances that, if applicable, qualifies you to claim a reduced maximum exclusion. Tax return h&r block Safe harbors corresponding to the reasons listed above are described later. Tax return h&r block A safe harbor does not apply, but you can establish, based on facts and circumstances, that the primary reason for the sale is a change in place of employment, health, or unforeseen circumstances. Tax return h&r block  Factors that may be relevant in determining your primary reason for sale include whether: Your sale and the circumstances causing it were close in time, The circumstances causing your sale occurred during the time you owned and used the property as your main home, The circumstances causing your sale were not reasonably foreseeable when you began using the property as your main home, Your financial ability to maintain the property became materially impaired, The suitability of the property as your main home materially changed, and During the time you owned the property, you used it as your home. Tax return h&r block Change in Place of Employment You may qualify for a reduced exclusion if the primary reason for the sale of your main home is a change in the location of employment of a qualified individual. Tax return h&r block Employment. Tax return h&r block   For this purpose, employment includes the start of work with a new employer or continuation of work with the same employer. Tax return h&r block It also includes the start or continuation of self-employment. Tax return h&r block Distance safe harbor. Tax return h&r block   A change in place of employment is considered to be the reason you sold your home if: The change occurred during the period you owned and used the property as your main home, and The new place of employment is at least 50 miles farther from the home you sold than was the former place of employment (or, if there was no former place of employment, the distance between your new place of employment and the home sold is at least 50 miles). Tax return h&r block Example. Tax return h&r block Justin was unemployed and living in a townhouse in Florida he had owned and used as his main home since 2012. Tax return h&r block He got a job in North Carolina and sold his townhouse in 2013. Tax return h&r block Because the distance between Justin's new place of employment and the home he sold is at least 50 miles, the sale satisfies the conditions of the distance safe harbor. Tax return h&r block Justin's sale of his home is considered to be because of a change in place of employment, and he is entitled to claim a reduced maximum exclusion of gain from the sale. Tax return h&r block Health The sale of your main home is because of health if your primary reason for the sale is: To obtain, provide, or facilitate the diagnosis, cure, mitigation, or treatment of disease, illness, or injury of a qualified individual, or To obtain or provide medical or personal care for a qualified individual suffering from a disease, illness, or injury. Tax return h&r block The sale of your home is not because of health if the sale merely benefits a qualified individual's general health or well-being. Tax return h&r block For purposes of this reason, a qualified individual includes, in addition to the individuals listed earlier under Qualified individual , any of the following family members of these individuals. Tax return h&r block Parent, grandparent, stepmother, stepfather. Tax return h&r block Child, grandchild, stepchild, adopted child, eligible foster child. Tax return h&r block Brother, sister, stepbrother, stepsister, half-brother, half-sister. Tax return h&r block Mother-in-law, father-in-law, brother-in-law, sister-in-law, son-in-law, or daughter-in-law. Tax return h&r block Uncle, aunt, nephew, niece, or cousin. Tax return h&r block Example. Tax return h&r block In 2012, Chase and Lauren, spouses, bought a house that they used as their main home. Tax return h&r block Lauren's father has a chronic disease and is unable to care for himself. Tax return h&r block In 2013, Chase and Lauren sold their home in order to move into Lauren's father's house to provide care for him. Tax return h&r block Because the primary reason for the sale of their home was to provide care for Lauren's father, Chase and Lauren are entitled to a reduced maximum exclusion. Tax return h&r block Doctor's recommendation safe harbor. Tax return h&r block   Health is considered to be the reason you sold your home if, for one or more of the reasons listed at the beginning of this discussion, a doctor recommends a change of residence. Tax return h&r block Unforeseen Circumstances The sale of your main home is because of an unforeseen circumstance if your primary reason for the sale is the occurrence of an event that you could not reasonably have anticipated before buying and occupying that home. Tax return h&r block You are not considered to have an unforeseen circumstance if the primary reason you sold your home was that you preferred to get a different home or because your finances improved. Tax return h&r block Specific event safe harbors. Tax return h&r block   Unforeseen circumstances are considered to be the reason for selling your home if any of the following events occurred while you owned and used the property as your main home. Tax return h&r block An involuntary conversion of your home, such as when your home is destroyed or condemned. Tax return h&r block Natural or man-made disasters or acts of war or terrorism resulting in a casualty to your home, whether or not your loss is deductible. Tax return h&r block In the case of qualified individuals (listed earlier under Qualified individual ): Death, Unemployment (if the individual is eligible for unemployment compensation), A change in employment or self-employment status that results in the individual's inability to pay reasonable basic living expenses (listed under Reasonable basic living expenses , later) for his or her household, Divorce or legal separation under a decree of divorce or separate maintenance, or Multiple births resulting from the same pregnancy. Tax return h&r block An event the IRS determined to be an unforeseen circumstance in published guidance of general applicability. Tax return h&r block For example, the IRS determined the September 11, 2001, terrorist attacks to be an unforeseen circumstance. Tax return h&r block Reasonable basic living expenses. Tax return h&r block   Reasonable basic living expenses for your household include the following. Tax return h&r block Amounts spent for food. Tax return h&r block Amounts spent for clothing. Tax return h&r block Housing and related expenses. Tax return h&r block Medical expenses. Tax return h&r block Transportation expenses. Tax return h&r block Tax payments. Tax return h&r block Court-ordered payments. Tax return h&r block Expenses reasonably necessary to produce income. Tax return h&r block   Any of these amounts spent to maintain an affluent or luxurious standard of living are not reasonable basic living expenses. Tax return h&r block Nonqualified Use Gain from the sale or exchange of the main home is not excludable from income if it is allocable to periods of nonqualified use. Tax return h&r block Nonqualified use means any period after 2008 where neither you nor your spouse (or your former spouse) used the property as a main home, with certain exceptions (see next). Tax return h&r block Exceptions. Tax return h&r block   A period of nonqualified use does not include: Any portion of the 5-year period ending on the date of the sale or exchange after the last date you (or your spouse) use the property as a main home; Any period (not to exceed an aggregate period of 10 years) during which you (or your spouse) are serving on qualified official extended duty: As a member of the uniformed services; As a member of the Foreign Service of the United States; or As an employee of the intelligence community; and Any other period of temporary absence (not to exceed an aggregate period of 2 years) due to change of employment, health conditions, or such other unforeseen circumstances as may be specified by the IRS. Tax return h&r block Calculation. Tax return h&r block   To figure the portion of the gain allocated to the period of nonqualified use, multiply the gain (net of any depreciation allowed or allowable on the property for periods after May 6, 1997) by the following fraction:   Total nonqualified use during the period of ownership after 2008     Total period of ownership     This calculation can be found in Worksheet 2, line 10, later in this publication. Tax return h&r block   For examples of this calculation, see Business Use or Rental of Home , next. Tax return h&r block Business Use or Rental of Home You may be able to exclude gain from the sale of a home you have used for business or to produce rental income if you meet the ownership and use tests. Tax return h&r block Example 1. Tax return h&r block On May 23, 2007, Amy, who is unmarried for all years in this example, bought a house. Tax return h&r block She moved in on that date and lived in it until May 31, 2009, when she moved out of the house and put it up for rent. Tax return h&r block The house was rented from June 1, 2009, to March 31, 2011. Tax return h&r block Amy claimed depreciation deductions in 2009 through 2011 totaling $10,000. Tax return h&r block Amy moved back into the house on April 1, 2011, and lived there until she sold it on January 31, 2013, for a gain of $200,000. Tax return h&r block During the 5-year period ending on the date of the sale (January 31, 2008–January 31, 2013), Amy owned and lived in the house for more than 2 years as shown in the following table. Tax return h&r block Five-Year Period Used as Home Used as Rental 1/31/08 – 5/31/09 16 months   6/01/09 – 3/31/11   22 months 4/01/11 – 1/31/13 22 months     38 months 22 months       During the period Amy owned the house (2,080 days), her period of nonqualified use was 668 days. Tax return h&r block Because the gain attributable to periods of nonqualified use is $60,990, Amy can exclude $129,010 of her gain, as shown on Worksheet 2. Tax return h&r block Example 2. Tax return h&r block William owned and used a house as his main home from 2007 through 2010. Tax return h&r block On January 1, 2011, he moved to another state. Tax return h&r block He rented his house from that date until April 30, 2013, when he sold it. Tax return h&r block During the 5-year period ending on the date of sale (May 1, 2008-April 30, 2013), William owned and lived in the house for more than 2 years. Tax return h&r block Because it was rental property at the time of the sale, he must report the sale on Form 4797. Tax return h&r block Because the period of nonqualified use does not include any part of the 5-year period after the last date William lived in the house, he has no period of nonqualified use. Tax return h&r block Because he met the ownership and use tests, he can exclude gain up to $250,000. Tax return h&r block However, he cannot exclude the part of the gain equal to the depreciation he claimed or could have claimed for renting the house, as explained next. Tax return h&r block Depreciation after May 6, 1997. Tax return h&r block   If you were entitled to take depreciation deductions because you used your home for business purposes or as rental property, you cannot exclude the part of your gain equal to any depreciation allowed or allowable as a deduction for periods after May 6, 1997. Tax return h&r block If you can show by adequate records or other evidence that the depreciation allowed was less than the amount allowable, then you may limit the amount of gain recognized to the depreciation allowed. Tax return h&r block Unrecaptured section 1250 gain. Tax return h&r block   This is the part of any long-term capital gain from the sale of your home that is due to depreciation and cannot be excluded. Tax return h&r block To figure the amount of unrecaptured section 1250 gain to be reported on Schedule D (Form 1040), you must also take into account certain gains or losses from the sale of property other than your home. Tax return h&r block Use the Unrecaptured Section 1250 Gain Worksheet in the Schedule D instructions for this purpose. Tax return h&r block Worksheet 2. Tax return h&r block Taxable Gain on Sale of Home—Completed Example 1 for Amy Part 1. Tax return h&r block Gain or (Loss) on Sale       1. Tax return h&r block   Selling price of home 1. Tax return h&r block     2. Tax return h&r block   Selling expenses (including commissions, advertising and legal fees, and seller-paid loan charges) 2. Tax return h&r block     3. Tax return h&r block   Subtract line 2 from line 1. Tax return h&r block This is the amount realized 3. Tax return h&r block     4. Tax return h&r block   Adjusted basis of home sold (from Worksheet 1, line 13) 4. Tax return h&r block     5. Tax return h&r block   Gain or (loss) on the sale. Tax return h&r block Subtract line 4 from line 3. Tax return h&r block If this is a loss, stop here 5. Tax return h&r block 200,000   Part 2. Tax return h&r block Exclusion and Taxable Gain       6. Tax return h&r block   Enter any depreciation allowed or allowable on the property for periods after May 6, 1997. Tax return h&r block If none, enter -0- 6. Tax return h&r block 10,000   7. Tax return h&r block   Subtract line 6 from line 5. Tax return h&r block If the result is less than zero, enter -0- 7. Tax return h&r block 190,000   8. Tax return h&r block   Aggregate number of days of nonqualified use after 2008. Tax return h&r block If none, enter -0-. Tax return h&r block  If line 8 is equal to zero, skip to line 12 and enter the amount from line 7 on line 12 8. Tax return h&r block 668   9. Tax return h&r block   Number of days taxpayer owned the property 9. Tax return h&r block 2,080   10. Tax return h&r block   Divide the amount on line 8 by the amount on line 9. Tax return h&r block Enter the result as a decimal (rounded to at least 3 places). Tax return h&r block But do not enter an amount greater than 1. Tax return h&r block 00 10. Tax return h&r block 0. Tax return h&r block 321   11. Tax return h&r block   Gain allocated to nonqualified use. Tax return h&r block (Line 7 multiplied by line 10) 11. Tax return h&r block 60,990   12. Tax return h&r block   Gain eligible for exclusion. Tax return h&r block Subtract line 11 from line 7 12. Tax return h&r block 129,010   13. Tax return h&r block   If you qualify to exclude gain on the sale, enter your maximum exclusion (see Maximum Exclusion ). Tax return h&r block  If you qualify for a reduced maximum exclusion, enter the amount from Worksheet 3, line 7. Tax return h&r block If you do  not qualify to exclude gain, enter -0- 13. Tax return h&r block 250,000   14. Tax return h&r block   Exclusion. Tax return h&r block Enter the smaller of line 12 or line 13 14. Tax return h&r block 129,010   15. Tax return h&r block   Taxable gain. Tax return h&r block Subtract line 14 from line 5. Tax return h&r block Report your taxable gain as described under Reporting the Sale . Tax return h&r block If the amount on line 6 is more than zero, complete line 16 15. Tax return h&r block 70,990   16. Tax return h&r block   Enter the smaller of line 6 or line 15. Tax return h&r block Enter this amount on line 12 of the Unrecaptured Section 1250 Gain  Worksheet in the instructions for Schedule D (Form 1040) 16. Tax return h&r block 10,000 Property Used Partly for Business or Rental If you use property partly as a home and partly for business or to produce rental income, the treatment of any gain on the sale depends partly on whether the business or rental part of the property is part of your home or separate from it. Tax return h&r block Part of Home Used for Business or Rental If the part of your property used for business or to produce rental income is within your home, such as a room used as a home office for a business, you do not need to allocate gain on the sale of the property between the business part of the property and the part used as a home. Tax return h&r block In addition, you do not need to report the sale of the business or rental part on Form 4797. Tax return h&r block This is true whether or not you were entitled to claim any depreciation. Tax return h&r block However, you cannot exclude the part of any gain equal to any depreciation allowed or allowable after May 6, 1997. Tax return h&r block See Depreciation after May 6, 1997, earlier. Tax return h&r block Example 1. Tax return h&r block Ray sold his main home in 2013 at a $30,000 gain. Tax return h&r block He has no gains or losses from the sale of property other than the gain from the sale of his home. Tax return h&r block He meets the ownership and use tests to exclude the gain from his income. Tax return h&r block However, he used part of the home as a business office in 2012 and claimed $500 depreciation. Tax return h&r block Because the business office was part of his home (not separate from it), he does not have to allocate the gain on the sale between the business part of the property and the part used as a home. Tax return h&r block In addition, he does not have to report any part of the gain on Form 4797. Tax return h&r block Because Ray was entitled to take a depreciation deduction, he must recognize $500 of the gain as unrecaptured section 1250 gain. Tax return h&r block He reports his gain, exclusion, and the taxable gain of $500 on Form 8949 and Schedule D (Form 1040). Tax return h&r block Example 2. Tax return h&r block The facts are the same as in Example 1 except that Ray was not entitled to claim depreciation for the business use of his home. Tax return h&r block Since Ray did not claim any depreciation, he can exclude the entire $30,000 gain. Tax return h&r block Separate Part of Property Used for Business or Rental You may have used part of your property as your home and a separate part of it for business or to produce rental income. Tax return h&r block Examples are: A working farm on which your house was located, A duplex in w
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Understanding Your CP32A Notice

