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Income tax preparation 2. Income tax preparation   American Opportunity Credit Table of Contents Introduction Can You Claim the CreditWho Can Claim the Credit Who Cannot Claim the Credit What Expenses QualifyQualified Education Expenses No Double Benefit Allowed Expenses That Do Not Qualify Who Is an Eligible StudentException. Income tax preparation Who Can Claim a Dependent's Expenses Figuring the CreditEffect of the Amount of Your Income on the Amount of Your Credit Refundable Part of Credit Claiming the Credit Introduction For 2013, there are two tax credits available to help you offset the costs of higher education by reducing the amount of your income tax. Income tax preparation They are the American opportunity credit (this chapter) and the lifetime learning credit ( chapter 3 ). Income tax preparation This chapter explains: Who can claim the American opportunity credit, What expenses qualify for the credit, Who is an eligible student, Who can claim a dependent's expenses, How to figure the credit, How to claim the credit, and When the credit must be repaid. Income tax preparation What is the tax benefit of the American opportunity credit. Income tax preparation   For the tax year, you may be able to claim an American opportunity credit of up to $2,500 for qualified education expenses paid for each eligible student. Income tax preparation   A tax credit reduces the amount of income tax you may have to pay. Income tax preparation Unlike a deduction, which reduces the amount of income subject to tax, a credit directly reduces the tax itself. Income tax preparation Forty percent of the American opportunity credit may be refundable. Income tax preparation This means that if the refundable portion of your credit is more than your tax, the excess will be refunded to you. Income tax preparation   Your allowable American opportunity credit may be limited by the amount of your income. Income tax preparation Also, the nonrefundable part of the credit may be limited by the amount of your tax. Income tax preparation Overview of the American opportunity credit. Income tax preparation   See Table 2-1, Overview of the American Opportunity Credit , for the basics of this credit. Income tax preparation The details are discussed in this chapter. Income tax preparation Can you claim more than one education credit this year. Income tax preparation   For each student, you can elect for any year only one of the credits. Income tax preparation For example, if you elect to take the American opportunity credit for a child on your 2013 tax return, you cannot use that same child's qualified education expenses to figure the lifetime learning credit for 2013. Income tax preparation   If you pay qualified education expenses for more than one student in the same year, you can choose to take the American opportunity credit on a per-student, per-year basis. Income tax preparation If you pay qualified education expenses for a student (or students) for whom you do not claim the American opportunity credit, you can use the adjusted qualified education expenses of that student (or those students) in figuring your lifetime learning credit. Income tax preparation This means that, for example, you can claim the American opportunity credit for one student and the lifetime learning credit for another student in the same year. Income tax preparation Differences between the American opportunity and lifetime learning credits. Income tax preparation   There are several differences between these two credits. Income tax preparation For example, you can claim the American opportunity credit based on the same student's expenses for no more than 4 tax years, which includes any tax years you claimed the Hope Scholarship Credit for that student. Income tax preparation However, there is no limit on the number of years for which you can claim a lifetime learning credit based on the same student's expenses. Income tax preparation The differences between these credits are shown in Appendix B, Highlights of Education Tax Benefits for Tax Year 2013 near the end of this publication. Income tax preparation If you claim the American opportunity credit for any student, you can choose between using that student's adjusted qualified education expenses for the American opportunity credit or the lifetime learning credit. Income tax preparation If you have the choice, the American opportunity credit will always be greater than the lifetime learning credit. Income tax preparation Table 2-1. Income tax preparation Overview of the American Opportunity Credit Maximum credit Up to $2,500 credit per eligible student Limit on modified adjusted gross income (MAGI) $180,000 if married filing jointly; $90,000 if single, head of household, or qualifying widow(er) Refundable or nonrefundable 40% of credit may be refundable; the rest is nonrefundable Number of years of postsecondary education Available ONLY if the student had not completed the first 4 years of postsecondary education before 2013 Number of tax years credit available Available ONLY for 4 tax years per eligible student (including any year(s) Hope Scholarship Credit was claimed) Type of program required Student must be pursuing a program leading to a degree or other recognized education credential Number of courses Student must be enrolled at least half time for at least one academic period that begins during the tax year Felony drug conviction As of the end of 2013, the student had not been convicted of a felony for possessing or distributing a controlled substance Qualified expenses Tuition, required enrollment fees, and course materials that the student needs for a course of study whether or not the materials are bought at the educational institution as a condition of enrollment or attendance Payments for academic periods Payments made in 2013 for academic periods beginning in 2013 or beginning in the first 3 months of 2014 Can You Claim the Credit The following rules will help you determine if you are eligible to claim the American opportunity credit on your tax return. Income tax preparation Who Can Claim the Credit Generally, you can claim the American opportunity credit if all three of the following requirements are met. Income tax preparation You pay qualified education expenses of higher education. Income tax preparation You pay the education expenses for an eligible student. Income tax preparation The eligible student is either yourself, your spouse, or a dependent for whom you claim an exemption on your tax return. Income tax preparation Student qualifications. Income tax preparation   