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Answers to Common Questions

When will I receive the replacement check?
After you call us, you should receive the replacement check within 30 days.

What do I need to do to get my refund through direct deposit next year?
When filing your tax return, complete the requested banking information in the "Refund" section of your tax form if you want to direct deposit the entire amount into one account. If you want to deposit into more than one account, you must file Form 8888, Direct Deposit of Refund to More Than One Account, with your return.

Can I request that you mail my refund check to an alternate address?
Refund checks are mailed only to the address of record, which is the address provided on the tax return or the result of a permanent address change request submitted after the return is filed.

I filed jointly, but my spouse and I are now divorced. Where will you send the refund? Can you send us two checks?
A refund check is mailed to the address of record, which is the address provided on the tax return or the result of a permanent address change request submitted after the return is filed. We will send one refund check listing both you and your spouse's names. If you wish to have the refund split and issued in two checks, you must return the uncashed refund check and a copy of your divorce decree showing how the refund is to be allocated.


Tips for next year

To receive your refund more quickly, consider requesting your refund through direct deposit. You can even request that your refund be distributed to separate accounts, such as checking, savings, or retirement accounts. To request this, use Form 8888, Direct Deposit of Refund to More Than One Account.

Consider filing your taxes electronically. Filing online can help you avoid mistakes and find credits and deductions that you may qualify for. In many cases you can file for free. Learn more about e-file.

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Tax publications you may find useful

How to get help

Calling the 1-800 number listed on the top right corner of your notice is the fastest way to get your questions answered.

You can also authorize someone (such as an accountant) to contact the IRS on your behalf using this Power of Attorney and Declaration of Representative (Form 2848).

Or you may qualify for help from a Low Income Taxpayer Clinic.
 

Page Last Reviewed or Updated: 03-Mar-2014

The Tax Return H&r Block

Tax return h&r block 15. Tax return h&r block   Venta de su Vivienda Table of Contents Recordatorio Introduction Useful Items - You may want to see: Vivienda Principal Cómo Calcular las Pérdidas o Ganancias Precio de Venta Cantidad Recibida Base Ajustada Cantidad de Pérdidas o Ganancias Enajenaciones que no Sean Ventas Cómo Determinar la Base Cómo Excluir las GananciasExclusión Máxima Requisitos de Propietario y de Uso Exclusión Máxima Reducida Uso Comercial o Alquiler de Vivienda Cómo Declarar la VentaHipoteca financiada por el vendedor. Tax return h&r block Información adicional. Tax return h&r block Situaciones EspecialesExcepción para ventas a personas emparentadas o vinculadas. Tax return h&r block Recuperación (Devolución) de un Subsidio Hipotecario Federal Recordatorio Venta de vivienda con puntos no deducidos. Tax return h&r block  Si no ha deducido todos los puntos que pagó para asegurar una hipoteca sobre su vivienda anterior, tal vez pueda deducir los puntos restantes en el año de la venta. Tax return h&r block Consulte Hipoteca que termina antes del plazo de vigencia convenido bajo Puntos en el capítulo 23. Tax return h&r block Introduction Este capítulo explica las reglas tributarias que son aplicables cuando vende su vivienda principal. Tax return h&r block En la mayoría de los casos, su vivienda principal es aquélla en la que vive la mayor parte del tiempo. Tax return h&r block Si vendió su vivienda principal en el año 2013, es posible que pueda excluir de sus ingresos todas las ganancias hasta un máximo de $250,000 ($500,000 en una declaración conjunta, en la mayoría de los casos). Tax return h&r block Consulte Cómo Excluir las Ganancias , más adelante. Tax return h&r block Generalmente, si puede excluir todas las ganancias, no es necesario que declare dicha venta en su declaración de impuestos. Tax return h&r block Si tiene ganancias que no se pueden excluir, éstas son tributables. Tax return h&r block Declare estas ganancias en el Formulario 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes de capital), en inglés, y en el Anexo D (Formulario 1040). Tax return h&r block Es posible que también tenga que llenar el Formulario 4797, Sales of Business Property (Ventas de propiedad comercial), en inglés. Tax return h&r block Consulte Cómo Declarar la Venta , más adelante. Tax return h&r block Si tiene pérdidas de la venta, generalmente no puede deducirlas en su declaración. Tax return h&r block Sin embargo, podría verse obligado a declararlas. Tax return h&r block Consulte Cómo Declarar la Venta , más adelante. Tax return h&r block Los temas principales de este capítulo son los siguientes: Cómo calcular las pérdidas o ganancias. Tax return h&r block Cómo determinar la base. Tax return h&r block Cómo excluir las ganancias. Tax return h&r block Requisitos de propiedad y de uso. Tax return h&r block Cómo declarar la venta. Tax return h&r block Otros temas incluyen lo siguiente: Uso comercial o alquiler de vivienda. Tax return h&r block Recuperación de un subsidio hipotecario federal. Tax return h&r block Useful Items - You may want to see: Publicación 523 Selling Your Home (Venta de su vivienda), en inglés 530 Tax Information for Homeowners (Información tributaria para propietarios de vivienda), en inglés 547(SP) Hechos Fortuitos, Desastres y Robos Formulario (e Instrucciones) Anexo D (Formulario 1040) Capital Gains and Losses (Ganancias y pérdidas de capital), en inglés 982 Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness (Reducción de atributos tributarios debido a la liquidación de deudas), en inglés 8828 Recapture of Federal Mortgage Subsidy (Recuperación del subsidio hipotecario federal), en inglés 8949 Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Ventas y otras enajenaciónes de bienes de capital), en inglés Vivienda Principal Esta sección explica el término “vivienda principal”. Tax return h&r block Generalmente, la vivienda en que usted vive la mayor parte del tiempo es su vivienda principal y puede ser un(a): Casa, Casa flotante, Casa rodante, Apartamento de cooperativa o Condominio. Tax return h&r block Para excluir ganancias según las reglas del presente capítulo, en la mayoría de los casos tiene que haber sido propietario y habitado la propiedad como vivienda principal durante un mínimo de 2 años durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta. Tax return h&r block Terreno. Tax return h&r block   Si vende el terreno en que se encuentra ubicada su vivienda principal, pero no la casa misma, no puede excluir ganancias provenientes de la venta del terreno. Tax return h&r block Sin embargo, si vende terrenos baldíos usados como parte de su vivienda principal y contiguos a la misma, tal vez pueda excluir la ganancia proveniente de la venta de dichos terrenos en ciertos casos. Tax return h&r block Vea Vacant land (Terreno baldío), bajo Main Home (Vivienda principal) en la Publicación 523, en inglés, para más información. Tax return h&r block Ejemplo. Tax return h&r block Compra un terreno y traslada su vivienda principal ahí. Tax return h&r block Luego, vende el terreno en que se encuentra ubicada su vivienda principal. Tax return h&r block Esta venta no se considera venta de su vivienda principal y no puede excluir las ganancias provenientes de la venta del terreno. Tax return h&r block Más de una vivienda. Tax return h&r block   Si es propietario de más de una vivienda, solamente puede excluir las ganancias de la venta de su vivienda principal. Tax return h&r block Tiene que incluir en sus ingresos las ganancias procedentes de la venta de cualquier otra vivienda. Tax return h&r block Si es propietario de dos viviendas y vive en ambas, su vivienda principal generalmente es aquella en que vive la mayor parte del tiempo durante el año. Tax return h&r block Ejemplo 1. Tax return h&r block Usted es propietario de dos casas, una en Nueva York y otra en Florida. Tax return h&r block Entre 2009 y 2013, usted vive en la casa de Nueva York por 7 meses y en la residencia de Florida durante 5 meses de cada año. Tax return h&r block En la ausencia de hechos y circunstancias que indiquen lo contrario, la casa de Nueva York es su vivienda principal. Tax return h&r block Usted califica para la exclusión de la ganancia de la venta de la casa de Nueva York, pero no por la casa en Florida en el 2013. Tax return h&r block Ejemplo 2. Tax return h&r block Usted es propietario de una casa, pero vive en otra casa que alquila. Tax return h&r block La casa alquilada es su vivienda principal. Tax return h&r block Ejemplo 3. Tax return h&r block Usted es propietario de dos casas, una en Virginia y otra en New Hampshire. Tax return h&r block En 2009 y 2010, usted vivió en la casa de Virginia. Tax return h&r block En 2011 y 2012, vivió en la casa de New Hampshire. Tax return h&r block En 2013, vivió otra vez en la casa de Virginia. Tax return h&r block Su residencia principal en 2009, 2010 y 2013 es la residencia de Virginia. Tax return h&r block En 2011 y 2012, su residencia principal es la residencia de New Hampshire. Tax return h&r block Usted reúne los requisitos para la exclusión de la ganancia de la venta de cualesquiera de las casas (pero no ambas) en el 2013. Tax return h&r block Propiedad usada parcialmente como su vivienda principal. Tax return h&r block   Si usa solamente una parte de la propiedad como vivienda principal, las reglas que se abordan en este capítulo son aplicables sólo a las pérdidas o ganancias de la venta de esa parte de la propiedad. Tax return h&r block Para obtener detalles, consulte Uso Comercial o Alquiler de Vivienda , más adelante. Tax return h&r block Cómo Calcular las Pérdidas o Ganancias Para calcular las pérdidas o ganancias procedentes de la venta de su vivienda principal, tiene que saber cuál es el precio de venta, la cantidad recibida y la base ajustada. Tax return h&r block Reste la base ajustada de la cantidad recibida para obtener el total de pérdidas o ganancias. Tax return h&r block     Precio de venta     − Gastos de venta       Cantidad recibida       Cantidad recibida     − Base ajustada       Pérdidas o ganancias   Precio de Venta El precio de venta es la cantidad total que recibe por su vivienda. Tax return h&r block Esto incluye dinero y el valor justo de mercado de cualquier otro bien o servicio que reciba y todos los pagarés, hipotecas u otras deudas que adquiere el comprador como parte de la venta. Tax return h&r block Pago efectuado por su empleador. Tax return h&r block   Es posible que tenga que vender su vivienda debido a un traslado de trabajo. Tax return h&r block Si su empleador le paga las pérdidas originadas por la venta o gastos de venta, no incluya el pago como parte del precio de venta. Tax return h&r block Su empleador incluirá el pago como salario en el recuadro 1 del Formulario W-2 y usted lo incluirá en los ingresos en la línea 7 del Formulario 1040. Tax return h&r block Opción de compra. Tax return h&r block   Si otorga una opción de compra para su vivienda y esa opción se ejecuta, sume al precio de venta de la vivienda la cantidad que reciba por la opción. Tax return h&r block Si la opción no se ejecuta, tiene que declarar la cantidad como ingreso ordinario en el año en que venza la opción. Tax return h&r block Declare esta cantidad en la línea 21 del Formulario 1040. Tax return h&r block Formulario 1099-S. Tax return h&r block   Si recibió el Formulario 1099-S, Proceeds From Real Estate Transactions (Utilidades de transacciones de bienes raíces), en inglés, el recuadro 2 Gross Proceeds (Utilidades brutas) debe mostrar la cantidad total que recibió por su vivienda. Tax return h&r block   Sin embargo, el recuadro 2 no incluirá el valor justo de mercado de servicios o bienes que no sean dinero en efectivo o pagarés que haya recibido o recibirá. Tax return h&r block En lugar de esto, el recuadro 4 estará marcado para indicar que ha recibido (o que se anticipa que va a recibir) estos bienes. Tax return h&r block Cantidad Recibida La cantidad recibida corresponde al precio de venta menos los gastos de venta. Tax return h&r block Gastos de venta. Tax return h&r block   Los gastos de venta incluyen: Comisiones, Cargos por publicidad, Honorarios legales y Cargos de préstamo pagados por el vendedor, como tarifas por colocación de préstamos o “puntos”. Tax return h&r block Base Ajustada Durante el período en el que haya sido propietario de su vivienda, es posible que haya