Generally, you can take the American opportunity credit for a student only if all of the following four requirements are met. Income tax preparation As of the beginning of 2013, the student had not completed the first four years of postsecondary education (generally, the freshman through senior years of college), as determined by the eligible educational institution. Income tax preparation For this purpose, do not include academic credit awarded solely because of the student's performance on proficiency examinations. Income tax preparation Neither the American opportunity credit nor the Hope Scholarship Credit has been claimed (by you or anyone else) for this student for any four tax years before 2013. Income tax preparation If the American opportunity credit (and Hope Scholarship Credit) has been claimed for this student for any three or fewer tax years before 2013, this requirement is met. Income tax preparation For at least one academic period beginning (or treated as beginning) in 2013, the student both: Was enrolled in a program that leads to a degree, certificate, or other recognized educational credential; and Carried at least one-half the normal full-time workload for his or her course of study. Income tax preparation The standard for what is half of the normal full-time work load is determined by each eligible educational institution. Income tax preparation However, the standard may not be lower than any of those established by the U. Income tax preparation S. Income tax preparation Department of Education under the Higher Education Act of 1965. Income tax preparation For purposes of whether the student satisfies this third requirement for 2013, treat an academic period beginning in the first three months of 2014 as if it began in 2013 if qualified education expenses for the student were paid in 2013 for that academic period. Income tax preparation See Prepaid expenses, later. Income tax preparation As of the end of 2013, the student had not been convicted of a federal or state felony for possessing or distributing a controlled substance. Income tax preparation Example 1. Income tax preparation Sharon was eligible for the Hope Scholarship Credit for 2007 and 2008 and for the American opportunity credit for 2010 and 2012. Income tax preparation Her parents claimed the Hope Scholarship Credit for Sharon on their tax returns for 2007 and 2008 and claimed the American opportunity credit for Sharon on their 2010 tax return. Income tax preparation Sharon claimed the American opportunity credit on her 2012 tax return. Income tax preparation The American opportunity credit and Hope Scholarship Credit have been claimed for Sharon for four tax years before 2013. Income tax preparation Therefore, the American opportunity credit cannot be claimed by Sharon for 2013. Income tax preparation If Sharon were to file Form 8863 for 2013, she would check “Yes” for Part III, line 23, and would be eligible to claim only the lifetime learning credit. Income tax preparation Example 2. Income tax preparation Wilbert was eligible for the American opportunity credit for 2009, 2010, 2011, and 2013. Income tax preparation His parents claimed the American opportunity credit for Wilbert on their tax returns for 2009, 2010, and 2011. Income tax preparation No one claimed an American opportunity credit or Hope Scholarship Credit for Wilbert for any other tax year. Income tax preparation The American opportunity credit and Hope Scholarship Credit have been claimed for Wilbert for only three tax years before 2013. Income tax preparation Therefore, Wilbert meets the second requirement to be eligible for the American opportunity credit. Income tax preparation If Wilbert were to file Form 8863 for 2013, he would check “No” for Part III, line 23. Income tax preparation If Wilbert meets all of the other requirements, he is eligible for the American opportunity credit. Income tax preparation Example 3. Income tax preparation Glenda enrolls on a full-time basis in a degree program for the 2014 Spring semester, which begins in January 2014. Income tax preparation Glenda pays her tuition for the 2014 Spring semester in December 2013. Income tax preparation Because the tuition Glenda paid in 2013 relates to an academic period that begins in the first 3 months of 2014, her eligibility to claim an American opportunity credit in 2013 is determined as if the 2014 Spring semester began in 2013. Income tax preparation If the requirements above are not met for any student, you cannot take the American opportunity credit for that student. Income tax preparation You may be able to take the lifetime learning credit for part or all of that student's qualified education expenses instead. Income tax preparation Note. Income tax preparation Qualified education expenses paid by a dependent for whom you claim an exemption, or by a third party for that dependent, are considered paid by you. Income tax preparation “Qualified education expenses” are defined later under Qualified Education Expenses . Income tax preparation “Eligible students” are defined later under Who Is an Eligible Student . Income tax preparation A dependent for whom you claim an exemption is defined later under Who Can Claim a Dependent's Expenses . Income tax preparation You may find Figure 2-1, Can You Claim the American Opportunity Credit for 2013 , later, helpful in determining if you can claim an American opportunity credit on your tax return. Income tax preparation This image is too large to be displayed in the current screen. Income tax preparation Please click the link to view the image. Income tax preparation Figure 2-1 Can you claim the American opportunity credit for 2012? Who Cannot Claim the Credit You cannot claim the American opportunity credit for 2013 if any of the following apply. Income tax preparation Your filing status is married filing separately. Income tax preparation You are listed as a dependent on another person's tax return (such as your parents'). Income tax preparation See Who Can Claim a Dependent's Expenses , later. Income tax preparation Your modified adjusted gross income (MAGI) is $90,000 or more ($180,000 or more in the case of a joint return). Income tax preparation MAGI is explained later under Effect of the Amount of Your Income on the Amount of Your Credit . Income tax preparation You (or your spouse) were a nonresident alien for any part of 2013 and the nonresident alien did not elect to be treated as a resident alien for tax purposes. Income tax preparation More information on nonresident aliens can be found in Publication 519, U. Income tax preparation S. Income tax preparation