realizado ajustes (aumentos o disminuciones) a la base. Tax return h&r block Esta base ajustada se tiene que determinar antes de poder calcular las pérdidas o ganancias de la venta de su vivienda. Tax return h&r block Para obtener información sobre cómo calcular la base ajustada de su vivienda, consulte Cómo Determinar la Base , más adelante. Tax return h&r block Cantidad de Pérdidas o Ganancias Para calcular la cantidad de pérdidas o ganancias, compare la cantidad recibida con la base ajustada. Tax return h&r block Ganancias de la venta. Tax return h&r block   Si la cantidad recibida es mayor que la base ajustada, la diferencia es una ganancia y, a excepción de cualquier parte que pueda excluir, dicha ganancia suele ser tributable. Tax return h&r block Pérdidas de la venta. Tax return h&r block   Si la cantidad recibida es menor que la base ajustada, la diferencia es una pérdida. Tax return h&r block Las pérdidas provenientes de la venta de su vivienda principal no se pueden deducir. Tax return h&r block Vivienda de propiedad conjunta. Tax return h&r block   Si usted y su cónyuge venden su vivienda de propiedad conjunta y presentan una declaración conjunta, debe calcular sus pérdidas o ganancias como si fueran un solo contribuyente. Tax return h&r block Declaraciones por separado. Tax return h&r block   Si usted y su cónyuge presentan declaraciones por separado, cada uno tiene que calcular sus propias pérdidas o ganancias conforme a su participación en la propiedad de la vivienda. Tax return h&r block Generalmente, dicha participación está determinada por la ley estatal. Tax return h&r block Copropietarios no casados. Tax return h&r block   Si usted y un copropietario que no sea su cónyuge venden su vivienda de propiedad conjunta, cada uno tiene que calcular sus propias pérdidas o ganancias conforme a su participación en la propiedad de la vivienda. Tax return h&r block Cada uno debe aplicar las reglas que se abordan en este capítulo de manera individual. Tax return h&r block Enajenaciones que no Sean Ventas Hay ciertas reglas especiales para otras enajenaciones de su vivienda principal. Tax return h&r block Ejecución hipotecaria o embargo de bienes. Tax return h&r block   Si su vivienda estuvo sujeta a juicio hipotecario o embargo, ésto se considera enajenación de la vivienda principal. Tax return h&r block Consulte la Publicación 4681, Canceled Debts, Foreclosures, Repossessions, and Abandonments (Deudas canceladas, ejecuciones hipotecarias, embargo y abandonos), en inglés, para calcular si tiene ingreso ordinario, pérdidas o ganancias. Tax return h&r block Abandono. Tax return h&r block   Si abandona su vivienda, vea la Publicación 4681, en inglés, para determinar si usted tiene ingresos ordinarios, ganancia o pérdida. Tax return h&r block Intercambio de viviendas. Tax return h&r block   Si intercambia su antigua vivienda por otra, trate el intercambio como una compraventa. Tax return h&r block Ejemplo. Tax return h&r block Usted habitaba y era propietario de una vivienda que tenía una base ajustada de $41,000. Tax return h&r block Un agente de bienes raíces aceptó su antigua vivienda por un valor de $50,000 como pago parcial para la compra de una nueva vivienda con un valor de $80,000. Tax return h&r block Esta transacción se trata como venta de su antigua vivienda por $50,000 con una ganancia de $9,000 ($50,000 – $41,000). Tax return h&r block Si el agente de bienes raíces le hubiese concedido $27,000 y hubiese asumido su hipoteca por pagar de $23,000 sobre su antigua vivienda, el precio de venta aún sería $50,000 (los $27,000 concedidos para el intercambio más la hipoteca de $23,000 que asumió). Tax return h&r block Traspaso a cónyuge. Tax return h&r block   Si traspasa su vivienda a su cónyuge, o lo traspasa a su ex cónyuge por causa de divorcio, en la mayoría de los casos no hay pérdidas ni ganancias. Tax return h&r block Esto es cierto aun si recibe dinero en efectivo u otra compensación por su vivienda. Tax return h&r block Por lo tanto, no son aplicables las reglas de este capítulo. Tax return h&r block Información adicional. Tax return h&r block   Si necesita más información, consulte Transfer to spouse (Traspaso a cónyuge) en la Publicación 523, y Property Settlements (Liquidaciones de bienes) en la Publicación 504, Divorced or Separated Individuals (Personas divorciadas o separadas), ambas en inglés. Tax return h&r block Conversión involuntaria. Tax return h&r block   Si su vivienda es destruida o expropiada, y usted recibe dinero u otros bienes a cambio, como el pago de un seguro o indemnización por causa de expropiación forzosa, esto es una enajenación. Tax return h&r block Esto se considera una venta y quizás pueda excluir la totalidad o parte de la ganancia proveniente de la destrucción o expropiación de su vivienda, según se explica más adelante, bajo Situaciones Especiales . Tax return h&r block Cómo Determinar la Base Debe saber cuál es la base de su vivienda para poder calcular toda pérdida o ganancia al momento de la venta. Tax return h&r block La base de su vivienda se determina dependiendo de cómo la obtuvo. Tax return h&r block Generalmente, la base es el costo de la vivienda si la compró o construyó. Tax return h&r block Si la obtuvo de alguna otra manera (herencia, regalo, etc. Tax return h&r block ), la base, por lo general, es el valor justo de mercado cuando la recibió o la base ajustada del dueño anterior. Tax return h&r block Mientras fue propietario de su vivienda, es posible que realizara ajustes (aumentos o disminuciones) a la base de su vivienda. Tax return h&r block El resultado de estos ajustes es la base ajustada de la vivienda, la cual se usa para calcular las pérdidas o ganancias de la venta de la misma. Tax return h&r block Consulte Base Ajustada , más adelante. Tax return h&r block Puede obtener más información sobre la base y la base ajustada en el capítulo 13 de esta publicación y en la Publicación 523, en inglés. Tax return h&r block Costo como Base El costo de la propiedad es la cantidad que pagó por ella en efectivo o a través de obligaciones de deuda, otros bienes o servicios. Tax return h&r block Compra. Tax return h&r block   Si compró una vivienda, la base es lo que a usted le cuesta. Tax return h&r block Esto incluye el precio de compra y ciertos costos de cierre. Tax return h&r block En la mayoría de los casos, el precio de compra incluye su pago inicial o enganche y toda deuda que haya entregado al vendedor en pago por la vivienda, como una primera o segunda hipoteca o pagarés. Tax return h&r block Si construye una vivienda o contrata a terceros para construirla, su precio de compra puede incluir los costos de construcción, como se explica en la Publicación 523, en inglés. Tax return h&r block Gastos de transacción o costos de cierre. Tax return h&r block   Al momento de comprar su vivienda, es posible que haya tenido costos de cierre además del precio del contrato de la propiedad. Tax return h&r block Puede incluir en la base algunos de los gastos de transacción y costos de cierre que pagó por la compra de la vivienda, pero no puede incluir en la base los cargos y costos por la obtención de un préstamo hipotecario. Tax return h&r block Un cargo que se paga por la compra de la vivienda es todo cargo que hubiera tenido que pagar aún si hubiera pagado por ella en efectivo (es decir, sin tener que financiarla). Tax return h&r block   El capítulo 13 indica algunos de los gastos de transacción y costos de cierre que puede incluir en la base de su propiedad, incluida su vivienda. Tax return h&r block Asimismo, indica algunos de los costos de cierre que no se pueden incluir en la base. Tax return h&r block   Además, consulte la Publicación 523, en inglés, para información adicional y una definición de la base distinta a la del costo. Tax return h&r block Base Ajustada La base ajustada es su costo u otra base a la que se le restan o suman ciertas cantidades. Tax return h&r block Para calcular su base ajustada, puede utilizar la Hoja de Trabajo 1 de la Publicación 523, en inglés. Tax return h&r block No utilice la Hoja de Trabajo 1 si adquirió participación en su vivienda de un difunto que falleció en 2010 y cuyo albacea ha presentado el Formulario 8939, Allocation of Increase in Basis for Property Acquired From a Decedent (Distribución del aumento en la base de propiedad adquirida de un difunto), en inglés. Tax return h&r block Aumentos a la base. Tax return h&r block   Incluyen lo siguiente: Ampliación y otras mejoras que tengan una vida útil superior a 1 año. Tax return h&r block Tasaciones especiales para mejoras locales. Tax return h&r block Toda cantidad que usted haya gastado después de un hecho fortuito para restaurar la propiedad dañada. Tax return h&r block Mejoras. Tax return h&r block   Éstas agregan valor a su vivienda, prolongan su vida útil o la adaptan para nuevos usos. Tax return h&r block Debe sumar a la base de la propiedad el costo de las ampliaciones y otras mejoras realizadas. Tax return h&r block   Por ejemplo, instalar una sala de recreación u otro baño en su sótano sin mejoras, levantar una cerca nueva, instalar nueva plomería o cablería, colocar un nuevo techo o pavimentar la entrada al garaje son actividades que constituyen mejoras. Tax return h&r block Una ampliación a su vivienda, como una nueva terraza, un solario o un garaje, también constituye una mejora. Tax return h&r block Reparaciones. Tax return h&r block   Éstas mantienen su vivienda en buenas condiciones, pero no le agregan valor ni prolongan su vida útil. Tax return h&r block No sume el costo a la base de su propiedad. Tax return h&r block   Pintar el interior y exterior de su casa, reparar canaletas o pisos, reparar goteras o yeso y reemplazar ventanas rotas son ejemplos de reparaciones. Tax return h&r block Disminuciones a la base. Tax return h&r block   Incluyen lo siguiente: Liquidaciones de la deuda calificada sobre la vivienda principal excluidas de ingreso. Tax return h&r block La cancelación parcial o completa del ingreso por una deuda que se excluyó debido a su quiebra o insolvencia. Tax return h&r block Para obtener más detalles, vea la Publicación 4681, en inglés. Tax return h&r block Ganancias aplazadas provenientes de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997. Tax return h&r block Pérdidas fortuitas deducibles. Tax return h&r block Pagos de seguro que haya recibido o que espera recibir por pérdidas fortuitas. Tax return h&r block Pagos que haya recibido por otorgar una servidumbre o un derecho de paso. Tax return h&r block Depreciación permitida o permisible si usó su vivienda para fines comerciales o de alquiler. Tax return h&r block Créditos relacionados con la eficiencia energética, permitidos por gastos incurridos en el hogar. Tax return h&r block Reste del aumento a la base, que de otra manera se permitiría por gastos en la vivienda, por la cantidad del crédito permitido por dichos gastos. Tax return h&r block Crédito tributario por adopción que haya declarado por mejoras agregadas a la base de su vivienda. Tax return h&r block Pagos no tributables de un programa de asistencia para adopción de su empleador que haya utilizado para mejoras realizadas agregadas a la base de su vivienda. Tax return h&r block Subsidio por ahorro de energía excluido de su ingreso bruto porque lo recibió (directa o indirectamente) de alguno de los servicios públicos después de 1992 para comprar o instalar un medio de ahorro de energía. Tax return h&r block Un medio de ahorro de energía es una instalación o modificación principalmente diseñada para reducir el consumo de electricidad o gas natural, o para mejorar el uso de la demanda de energía de una vivienda. Tax return h&r block Crédito tributario para el comprador de su primera vivienda en el Distrito de Columbia (permisible para la compra de una primera vivienda en el Distrito de Columbia a partir del 5 de agosto de 1997 y antes del 1 de enero del 2012). Tax return h&r block Impuesto general de ventas (permitido a partir del 2004 y antes del 2014) reclamado como una deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) que fue impuesto por la compra de bienes muebles, tales como una casa flotante usada como su hogar or casa móvil. Tax return h&r block Liquidaciones de la deuda calificada sobre la vivienda principal. Tax return h&r block   Quizás pueda excluir de los ingresos brutos una liquidación de la deuda calificada sobre una vivienda principal. Tax return h&r block Esta exclusión corresponde a liquidaciones efectuadas después de 2006 y antes de 2014. Tax return h&r block Si opta por excluir estos ingresos, tiene que restar de la base de la vivienda principal (pero no por debajo de cero) la cantidad excluida de los ingresos brutos. Tax return h&r block   Presente el Formulario 982, en inglés, junto con la declaración de impuestos. Tax return h&r block Vea las instrucciones del mismo para información detallada. Tax return h&r block Documentación. Tax return h&r block Debe mantener documentación para demostrar la base ajustada de su vivienda. Tax return h&r block Normalmente, tiene que conservar dicha documentación durante 3 años después de la fecha de vencimiento para presentar la declaración del año tributario en el que vendió su vivienda. Tax return h&r block Sin embargo, si vendió su vivienda antes del 7 de mayo de 1997 y aplazó el impuesto sobre las ganancias, la base de esa vivienda afecta la base de la nueva vivienda que compró. Tax return h&r block Conserve la documentación que demuestre la base de ambas viviendas todo el tiempo que sea necesario para efectos de impuestos. Tax return h&r block La documentación que debe conservar incluye: Comprobante del precio de compra y gastos de compra de la vivienda; Comprobantes y otra documentación de todas las mejoras, ampliaciones y otros elementos que afecten la base ajustada de la vivienda; Toda hoja de trabajo y otros cálculos que haya usado para calcular la base ajustada de la vivienda que vendió, las ganancias o pérdidas de la venta, la exclusión y las ganancias tributables; Todo Formulario 982, en inglés, que haya presentado para declarar una liquidación de la deuda calificada sobre la vivienda principal; Todo Formulario 2119, Sale of Your Home (Venta de su vivienda), en inglés, que haya presentado para aplazar la ganancia proveniente de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997 y Toda hoja de trabajo que haya usado para preparar el Formulario 2119, como la Adjusted Basis of Home Sold Worksheet (Hoja de trabajo de base ajustada de vivienda vendida) o Capital Improvements Worksheet (Hoja de trabajo de mejoras de capital) de las Instrucciones del Formulario 2119, en inglés, u otra fuente de cálculos. Tax return h&r block Cómo Excluir las Ganancias Es posible que reúna los requisitos para excluir de su ingreso la totalidad o parte de las ganancias obtenidas de la venta de su vivienda principal. Tax return h&r block Esto significa que, si reúne los requisitos, no tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias hasta el límite descrito bajo Exclusión Máxima , presentado a continuación. Tax return h&r block Para tener derecho a esta opción, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso que se describen más adelante. Tax return h&r block Puede optar por no declarar la exclusión, incluyendo las ganancias obtenidas de la venta en los ingresos brutos en su declaración de impuestos para el año de la venta. Tax return h&r block Puede utilizar la Hoja de Trabajo 2 de la Publicación 523 para calcular la cantidad de la exclusión y ganancia tributable, si la hubiera. Tax return h&r block Si obtiene alguna ganancia tributable de la venta de su vivienda, podría verse obligado a aumentar la retención del impuesto o pagar impuestos estimados. Tax return h&r block Vea la Publicación 505, Tax Withholding and Estimated Tax (Retención del impuesto e impuesto estimado), en inglés. Tax return h&r block Exclusión Máxima Puede excluir hasta $250,000 de las ganancias (aparte de las ganancias asignadas a períodos de uso no calificadas) de la venta de su vivienda principal si se cumplen todas las siguientes condiciones: Usted reúne los requisitos de propietario. Tax return h&r block Usted reúne los requisitos de uso. Tax return h&r block Durante el período de 2 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta no excluyó ganancias obtenidas de la venta de otra vivienda. Tax return h&r block Para detalles sobre ganancias asignadas a períodos de uso no calificados, vea Períodos de uso no calificado, más adelante. Tax return h&r block Tal vez pueda excluir hasta $500,000 de las ganancias (aparte de las ganancias asignadas a períodos de uso no calificadas) obtenidas de la venta de su vivienda principal si está casado, presenta una declaración conjunta y reúne los requisitos enumerados en el tema sobre las reglas especiales correspondientes a declaraciones conjuntas, bajo Personas Casadas , más adelante. Tax return h&r block Requisitos de Propietario y de Uso Para reclamar una exclusión, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso. Tax return h&r block Esto significa que durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta, usted tiene que haber: Sido propietario de la vivienda durante un mínimo de 2 años (requisito de propietario) y Vivido en la vivienda como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años (requisito de uso). Tax return h&r block Excepción. Tax return h&r block   Si fue propietario y vivió en la propiedad como su vivienda principal por menos de 2 años, en algunos casos aún puede reclamar una exclusión. Tax return h&r block Sin embargo, la cantidad máxima que podría excluir sería menor. Tax return h&r block Consulte Exclusión Máxima Reducida , más adelante. Tax return h&r block Ejemplo 1 —posesión y ocupación de la vivienda durante 2 años. Tax return h&r block Amanda compró su vivienda principal y se mudó a ésta en septiembre del año 2011. Tax return h&r block Vendió la vivienda con ganancias en octubre de 2013. Tax return h&r block Durante el período de 5 años que finalizó en la fecha de la venta en octubre de 2013, ella fue propietaria de la vivienda y vivió en ella más de 2 años. Tax return h&r block Por lo tanto, satisface los requisitos de propietario y de uso. Tax return h&r block Ejemplo 2 —satisfacción del requisito de propiedad, pero no de uso. Tax return h&r block Daniel compró una vivienda, vivió en ella durante 6 meses, se mudó y nunca volvió a vivir en la casa. Tax return h&r block Luego la vendió con ganancias. Tax return h&r block Fue propietario de la vivienda durante el período completo de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. Tax return h&r block Él satisface el requisito de propietario, pero no el de uso. Tax return h&r block No puede excluir ninguna parte de sus ganancias procedentes de la venta, a menos que haya reunido los requisitos para una exclusión máxima reducida (como se explica más adelante). Tax return h&r block Período de Propietario y de Uso Los 2 años de propietario y de uso requeridos durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta no tienen que ser continuos ni ocurrir simultáneamente. Tax return h&r block Satisface los requisitos si puede demostrar que fue propietario y vivió en la propiedad como su vivienda principal durante 24 meses completos o 730 días (365 × 2) durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. Tax return h&r block Ausencia temporal. Tax return h&r block   Las ausencias temporales breves por vacaciones u otras ausencias estacionales, aun si alquila la propiedad durante estas ausencias, se consideran períodos de uso. Tax return h&r block En los siguientes ejemplos, se supone que la exclusión máxima reducida (explicada más adelante) no es aplicable a las ventas. Tax return h&r block Ejemplo 1. Tax return h&r block David Gallegos, soltero, compró una vivienda y se mudó a ella el 1 de febrero de 2011. Tax return h&r block En 2011 y 2012, David se ausentó de su casa en el verano por dos meses mientras se tomaba unas vacaciones. Tax return h&r block Vendió la casa el 1 de marzo del año 2013. Tax return h&r block Aunque el período total en el que David usó su casa es menos de 2 años (21 meses), puede excluir toda ganancia hasta $250,000 ya que cumple con los requisitos. Tax return h&r block Las vacaciones de 2 meses son ausencias cortas temporales y se cuentan como períodos de uso al determinar si David usó la casa los 2 años exigidos. Tax return h&r block Ejemplo 2. Tax return h&r block El profesor Pablo Barba, soltero, compró una casa y se mudó a ella el 18 de agosto de 2010. Tax return h&r block Vivió en ella como su vivienda principal en forma continua hasta el 5 de enero de 2012, fecha en que viajó al extranjero para disfrutar de un año sabático. Tax return h&r block El 6 de febrero de 2013, un mes después de regresar de la ausencia, vendió la casa con ganancias. Tax return h&r block Dado que su ausencia no fue una ausencia temporal breve, no puede