Tax Guide for Aliens. Income tax preparation What Expenses Qualify The American opportunity credit is based on adjusted qualified education expenses you pay for yourself, your spouse, or a dependent for whom you claim an exemption on your tax return. Income tax preparation Generally, the credit is allowed for adjusted qualified education expenses paid in 2013 for an academic period beginning in 2013 or beginning in the first three months of 2014. Income tax preparation For example, if you paid $1,500 in December 2013 for qualified tuition for the spring 2014 semester beginning January 2014, you can use that $1,500 in figuring your 2013 credit. Income tax preparation Academic period. Income tax preparation   An academic period includes a semester, trimester, quarter, or other period of study (such as a summer school session) as reasonably determined by an educational institution. Income tax preparation In the case of an educational institution that uses credit hours or clock hours and does not have academic terms, each payment period can be treated as an academic period. Income tax preparation Paid with borrowed funds. Income tax preparation   You can claim an American opportunity credit for qualified education expenses paid with the proceeds of a loan. Income tax preparation Use the expenses to figure the American opportunity credit for the year in which the expenses are paid, not the year in which the loan is repaid. Income tax preparation Treat loan payments sent directly to the educational institution as paid on the date the institution credits the student's account. Income tax preparation Student withdraws from class(es). Income tax preparation   You can claim an American opportunity credit for qualified education expenses not refunded when a student withdraws. Income tax preparation Qualified Education Expenses For purposes of the American opportunity credit, qualified education expenses are tuition and certain related expenses required for enrollment or attendance at an eligible educational institution. Income tax preparation Eligible educational institution. Income tax preparation   An eligible educational institution is any college, university, vocational school, or other postsecondary educational institution eligible to participate in a student aid program administered by the U. Income tax preparation S. Income tax preparation Department of Education. Income tax preparation It includes virtually all accredited public, nonprofit, and proprietary (privately owned profit-making) postsecondary institutions. Income tax preparation The educational institution should be able to tell you if it is an eligible educational institution. Income tax preparation   Certain educational institutions located outside the United States also participate in the U. Income tax preparation S. Income tax preparation Department of Education's Federal Student Aid (FSA) programs. Income tax preparation Related expenses. Income tax preparation   Student-activity fees are included in qualified education expenses only if the fees must be paid to the institution as a condition of enrollment or attendance. Income tax preparation   However, expenses for books, supplies, and equipment needed for a course of study are included in qualified education expenses whether or not the materials are purchased from the educational institution. Income tax preparation Prepaid expenses. Income tax preparation   Qualified education expenses paid in 2013 for an academic period that begins in the first three months of 2014 can be used in figuring an education credit for 2013 only. Income tax preparation See Academic period, earlier. Income tax preparation For example, if you pay $2,000 in December 2013, for qualified tuition for the 2014 winter quarter that begins in January 2014, you can use that $2,000 in figuring an education credit for 2013 only (if you meet all the other requirements). Income tax preparation    You cannot use any amount you paid in 2012 or 2014 to figure the qualified education expenses you use to figure your 2013 education credit(s). Income tax preparation   In the following examples, assume that each student is an eligible student at an eligible educational institution. Income tax preparation Example 1. Income tax preparation Jefferson is a sophomore in University V's degree program in dentistry. Income tax preparation This year, in addition to tuition, he is required to pay a fee to the university for the rental of the dental equipment he will use in this program. Income tax preparation Because the equipment rental is needed for his course of study, Jefferson's equipment rental fee is a qualified expense. Income tax preparation Example 2. Income tax preparation Grace and William, both first-year students at College W, are required to have certain books and other reading materials to use in their mandatory first-year classes. Income tax preparation The college has no policy about how students should obtain these materials, but any student who purchases them from College W's bookstore will receive a bill directly from the college. Income tax preparation William bought his books from a friend; Grace bought hers at College W's bookstore. Income tax preparation Both are qualified education expenses for the American opportunity credit. Income tax preparation Example 3. Income tax preparation When Kelly enrolled at College X for her freshman year, she had to pay a separate student activity fee in addition to her tuition. Income tax preparation This activity fee is required of all students, and is used solely to fund on-campus organizations and activities run by students, such as the student newspaper and the student government. Income tax preparation No portion of the fee covers personal expenses. Income tax preparation Although labeled as a student activity fee, the fee is required for Kelly's enrollment and attendance at College X and is a qualified expense. Income tax preparation No Double Benefit Allowed You cannot do any of the following. Income tax preparation Deduct higher education expenses on your income tax return (as, for example, a business expense) and also claim an American opportunity credit based on those same expenses. Income tax preparation Claim an American opportunity credit in the same year that you are claiming a tuition and fees deduction for the same student. Income tax preparation Claim an American opportunity credit for any student and use any of that student's expenses in figuring your lifetime learning credit. Income tax preparation Figure the tax-free portion of a distribution from a Coverdell education savings account (ESA) or qualified