incluir el período de ausencia para satisfacer el requisito de uso de 2 años. Tax return h&r block No puede excluir parte alguna de sus ganancias porque no usó ese domicilio por los 2 años exigidos. Tax return h&r block Satisfacción de los requisitos de propietario y de uso durante períodos diferentes. Tax return h&r block   Puede satisfacer los requisitos de propietario y de uso durante períodos diferentes de 2 años. Tax return h&r block Sin embargo, tiene que satisfacer ambos requisitos durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. Tax return h&r block Ejemplo. Tax return h&r block A partir del 2002, Elena Jara vivía en un apartamento alquilado. Tax return h&r block Posteriormente, el edificio de apartamentos se transformó en condominios y compró su mismo apartamento el 3 de diciembre de 2010. Tax return h&r block En el año 2011, Elena se enfermó y el 14 de abril de ese año se mudó a la casa de su hija. Tax return h&r block El 12 de julio de 2013, mientras aún vivía en casa de su hija, Elena vendió su condominio. Tax return h&r block Elena puede excluir las ganancias provenientes de la venta de su condominio porque satisfizo los requisitos de propietario y de uso durante el período de 5 años del 13 de julio de 2008 al 12 de julio de 2013, fecha en que vendió su condominio. Tax return h&r block Ella fue propietaria del condominio desde el 3 de diciembre del año 2010 hasta el 12 de julio del año 2013 (más de 2 años). Tax return h&r block Vivió en la propiedad desde el 13 de julio del año 2008 (inicio del período de 5 años) hasta el 14 de abril del año 2011 (más de 2 años). Tax return h&r block El tiempo que Elena vivió en la casa de su hija durante el período de 5 años se puede contar para el período de propietario y el tiempo que vivió en su apartamento alquilado durante esos 5 años se puede contar para el período de uso. Tax return h&r block Apartamento de cooperativa. Tax return h&r block   Si, como inquilino-accionista, vendió acciones en una cooperativa de viviendas, los requisitos de propietario y de uso se satisfacen siempre y cuando durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta usted: Haya sido propietario de las acciones durante un mínimo de 2 años y Haya vivido en la casa o apartamento que sus acciones le dan derecho a ocupar como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años. Tax return h&r block Excepciones a los Requisitos de Propietario y de Uso Los siguientes temas abordan excepciones a los requisitos de propietario y de uso para ciertos contribuyentes. Tax return h&r block Excepción para personas incapacitadas. Tax return h&r block   Existe una excepción al requisito de uso si: Queda física o mentalmente incapacitado para cuidarse a sí mismo y Fue propietario y vivió en su casa como su vivienda principal por un total mínimo de un año durante el período de 5 años antes de la venta de su vivienda. Tax return h&r block Conforme a esta excepción, se considera que vive en la vivienda durante todo momento en el período de 5 años en que haya sido propietario de ella y haya vivido en un establecimiento (incluido un hogar de ancianos) con licencia emitida por un estado o subdivisión política para cuidar personas en esa situación. Tax return h&r block Si satisface esta excepción al requisito de uso, aún tiene que satisfacer el requisito de propietario de 2 de los 5 años para reclamar la exclusión. Tax return h&r block Vivienda anterior destruida o expropiada. Tax return h&r block   Para fines de los requisitos de propietario y de uso, debe sumar el tiempo que fue propietario y vivió en una vivienda anterior destruida o expropiada y el tiempo que fue propietario y vivió en la vivienda de reemplazo de cuya venta desea excluir las ganancias. Tax return h&r block Esta regla es aplicable si alguna parte de la base de la vivienda que vendió dependía de la base de aquélla destruida o expropiada. Tax return h&r block De lo contrario, tiene que haber sido propietario y vivido en la misma vivienda durante 2 de los 5 años anteriores a la venta, lo cual le permitirá reunir los requisitos para la exclusión. Tax return h&r block Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático, empleados de los servicios de inteligencia o empleados o voluntarios del Cuerpo de Paz. Tax return h&r block   Puede optar por suspender el período del requisito de 5 años de propietario y uso durante todo período en el que usted o su cónyuge preste “servicio prolongado en forma oficial y calificada” como miembro de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático de los Estados Unidos o como empleado de los servicios de inteligencia. Tax return h&r block Puede optar por suspender el período del requisito de 5 años de propietario y uso durante el período que usted o su cónyuge preste “servicio prolongado en forma oficial y calificada” en el extranjero como empleado o voluntario inscrito o voluntario líder del Cuerpo de Paz. Tax return h&r block Esto significa que podría satisfacer el requisito de uso de 2 años aún cuando, debido a su servicio, no haya vivido realmente en su casa por lo menos los 2 años requeridos de los 5 años que terminan en la fecha de la venta. Tax return h&r block   Si esto le ayuda a reunir los requisitos para excluir ganancias, puede optar por suspender el período obligatorio de 5 años, presentando una declaración para el año de venta que no incluya las ganancias. Tax return h&r block   Para más información sobre la suspensión del período de 5 años, vea Members of the uniformed services or Foreign Service, employees of the intelligence community, or employees or volunteers of the Peace Corps (Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático, empleados de los servicios de inteligencia o empleados o voluntarios del Cuerpo de Paz), en la Publicación 523, en inglés. Tax return h&r block Personas Casadas Si usted y su cónyuge presentan una declaración conjunta para el año de la venta y uno de ustedes satisface los requisitos de propiedad y de uso, pueden excluir hasta $250,000 de la ganancia procedente de dicha venta. Tax return h&r block (Sin embargo, consulte Reglas especiales para declaraciones conjuntas , que aparece a continuación). Tax return h&r block Reglas especiales para declaraciones conjuntas. Tax return h&r block   Puede excluir hasta $500,000 de la totalidad de la ganancia sobre la venta de su vivienda principal si se cumple lo siguiente: Está casado y presenta una declaración conjunta para el año. Tax return h&r block Usted o su cónyuge cumple el requisito de propietario. Tax return h&r block Usted y su cónyuge cumplen el requisito de uso. Tax return h&r block Durante el período de 2 años que termina en la fecha de la venta, ni usted ni su cónyuge excluyó ganancia alguna proveniente de la venta de otra vivienda. Tax return h&r block Si uno de los dos cónyuges no satisface estos requisitos, la exclusión máxima que el matrimonio puede declarar es el total de las exclusiones máximas a las que tendría derecho cada cónyuge si no estuviese casado y las cantidades se calculasen por separado. Tax return h&r block Para este fin, se considera que cada cónyuge era dueño de la propiedad durante el período en el que uno de los dos fue dueño de la misma. Tax return h&r block Ejemplo 1 —uno de los cónyuges vende una vivienda. Tax return h&r block Emilia vende su vivienda en junio de 2013 con una ganancia de $300,000. Tax return h&r block Posteriormente en ese año, se casa con Jaime. Tax return h&r block Ella satisface los requisitos de propiedad y de uso, pero Jaime no. Tax return h&r block Emilia puede excluir hasta $250,000 de las ganancias en una declaración por separado o conjunta para el año 2013. Tax return h&r block La exclusión máxima de $500,000 para ciertas declaraciones conjuntas no es aplicable en este caso, ya que Jaime no cumple el requisito de uso. Tax return h&r block Ejemplo 2 —cada cónyuge vende una vivienda. Tax return h&r block El caso es igual al del Ejemplo 1 , excepto que Jaime también vende una vivienda en el año 2013 con una ganancia de $200,000 antes de casarse con Emilia. Tax return h&r block Él satisface los requisitos de propietario y de uso en su vivienda pero Emilia no. Tax return h&r block Emilia puede excluir $250,000 de las ganancias y Jaime puede excluir $200,000 de las ganancias de la venta de sus propias viviendas. Tax return h&r block Sin embargo, Emilia no puede utilizar la exclusión no usada de Jaime para excluir más de $250,000 de las ganancias. Tax return h&r block Por lo tanto, Emilia y Jaime tienen que reconocer $50,000 de las ganancias de la venta de la vivienda de Emilia. Tax return h&r block La exclusión máxima de $500,000 para ciertas declaraciones conjuntas no es aplicable en este caso, ya que Emilia y Jaime ambos no cumplen el requisito de uso para el mismo hogar. Tax return h&r block Venta de la vivienda principal por el cónyuge sobreviviente. Tax return h&r block   Si su cónyuge murió y usted no se volvió a casar antes de la fecha de la venta, se considera que ha sido propietario y ha vivido en la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que su cónyuge fue propietario y vivió en ella como vivienda principal. Tax return h&r block   Si reúne todos los siguientes requisitos, puede tener el derecho de excluir hasta $500,000 procedentes de toda ganancia de la venta o del intercambio de su vivienda principal: La venta o el intercambio se realizó después de 2008. Tax return h&r block La venta o el intercambio se realizó dentro de los 2 años después de la fecha del fa- llecimiento de su cónyuge. Tax return h&r block No se ha vuelto a casar. Tax return h&r block Usted y su cónyuge reunían el requisito de uso en la fecha del fallecimiento de su cónyuge. Tax return h&r block Usted o su cónyuge reunían el requisito de propietario en la fecha del fallecimiento de su cónyuge. Tax return h&r block Ni usted ni su cónyuge excluyó ganancia alguna procedente de la venta de otra vivienda durante los últimos 2 años. Tax return h&r block Ejemplo. Tax return h&r block   Geraldo es dueño de una casa y habita en la misma como su vivienda principal desde 2009. Tax return h&r block Geraldo y Wilma se casaron el 1 de julio de 2013, y desde esa fecha habitan en la casa de Geraldo considerándola su vivienda principal. Tax return h&r block Geraldo falleció el 15 de agosto de 2013 y Wilma heredó la propiedad. Tax return h&r block Wilma vendió la propiedad el 3 de septiembre de 2013, fecha en la cual no se había vuelto a casar. Tax return h&r block Aunque Wilma fue dueña de la casa y habitó en la misma menos de 2 años, se considera que ha cumplido los requisitos de propiedad y de uso porque el período correspondiente a su propiedad y uso de la casa abarca el período en el que Geraldo fue dueño de la misma y habitó en ella antes de fallecer. Tax return h&r block Vivienda traspasada por cónyuge. Tax return h&r block   Si su cónyuge le traspasó su vivienda (o ex cónyuge si el traspaso se relaciona con su divorcio), se considera que ha sido propietario durante todo el período en que su cónyuge fue propietario. Tax return h&r block Uso de vivienda después del divorcio. Tax return h&r block   Se considera que ha usado la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que: Usted fue su propietario y Se permita que el cónyuge o ex cónyuge viva en ella conforme a un instrumento de divorcio o separación y éste la usa como vivienda principal. Tax return h&r block Exclusión Máxima Reducida Si no reúne los requisitos para reclamar la exclusión de $250,000 o $500,000, aún puede tener derecho a una exclusión reducida. Tax return h&r block Esto corresponde a aquellas personas que: No satisfagan los requisitos de propietario y de uso o Hayan reclamado la exclusión dentro de 2 años de vender su vivienda actual. Tax return h&r block En los dos casos, para tener derecho a una exclusión reducida, la venta de su vivienda principal tiene que deberse a uno de los siguientes motivos: Un cambio del lugar de empleo. Tax return h&r block Salud. Tax return h&r block Circunstancias imprevistas. Tax return h&r block Circunstancias imprevistas. Tax return h&r block   Se considera que la venta de su vivienda principal es por una circunstancia imprevista si el motivo principal de venta es un hecho que usted no hubiera podido anticipar razonablemente antes de comprar y ocupar su vivienda principal. Tax return h&r block   Vea la Publicación 523, en inglés, para más información y para utilizar la Worksheet 3 (Hoja de trabajo 3) para calcular la exclusión máxima reducida. Tax return h&r block Uso Comercial o Alquiler de Vivienda Tal vez pueda excluir sus ganancias provenientes de la venta de una vivienda que haya utilizado para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler. Tax return h&r block Sin embargo, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso. Tax return h&r block Períodos de uso no calificado. Tax return h&r block   En la mayoría de los casos, la ganancia de la venta o intercambio de su vivienda principal no calificará para su exclusión en la medida en que las ganancias se asignan a los períodos de uso no calificado. Tax return h&r block Se considera que el uso no calificado es todo período a partir del 2008 en que ni usted ni su cónyuge (o su ex cónyuge) usó la propiedad como vivienda principal con las siguientes excepciones. Tax return h&r block Excepciones. Tax return h&r block   Un período de uso no calificado no incluye: Cualquier parte del período de 5 años que termine en la fecha de la venta o intercambio después de la última fecha que usted o su cónyuge usó la vivienda como vivienda principal. Tax return h&r block Cualquier período (que no exceda de un período de 10 años en su totalidad) durante el cual usted (o su cónyuge) están prestando servicio prolongado en forma oficial y calificada: Como miembro de los servicios uniformados, Como miembro del Servicio Diplomático de los Estados Unidos o Como empleado de los servicios de inteligencia, y Cualquier otro período de ausencia temporal (que no exceda de un período de 2 años en su totalidad) debido a un cambio de empleo, condición de salud o tales circunstancias imprevistas que hayan sido especificados por el IRS. Tax return h&r block La ganancia resultante de la venta de la propiedad se divide entre períodos de uso calificado y no calificado a base de la cantidad de tiempo que la propiedad sirvió para uso calificado y no calificado. Tax return h&r block La ganancia derivada de la venta o intercambio de una vivienda principal asignada a períodos de uso calificado todavía calificará para la exclusión de la venta de su vivienda principal. Tax return h&r block La ganancia derivada de la venta o intercambio de una vivienda principal asignada a períodos de uso no calificado no reunirá los requisitos para la exclusión. Tax return h&r block Cálculos. Tax return h&r block   Para calcular la parte de la ganancia que se le asignará al período de uso no calificado, multiplique la ganancia por la siguiente fracción:   Total de uso no calificado durante el período de propietario a partir del 2008      Total del período de propietario   Este cálculo se puede encontrar en la Hoja de Trabajo 2, línea 10, en la Publicación 523, en inglés. Tax return h&r block Ejemplo 1. Tax return h&r block El 23 de mayo de 2007, Amelia (soltera en cada año de este ejemplo) compró una casa. Tax return h&r block Se mudó a la casa en esa fecha y vivió ahí hasta el 31 de mayo de 2009, fecha en la que se mudó de la casa y la puso en alquiler. Tax return h&r block La casa estuvo alquilada desde el 1 de junio de 2009 al 31 de marzo de 2011. Tax return h&r block Amelia reclamó deducciónes por depreciación del 2009 al 2011 por un total de $10,000. Tax return h&r block Amelia se mudó a su casa nuevamente el 1 de abril de 2011 y vivió en ella hasta que la vendió el 31 de enero de 2013 por una ganancia de $200,000. Tax return h&r block Durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta (31 de enero de 2008 – 31 de enero de 2013), Amelia fue la propietaria y vivió en la casa durante más de 2 años, como se indica en la siguiente tabla. Tax return h&r block Período de  5 años Usada como Vivienda Principal Usada como Vivienda de Alquiler 31/01/08 – 31/05/09 16 meses       01/06/09 – 31/03/11   22 meses 01/04/11 – 31/01/13 22 meses         38 meses 22 meses Durante el período que Amelia fue propietaria de la casa (2,080 días), el período de uso no calificado fue de 668 días. Tax return h&r block Amelia divide 668 entre 2,080 y obtiene un decimal (redondeado al menos tres decimales) de 0. Tax return h&r block 321. Tax return h&r block Para calcular la ganancia atribuible al período de uso no calificado, se multiplica $190,000 (la ganancia no es atribuible a la deducción por depreciación $10,000) por 0. Tax return h&r block 321. Tax return h&r block Debido a que la ganancia atribuible a los períodos no calificados es $60,990, Amelia puede excluir $129,010 de su ganancia. Tax return h&r block Ejemplo 2. Tax return h&r block Guillermo fue propietario de una casa y la usó como su vivienda principal de 2007 a 2010. Tax return h&r block El 1 de enero de 2011, se mudó a otro estado. Tax return h&r block Alquiló su casa desde esa fecha hasta el 30 de abril de 2013, fecha en que la vendió. Tax return h&r block Durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta (1 de mayo de 2008 – 30 de abril de 2013), Guillermo fue el propietario de esa casa y vivió en ella durante más de 2 años. Tax return h&r block Tiene que declarar la venta en el Formulario 4797, en inglés, debido a que la casa era una propiedad de alquiler en la fecha de venta. Tax return h&r block Ya que el período de uso no calificado no incluye cualquier parte del período de 5 años después de la última fecha que Guillermo vivió en su vivienda, él no tiene un período de uso no calificado. Tax return h&r block Puesto que cumplió los requisitos de propietario y de uso, puede excluir ganancias de hasta $250,000. Tax return h&r block No obstante, no puede excluir la parte de las ganancias equivalente a la depreciación que reclamó o que pudo haber reclamado por alquilar la casa, como se explica a continuación. Tax return h&r block Depreciación después del 6 de mayo de 1997. Tax return h&r block   Si tenía derecho a declarar deducciones por depreciación porque usó su vivienda para fines comerciales o como propiedad de alquiler, no puede excluir aquella parte de sus ganancias que sea equivalente a cualquier depreciación permitida o permisible como deducción para los períodos después del 6 de mayo de 1997. Tax return h&r block Si puede demostrar mediante documentación adecuada u otras pruebas que la depreciación permitida era menor que la cantidad permisible, puede limitar la cantidad de ganancias obtenidas de modo que dicha cantidad sea igual a la cantidad de depreciación. Tax return h&r block Vea la Publicación 544, en inglés, para información adicional. Tax return h&r block Propiedad usada parcialmente para fines comerciales o de alquiler. Tax return h&r block   Si usó la propiedad en parte como vivienda principal y en parte para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler, consulte la Publicación 523, en inglés. Tax return h&r block Cómo Declarar la Venta No declare la venta de su vivienda principal del año 2013 en su declaración de impuestos, a menos que: Tenga ganancias y no reúna los requisitos para excluir la totalidad de éstas Tenga ganancias y opte por no excluirlas o Haya recibido un Formulario 1099-S. Tax return h&r block Si algunas de estas situaciones aplican, informe la ganancia total o pérdidas. Tax return h&r block Para detalles de cómo informar las pérdidas o ganancias, vea las Instrucciones para el Anexo D del Formulario 1040 y las Instrucciones del Formulario 8949, en inglés. Tax return h&r block Si usted usó la vivienda para propósitos de negocios o para sacar ingresos por el alquiler, usted posiblemente tenga que usar el Formulario 4797 para informar la venta de la parte de la propiedad usada para negocios o alquiler (o la venta de la propiedad entera, si se usó exclusivamente para negocios o alquiler). Tax return h&r block Consulte la sección Business Use or Rental of Home (Uso de vivienda como negocio o para alquiler), en inglés, en la Publicación 523, y las Instrucciones del Formulario 4797. Tax return h&r block Ventas a plazos. Tax return h&r block    Algunas ventas se realizan según acuerdos que estipulan que parte o la totalidad del precio de venta se debe pagar en un año posterior. Tax return h&r block Estas ventas se denominan “ventas a plazos”. Tax return h&r block Si financia la compra del comprador de su casa, en lugar de que éste solicite un préstamo o hipoteca a un banco, probablemente tenga una venta a plazos. Tax return h&r block Tal vez pueda declarar la parte de las ganancias que no puede excluir sobre la base a plazos. Tax return h&r block    Use el Formulario 6252, Installment Sale Income (Ingresos de venta a plazos), en inglés, para declarar la