tuition program (QTP) using the same expenses you used to figure the American opportunity credit. Income tax preparation See Coordination With American Opportunity and Lifetime Learning Credits in chapter 7, Coverdell Education Savings Account, and Coordination With American Opportunity and Lifetime Learning Credits in chapter 8, Qualified Tuition Program. Income tax preparation Claim a credit based on qualified education expenses paid with tax-free educational assistance, such as a scholarship, grant, or assistance provided by an employer. Income tax preparation See Adjustments to Qualified Education Expenses, next. Income tax preparation Adjustments to Qualified Education Expenses For each student, reduce the qualified education expenses paid by or on behalf of that student under the following rules. Income tax preparation The result is the amount of adjusted qualified education expenses for each student. Income tax preparation Tax-free educational assistance. Income tax preparation   For tax-free educational assistance received in 2013, reduce the qualified educational expenses for each academic period by the amount of tax-free educational assistance allocable to that academic period. Income tax preparation See Academic period, earlier. Income tax preparation   Some tax-free educational assistance received after 2013 may be treated as a refund of qualified education expenses paid in 2013. Income tax preparation This tax-free educational assistance is any tax-free educational assistance received by you or anyone else after 2013 for qualified education expenses paid on behalf of a student in 2013 (or attributable to enrollment at an eligible educational institution during 2013). Income tax preparation   If this tax-free educational assistance is received after 2013 but before you file your 2013 income tax return, see Refunds received after 2013 but before your income tax return is filed, later. Income tax preparation If this tax-free educational assistance is received after 2013 and after you file your 2013 income tax return, see Refunds received after 2013 and after your income tax return is filed, later. Income tax preparation   Tax-free educational assistance includes: The tax-free parts of scholarships and fellowships (see Tax-Free Scholarships and Fellowships in chapter 1, Scholarships, Fellowships, Grants, and Tuition Reductions), Pell grants (see Pell Grants and Other Title IV Need-Based Education Grants in chapter 1, Scholarships, Fellowships, Grants, and Tuition Reductions). Income tax preparation Employer-provided educational assistance (see chapter 11, Employer-Provided Educational Assistance ), Veterans' educational assistance (see Veterans' Benefits in chapter 1, Scholarships, Fellowships, Grants, and Tuition Reductions), and Any other nontaxable (tax-free) payments (other than gifts or inheritances) received as educational assistance. Income tax preparation Generally, any scholarship or fellowship is treated as tax free. Income tax preparation However, a scholarship or fellowship is not treated as tax free to the extent the student includes it in gross income (if the student is required to file a tax return for the year the scholarship or fellowship is received) and either of the following is true. Income tax preparation The scholarship or fellowship (or any part of it) must be applied (by its terms) to expenses (such as room and board) other than qualified education expenses as defined in Qualified education expenses in chapter 1, Scholarships, Fellowships, Grants, and Tuition Reductions. Income tax preparation The scholarship or fellowship (or any part of it) may be applied (by its terms) to expenses (such as room and board) other than qualified education expenses as defined in Qualified education expenses in chapter 1, Scholarships, Fellowships, Grants, and Tuition Reductions. Income tax preparation You may be able to increase the combined value of an education credit and certain educational assistance if the student includes some or all of the educational assistance in income in the year it is received. Income tax preparation For examples, see Coordination with Pell grants and other scholarships, later. Income tax preparation Refunds. Income tax preparation   A refund of qualified education expenses may reduce adjusted qualified education expenses for the tax year or require repayment (recapture) of a credit claimed in an earlier year. Income tax preparation Some tax-free educational assistance received after 2013 may be treated as a refund. Income tax preparation See Tax-free educational assistance, earlier. Income tax preparation Refunds received in 2013. Income tax preparation   For each student, figure the adjusted qualified education expenses for 2013 by adding all the qualified education expenses for 2013 and subtracting any refunds of those expenses received from the eligible educational institution during 2013. Income tax preparation Refunds received after 2013 but before your income tax return is filed. Income tax preparation   If anyone receives a refund after 2013 of qualified education expenses paid on behalf of a student in 2013 and the refund is paid before you file an income tax return for 2013, the amount of qualified education expenses for 2013 is reduced by the amount of the refund. Income tax preparation Refunds received after 2013 and after your income tax return is filed. Income tax preparation   If anyone receives a refund after 2013 of qualified education expenses paid on behalf of a student in 2013 and the refund is paid after you file an income tax return for 2013, you may need to repay some or all of the credit. Income tax preparation See Credit recapture, next. Income tax preparation Credit recapture. Income tax preparation    If any tax-free educational assistance for the qualified education expenses paid in 2013, or any refund of your qualified education expenses paid in 2013, is received after you file your 2013 income tax return, you must recapture (repay) any excess credit. Income tax preparation You do this by refiguring the amount of your adjusted qualified education expenses for 2013 by reducing the expenses by the amount of the refund or tax-free educational assistance. Income tax preparation You then refigure your education credit(s) for 2013 and figure the amount by which your 2013 tax liability would have increased if you claimed the refigured credit(s). Income tax preparation Include that amount as an additional tax for the year the refund or tax-free assistance was received. Income tax preparation Example. Income tax preparation   You paid $7,000 tuition and fees in August 2013, and your child began college in September 2013. Income tax preparation You filed your 2013 tax return on February 17, 2014, and claimed an American opportunity credit of $2,500. Income tax preparation After you filed your return, you received a refund of $4,000. Income tax preparation You must refigure your 2013 American opportunity credit using $3,000 of qualified education expenses instead of $7,000. Income tax preparation The refigured credit is $2,250. Income tax preparation The increase to your tax liability is also $250. Income tax preparation Include the difference of $250 as additional tax on your 2014 tax return. Income tax preparation See the instructions for your 2014 income tax return to determine where to include this tax. Income tax preparation If you pay qualified education expenses in 2014 for an academic period that begins in the first 3 months of 2014 and you receive tax-free educational assistance, or a refund, as described above, you may choose to reduce your qualified education expenses for 2014 instead of reducing your expenses for 2013. Income tax preparation Amounts that do not reduce qualified education expenses. Income tax preparation   Do not reduce qualified education expenses by amounts paid with funds the student receives as: Payment for services, such as wages, A loan, A gift, An inheritance, or A withdrawal from the student's personal savings. Income tax preparation   Do not reduce the qualified education expenses by any scholarship or fellowship reported as income on the student's tax return in the following situations. Income tax preparation The use of the money is restricted, by the terms of the scholarship or fellowship, to costs of attendance (such as room and board) other than qualified education expenses as defined in Qualified education expenses in chapter 1, Scholarships, Fellowships, Grants, and Tuition Reductions. Income tax preparation The use of the money is not restricted. Income tax preparation Example 1. Income tax preparation Joan paid $3,000 for tuition and $5,000 for room and board at University X. Income tax preparation The university did not require her to pay any fees in addition to her tuition in order to enroll in or attend classes. Income tax preparation To help pay these costs, she was awarded a $2,000 scholarship and a $4,000 student loan. Income tax preparation The terms of the scholarship state that it can be used to pay any of Joan's college expenses. Income tax preparation University X applies the $2,000 scholarship against Joan's $8,000 total bill, and Joan pays the $6,000 balance of her bill from University X with a combination of her student loan and her savings. Income tax preparation Joan does not report any portion of the scholarship as income on her tax return. Income tax preparation In figuring the amount of either education credit (American opportunity or lifetime learning), Joan must reduce her qualified education expenses by the amount of the scholarship ($2,000) because she excluded the entire scholarship from her income. Income tax preparation The student loan is not tax-free educational assistance, so she does not need to reduce her qualified expenses by any part of the loan proceeds. Income tax preparation Joan is treated as having paid $1,000 in qualified education expenses ($3,000 tuition – $2,000 scholarship). Income tax preparation Example 2. Income tax preparation The facts are the same as in Example 1, except that Joan reports her entire scholarship as income on her tax return. Income tax preparation Because Joan reported the entire $2,000 scholarship in her income, she does not need to reduce her qualified education expenses. Income tax preparation Joan is treated as having paid $3,000 in qualified education expenses. Income tax preparation Coordination with Pell grants and other scholarships. Income tax preparation   In some cases, you may be able to reduce your tax liability by including scholarships in income. Income tax preparation If you are claiming an education credit for a claimed dependent who received a scholarship, you may be able to reduce your tax liability if the student includes the scholarship in income. Income tax preparation The scholarship must be one that may (by its terms) be applied to expenses (such as room and board) other than qualified education expenses. Income tax preparation Example 1—No scholarship. Income tax preparation Bill Pass, age 28 and unmarried, enrolled full-time in 2013 as a first-year student at a local college to earn a degree in law enforcement. Income tax preparation This was his first year of postsecondary education. Income tax preparation During 2013, he paid $5,600 for his qualified education expenses and $4,400 for his room and board for the fall 2013 semester. Income tax preparation He and the college meet all the requirements for the American opportunity credit. Income tax preparation Bill's AGI and his MAGI, for purposes of figuring his credit, are $30,000. Income tax preparation Bill takes the standard deduction of $5,950 and personal exemption of $3,800, reducing his AGI to taxable income of $20,250. Income tax preparation His income tax liability, before credits, is $2,599 and Bill claims no credits other than the American opportunity credit. Income tax preparation He figures his American opportunity credit based on qualified education expenses of $4,000, which results in a credit of $2,500 and tax after credits of $99. Income tax preparation Example 2—Scholarship excluded from income. Income tax preparation The facts are the same as in Example 1—No scholarship, except that Bill was awarded a $5,600 scholarship. Income tax preparation Under the terms of his scholarship, it may be used to pay any educational expenses, including room and board. Income tax preparation If Bill excludes the scholarship from income, he will be deemed (for purposes of computing his education credit) to have used the scholarship to pay for tuition, required fees, and course materials. Income tax preparation His adjusted qualified education expenses will be zero and he will not have an education credit. Income tax preparation Therefore, Bill's tax after credits would be $2,599. Income tax preparation Example 3—Scholarship partially included in income. Income tax preparation The facts are the same as in Example 2—Scholarship excluded from income. Income tax preparation If, unlike Example 2, Bill includes $4,000 of the scholarship in income, he will be deemed to have used that amount to pay for room and board. Income tax preparation The remaining $1,600 of the $5,600 scholarship will reduce his qualified education expenses