venta. Tax return h&r block Anote la exclusión en la línea 15 del Formulario 6252. Tax return h&r block Hipoteca financiada por el vendedor. Tax return h&r block   Si vende su vivienda y tiene un pagaré, hipoteca u otro acuerdo financiero, en la mayoría de los casos los pagos que reciba constan de intereses y capital. Tax return h&r block Tiene que declarar por separado como ingreso de intereses los intereses que reciba como parte de cada pago. Tax return h&r block Si el comprador de su vivienda usa la propiedad como vivienda principal o segunda vivienda, también tiene que declarar el nombre, la dirección y el número de Seguro Social (SSN, por sus siglas en inglés) del comprador en la línea 1 del Anexo B (Formulario 1040A o 1040). Tax return h&r block El comprador tiene que darle su SSN y usted tiene que darle el suyo al comprador. Tax return h&r block Si no satisface estos requisitos, es posible que tenga que pagar una multa de $50 por cada incumplimiento. Tax return h&r block Si usted o el comprador no tiene un SSN y no reúne los requisitos para obtener uno, vea Número de Seguro Social , en el capítulo 1. Tax return h&r block Información adicional. Tax return h&r block   Para obtener más información acerca de las ventas a plazos, consulte la Publicación 537, Installment Sales (Ventas a plazos), en inglés. Tax return h&r block Situaciones Especiales Las siguientes situaciones especiales pueden afectar su exclusión. Tax return h&r block Venta de vivienda adquirida a través de un intercambio de bienes del mismo tipo. Tax return h&r block   No puede reclamar la exclusión si: Adquirió su vivienda a través de un intercambio de bienes del mismo tipo (también conocido como intercambio conforme a la sección 1031) o la base de su vivienda se determina según la base de la vivienda de la persona que la adquirió mediante un intercambio de bienes del mismo tipo (por ejemplo, recibió la vivienda de dicha persona como un regalo) y Vendió la vivienda durante el período de 5 años a partir de la fecha en que se adquirió por medio del intercambio de bienes del mismo tipo. Tax return h&r block Las ganancias provenientes de un intercambio de bienes del mismo tipo no están sujetas al impuesto en la fecha de dicho intercambio. Tax return h&r block Esto quiere decir que las ganancias no se tributarán hasta que venda o enajene de otra manera la propiedad que haya recibido. Tax return h&r block Para diferir ganancias provenientes de un intercambio de bienes del mismo tipo, tiene que haber intercambiado bienes comerciales o de inversión por bienes comerciales o de inversión del mismo tipo. Tax return h&r block Para más información sobre los intercambios de bienes del mismo tipo, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes), en inglés. Tax return h&r block Vivienda cedida a través de intercambio de bienes del mismo tipo. Tax return h&r block   Si usa su vivienda principal en parte para propósitos comerciales o de alquiler y luego intercambia la misma por otra propiedad, vea la Publicación 523, en inglés. Tax return h&r block Expatriados. Tax return h&r block   No puede reclamar la exclusión si el impuesto de expatriación es aplicable en su caso. Tax return h&r block El impuesto de expatriación corresponde a determinados ciudadanos estadounidenses que han renunciado a su ciudadanía (y a determinados residentes de largo plazo que han terminado su residencia). Tax return h&r block Consulte la sección titulada Expatriation Tax (Impuesto de expatriación) en el capítulo 4 de la Publicación 519, U. Tax return h&r block S. Tax return h&r block Tax Guide for Aliens (Guía tributaria de los Estados Unidos para extranjeros), en inglés, para obtener más información acerca del impuesto de expatriación. Tax return h&r block Vivienda destruida o expropiada. Tax return h&r block   Si su vivienda fue destruida o expropiada, toda ganancia (por ejemplo, debido a pagos del seguro que recibió) procedente de aquel acontecimiento reúne los requisitos para la exclusión. Tax return h&r block   Toda parte de las ganancias que no se pueda excluir (por superar el límite de exclusión máxima), se puede aplazar según las reglas que se explican en las siguientes publicaciones: Publicación 547(SP) en el caso de una vivienda que fue destruida o Capítulo 1 de la Publicación 544, en inglés, en el caso de una vivienda que fue expropiada. Tax return h&r block Venta de participación restante. Tax return h&r block   Sujeto a otras reglas del presente capítulo, puede optar por excluir ganancias procedentes de la venta de una participación restante en su vivienda. Tax return h&r block Si elige esta opción, no puede excluir ganancias de la venta de ninguna otra participación en la vivienda que venda por separado. Tax return h&r block Excepción para ventas a personas emparentadas o vinculadas. Tax return h&r block   No puede excluir ganancias procedentes de la venta de una participación restante en su vivienda a una persona emparentada o vinculada. Tax return h&r block Las personas emparentadas incluyen a sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, cónyuges, antecesores (padres, abuelos, etc. Tax return h&r block ) y descendientes directos (hijos, nietos, etc. Tax return h&r block ). Tax return h&r block Las personas vinculadas también incluyen a ciertas sociedades anónimas, sociedades colectivas, fideicomisos y organizaciones exentas de impuestos. Tax return h&r block Recuperación (Devolución) de un Subsidio Hipotecario Federal Si financió su vivienda a través de un programa de subsidio federal (préstamos de bonos hipotecarios calificados exentos de impuestos o préstamos con certificados de crédito hipotecario), es posible que tenga que devolver la totalidad o parte del beneficio que recibió de ese programa cuando venda o enajene su vivienda. Tax return h&r block Puede recuperar el beneficio al aumentar su impuesto federal sobre el ingreso para el año de la venta. Tax return h&r block Es posible que tenga que pagar este impuesto de recuperación aun si puede excluir sus ganancias del ingreso según las reglas explicadas anteriormente; esa exclusión no afecta el impuesto de recuperación. Tax return h&r block Préstamos sujetos a reglas de recuperación. Tax return h&r block   La recuperación es aplicable a préstamos que: Se originaron de las utilidades de bonos hipotecarios calificados o Se basaron en certificados de crédito hipotecario. Tax return h&r block La recuperación también se aplica a las asunciones de estos préstamos. Tax return h&r block Cuándo es aplicable la recuperación. Tax return h&r block   La recuperación del subsidio hipotecario federal es aplicable solamente si satisface las dos condiciones siguientes: Dentro de los primeros 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario, vende o enajena su vivienda, gene- rando ganancias. Tax return h&r block Su ingreso para el año de la enajenación es mayor que el ingreso calificado ajustado de ese año para el tamaño de su familia (en relación a los requisitos de ingresos que tiene que satisfacer una persona para tener derecho a participar en el programa de subsidio federal). Tax return h&r block Cuándo no es aplicable la recuperación. Tax return h&r block   La recuperación no es aplicable si le corresponde una de las siguientes situaciones: Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda (QHIL, por sus siglas en inglés) de no más de $15,000 y se usó para hacer modificaciones, reparaciones y mejoras que protejan o mejoren la habitabilidad y la eficiencia energética de su vivienda. Tax return h&r block Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda de no más de $150,000 para un QHIL que se utiliza con el fin de reparar daños ocasionados a viviendas por el huracán Katrina en la zona de desastre del huracán; para un QHIL financiado por un bono hipotecario calificado, el cual es un Bono de la Zona de Oportunidad del Golfo; o para un QHIL para una vivienda habitada por su dueño en la Zona de Oportunidad del Golfo (Zona GO), Zona GO de Rita o Zona GO de Wilma. Tax return h&r block Vea la Publicación 4492(SP), Información para los Contribuyentes Afectados por los Huracanes Katrina, Rita y Wilma, para información adicional. Tax return h&r block Asimismo, vea la Publicación 4492-B, Information for Affected Taxpayers in the Midwestern Disaster Areas (Información para contribuyentes afectados de la zona de desastre del Medio Oeste), en inglés, para más información. Tax return h&r block La vivienda se enajena como consecuencia de su muerte. Tax return h&r block Enajena su vivienda más de 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario. Tax return h&r block Traspasa la vivienda a su cónyuge o a su ex cónyuge por motivos de divorcio, situación en la que no hay ganancias incluidas en sus ingresos. Tax return h&r block Enajena la vivienda con pérdidas. Tax return h&r block Su vivienda resulta destruida por un hecho fortuito y usted la repone en su lugar original dentro de 2 años después del cierre del año tributario en que se produjo la destrucción. Tax return h&r block El período de reemplazo se aumenta para viviendas principales destruidas si su vivienda estaba ubicada en la zona de desastre de Kansas, una de las zonas de desastre del Medio Oeste, la zona del Huracán Katrina u otra zona de desastre declarada como tal por el gobierno federal. Tax return h&r block Para más información, vea Plazo de Reposición, en la Publicación 547(SP). Tax return h&r block Refinancia su préstamo hipotecario (a menos que posteriormente satisfaga todas las condiciones anteriores indicadas bajo Cuándo es aplicable la recuperación ). Tax return h&r block Aviso de cantidades. Tax return h&r block   En la fecha de liquidación de su préstamo hipotecario, o en una fecha cercana, deberá recibir un aviso que esta- blezca la cantidad de subsidio federal y cualquier otra información que necesite para calcular su impuesto de recuperación. Tax return h&r block Cómo calcular y declarar la recuperación. Tax return h&r block    El impuesto de recuperación se calcula en el Formulario 8828, en inglés. Tax return h&r block Si vende su vivienda y su hipoteca está sujeta a las reglas de recuperación, tiene que presentar el Formulario 8828 aún si no adeuda un impuesto de recuperación. Tax return h&r block Adjunte el Formulario 8828 al Formulario 1040. Tax return h&r block Para obtener más información, vea el Formulario 8828 y las instrucciones correspondientes, en inglés. Tax return h&r block Prev  Up  Next   Home   More Online Publications