and his adjusted qualified education expenses will be $4,000. Income tax preparation Bill's AGI will increase to $34,000, his taxable income will increase to $24,250, and his tax before credits will increase to $3,199. Income tax preparation Based on his adjusted qualified education expenses of $4,000, Bill would be able to claim an American opportunity tax credit of $2,500 and his tax after credits would be $699. Income tax preparation Expenses That Do Not Qualify Qualified education expenses do not include amounts paid for: Insurance, Medical expenses (including student health fees), Room and board, Transportation, or Similar personal, living, or family expenses. Income tax preparation This is true even if the amount must be paid to the institution as a condition of enrollment or attendance. Income tax preparation Sports, games, hobbies, and noncredit courses. Income tax preparation   Qualified education expenses generally do not include expenses that relate to any course of instruction or other education that involves sports, games or hobbies, or any noncredit course. Income tax preparation However, if the course of instruction or other education is part of the student's degree program, these expenses can qualify. Income tax preparation Comprehensive or bundled fees. Income tax preparation   Some eligible educational institutions combine all of their fees for an academic period into one amount. Income tax preparation If you do not receive or do not have access to an allocation showing how much you paid for qualified education expenses and how much you paid for personal expenses, such as those listed earlier, contact the institution. Income tax preparation The institution is required to make this allocation and provide you with the amount you paid (or were billed) for qualified education expenses on Form 1098-T, Tuition Statement. Income tax preparation See Figuring the Credit , later, for more information about Form 1098-T. Income tax preparation Who Is an Eligible Student To claim the American opportunity credit, the student for whom you pay qualified education expenses must be an eligible student. Income tax preparation This is a student who meets all of the following requirements. Income tax preparation The student did not have expenses that were used to figure an American opportunity credit in any 4 earlier tax years. Income tax preparation This includes any tax year(s) in which you claimed the Hope Scholarship Credit for the same student. Income tax preparation The student had not completed the first 4 years of postsecondary education (generally, the freshman, sophomore, junior, and senior years of college) before 2013. Income tax preparation For at least one academic period beginning in 2013, the student was enrolled at least half-time in a program leading to a degree, certificate, or other recognized educational credential. Income tax preparation The student has not been convicted of any federal or state felony for possessing or distributing a controlled substance as of the end of 2013. Income tax preparation These requirements are also shown in Figure 2-2, Who is an Eligible Student for the American Opportunity Credit , later. Income tax preparation Completion of first 4 years. Income tax preparation   A student has completed the first 4 years of postsecondary education if the institution at which the student is enrolled awards the student 4 years of academic credit at that institution for coursework completed by the student before 2013. Income tax preparation This student generally would not be an eligible student for purposes of the American opportunity credit. Income tax preparation Exception. Income tax preparation   Any academic credit awarded solely on the basis of the student's performance on proficiency examinations is disregarded in determining whether the student has completed 4 years of postsecondary education. Income tax preparation Enrolled at least half-time. Income tax preparation   A student was enrolled at least half-time if the student was taking at least half the normal full-time work load for his or her course of study. Income tax preparation   The standard for what is half of the normal full-time work load is determined by each eligible educational institution. Income tax preparation However, the standard may not be lower than any of those established by the U. Income tax preparation S. Income tax preparation Department of Education under the Higher Education Act of 1965. Income tax preparation Please click here for the text description of the image. Income tax preparation Figure 2-2 Example 1. Income tax preparation Mack graduated from high school in June 2012. Income tax preparation In September, he enrolled in an undergraduate degree program at College U, and attended full-time for both the 2012 fall and 2013 spring semesters. Income tax preparation For the 2013 fall semester, Mack was enrolled less than half-time. Income tax preparation Because Mack was enrolled in an undergraduate degree program on at least a half-time basis for at least one academic period that began during 2012 and at least one academic period that began during 2013, he is an eligible student for tax years 2012 and 2013 (including the 2013 fall semester when he enrolled at College U on less than a half-time basis). Income tax preparation Example 2. Income tax preparation After taking classes at College V on a part-time basis for a few years, Shelly became a full-time student for the 2013 spring semester. Income tax preparation College V classified Shelly as a second-semester senior (fourth year) for the 2013 spring semester and as a first-semester graduate student (fifth year) for the 2013 fall semester. Income tax preparation Because College V did not classify Shelly as having completed the first 4 years of postsecondary education as of the beginning of 2013, Shelly is an eligible student for tax year 2013. Income tax preparation Therefore, the qualified education expenses paid for the 2013 spring semester and the 2013 fall semester are taken into account in calculating the American opportunity credit for 2013. Income tax preparation Example 3. Income tax preparation During the 2012 fall semester, Larry was a high school student who took classes on a half-time basis at College X. Income tax preparation Larry was not enrolled as part of a degree program at College X because College X only admits students to a degree program if they have a high school diploma or equivalent. Income tax preparation Because Larry was not enrolled in a degree program at College X during 2012, Larry was not an eligible student for tax year 2012. Income tax preparation Example 4. Income tax preparation The facts are the same as in Example 3. Income tax preparation During the 2013 spring semester, Larry again attended College X but not as part of a degree program. Income tax preparation Larry graduated from high school in June 2013. Income tax preparation For the 2013 fall semester, Larry enrolled as a full-time student in College X as part of a degree program, and College X awarded Larry credit for his prior coursework at College X. Income tax preparation Because Larry was enrolled in a degree program at College X for the 2013 fall term on at least a half-time basis, Larry is an eligible student for all of tax year 2013. Income tax preparation Therefore, the qualified education expenses paid for classes taken at College X during both the 2013 spring semester (during which Larry was not enrolled in a degree program) and the 2013 fall semester are taken into account in computing any American opportunity credit. Income tax preparation Example 5. Income tax preparation Dee graduated from high school in June 2012. Income tax preparation In January 2013, Dee enrolled in a 1-year postsecondary certificate program on a full-time basis to obtain a certificate as a travel agent. Income tax preparation Dee completed the program in December 2013, and was awarded a certificate. Income tax preparation In January 2014, she enrolled in a 1-year postsecondary certificate program on a full-time basis to obtain a certificate as a computer programmer. Income tax preparation Dee is an eligible student for both tax years 2013 and 2014 because she meets the degree requirement, the work load requirement, and the year of study requirement for those years. Income tax preparation Who Can Claim a Dependent's Expenses If there are qualified education expenses for your dependent during a tax year, either you or your dependent, but not both of you, can claim an American opportunity credit for your dependent's expenses for that year. Income tax preparation For you to claim an American opportunity credit for your dependent's expenses, you must also claim an exemption for your dependent. Income tax preparation You do this by listing your dependent's name and other required information on Form 1040 (or Form 1040A), line 6c. Income tax preparation IF you. Income tax preparation . Income tax preparation . Income tax preparation THEN only. Income tax preparation . Income tax preparation . Income tax preparation claim an exemption on  your tax return for a  dependent who is an  eligible student you can claim the American opportunity credit based on that dependent's expenses. Income tax preparation The dependent cannot claim the credit. Income tax preparation do not claim an exemption on your tax return for a dependent who is an eligible student (even if entitled to the exemption) the dependent can claim the American opportunity credit. Income tax preparation You cannot claim the credit based on this dependent's expenses. Income tax preparation Expenses paid by dependent. Income tax preparation   If you claim an exemption on your tax return for an eligible student who is your dependent, treat any expenses paid (or deemed paid) by your dependent as if you had paid them. Income tax preparation Include these expenses when figuring the amount of your American opportunity credit. Income tax preparation    Qualified education expenses paid directly to an eligible educational institution for your dependent under a court-approved divorce decree are treated as paid by your dependent. Income tax preparation Expenses paid by you. Income tax preparation   If you claim an exemption for a dependent who is an eligible student, only you can include any expenses you paid when figuring the amount of the American opportunity credit. Income tax preparation If neither you nor anyone else claims an exemption for the dependent, only the dependent can include any expenses you paid when figuring the American opportunity credit. Income tax preparation Expenses paid by others. Income tax preparation   Someone other than you, your spouse, or your dependent (such as a relative or former spouse) may make a payment directly to an eligible educational institution to pay for an eligible student's qualified education expenses. Income tax preparation In this case, the student is treated as receiving the payment from the other person and, in turn, paying the institution. Income tax preparation If you claim an exemption on your tax return for the student, you are considered to have paid the expenses. Income tax preparation Example. Income tax preparation In 2013, Ms. Income tax preparation Allen makes a payment directly to an eligible educational institution for her grandson Todd's qualified education expenses. Income tax preparation For purposes of claiming an American opportunity credit, Todd is treated as receiving the money from his grandmother and, in turn, paying his qualified education expenses himself. Income tax preparation Unless an exemption for Todd is claimed on someone else's 2013 tax return, only Todd can use the payment to claim an American opportunity credit. Income tax preparation If anyone, such as Todd's parents, claims an exemption for Todd on his or her 2013 tax return, whoever claims the exemption may be able to use the expenses to claim an American opportunity credit. Income tax preparation If anyone else claims an exemption for Todd, Todd cannot claim an American opportunity credit. Income tax preparation Tuition reduction. Income tax preparation    When an eligible educational institution provides a reduction in tuition to an employee of the institution (or spouse or dependent child of an employee), the amount of the reduction may or may not be taxable. Income tax preparation If it is taxable, the employee is treated as receiving a payment of that amount and, in turn, paying it to the educational institution on behalf of the student. Income tax preparation For more information on tuition reductions, see Qualified Tuition Reduction in chapter 1, Scholarships, Fellowships, Grants, and Tuition Reductions. Income tax preparation Figuring the Credit The amount of the American opportunity credit (per eligible student) is the sum of: 100% of the first $2,000 of qualified education expenses you paid for the eligible student, and 25% of the next $2,000 of qualified education expenses you paid for that student. Income tax preparation The maximum amount of American opportunity credit you can claim in 2013 is $2,500 multiplied by the number of eligible students. Income tax preparation You can claim the full $2,500 for each eligible student for whom you paid at least $4,000 of adjusted qualified education expenses. Income tax preparation However, the credit may be reduced based on your MAGI. Income tax preparation See Effect of the Amount of Your Income on the Amount of Your Credit , later. Income tax preparation Example. Income tax preparation Jack and Kay Ford are married and file a joint tax return. Income tax preparation For 2013, they claim an exemption for their dependent daughter on their tax return. Income tax preparation Their MAGI is $70,000. Income tax preparation Their daughter is in her junior (third) year of studies at the local university. Income tax preparation Jack and Kay paid qualified education expenses of $4,300 in 2013. Income tax preparation Jack and Kay, their daughter, and the local university meet all of the requirements for the American opportunity credit. Income tax preparation Jack and Kay can claim a $2,500 American opportunity credit in 2013. Income tax preparation This is 100% of the first $2,000 of qualified education expenses, plus 25% of the next $2,000. Income tax preparation Form 1098-T. Income tax preparation   To help you figure your American opportunity credit, the student should receive Form 1098-T, Tuition Statement. Income tax preparation Generally, an eligible educational institution (such as a college or university) must send Form 1098-T (or acceptable substitute) to each enrolled student by January 31, 2014. Income tax preparation An institution may choose to report either payments received (box 1), or amounts billed (box 2), for qualified education expenses. Income tax preparation However, the amounts in boxes 1 and 2 of Form 1098-T might be different than what you paid. Income tax preparation When figuring the credit, use only the amounts you paid or are deemed to have paid in 2013 for qualified education expenses. Income tax preparation   In addition, Form 1098-T should give other information for that institution, such as adjustments made for prior years, the amount of scholarships or grants, reimbursements or refunds, and whether the student was enrolled at least half-time or was a graduate student. Income tax preparation    The eligible educational institution may ask for a completed Form W-9S, Request for Student's or Borrower's Taxpayer Identification Number and Certification, or similar statement to obtain the student's name, address, and taxpayer identification number. Income tax preparation Effect of the Amount of Your Income on the Amount of Your Credit The amount of your American opportunity credit is phased out (gradually reduced) if your MAGI is between $80,000 and $90,000 ($160,000 and $180,000 if you file a joint return). Income tax preparation You cannot claim an American opportunity credit if your MAGI is $90,000 or more ($180,000 or more if you file a joint return). Income tax preparation Modified adjusted gross income (MAGI). Income tax preparation   For most taxpayers, MAGI is adjusted gross income (AGI) as figured on their federal income tax return. Income tax preparation MAGI when using Form 1040A. Income tax preparation   If you file Form 1040A, your MAGI is the AGI on line 22 of that form. Income tax preparation MAGI when using Form 1040. Income tax preparation   If you file Form 1040, your MAGI is the AGI on line 38 of that form, modified by adding back any: Foreign earned income exclusion, Foreign housing exclusion, Foreign housing deduction, Exclusion of income by bona fide residents of American Samoa, and Exclusion of income by bona fide residents of Puerto Rico. Income tax preparation You can use Worksheet 2-1, next, to figure your MAGI. Income tax preparation    Worksheet 2-1. Income tax preparation MAGI for the American Opportunity Credit 1. Income tax preparation Enter your adjusted gross income  (Form 1040, line 38)   1. Income tax preparation   2. Income tax preparation Enter your foreign earned income exclusion and/or housing exclusion (Form 2555, line 45, or Form 2555-EZ, line 18)   2. Income tax preparation       3. Income tax preparation Enter your foreign housing deduction (Form 2555, line 50)   3. Income tax preparation       4. Income tax preparation Enter the amount of income from Puerto Rico you are excluding   4. Income tax preparation       5. Income tax preparation Enter the amount of income from American Samoa you are excluding (Form 4563, line 15)   5. Income tax preparation       6. Income tax preparation Add the amounts on lines 2, 3, 4, and 5   6. Income tax preparation   7. Income tax preparation Add the amounts on lines 1 and 6. Income tax preparation  This is your modified adjusted  gross income. Income tax preparation Enter here and  on Form 8863, line 3   7. Income tax preparation   Phaseout. Income tax preparation   If your MAGI is within the range of incomes where the credit must be reduced, you will figure your reduced credit using lines 2-7, of Form 8863, Part I. Income tax preparation The same method is shown in the following example. Income tax preparation Example. Income tax preparation You are filing a joint return and your MAGI is $165,000. Income tax preparation In 2013, you paid $5,000 of qualified education expenses. Income tax preparation You figure a tentative American opportunity credit of $2,500 (100% of the first $2,000 of qualified education expenses, plus 25% of the next $2,000 of qualified education expenses). Income tax preparation Because your MAGI is within the range of incomes where the credit must be reduced, you must multiply your tentative credit ($2,500) by a fraction. Income tax preparation The numerator of the fraction is $180,000 (the upper limit for those filing a joint return) minus your MAGI. Income tax preparation The denominator is $20,000, the range of incomes for the phaseout ($160,000 to $180,000). Income tax preparation The result is the amount of your phased out (reduced) American opportunity credit ($1,875). Income tax preparation      $2,500 × $180,000 − $165,000  $20,000 = $1,875   Refundable Part of Credit Forty percent of the American opportunity credit is refundable for most taxpayers. Income tax preparation However, if you were under age 24 at the end of 2013 and the conditions listed below apply to you, you cannot claim any part of the American opportunity credit as a refundable credit on your tax return. Income tax preparation Instead, your allowed credit (figured on Form 8863, Part II) will be used to reduce your tax as a nonrefundable credit only. Income tax preparation You do not qualify for a refund if items 1 (a, b, or c), 2, and 3 below apply to you. Income tax preparation You were: Under age 18 at the end of 2013, or Age 18 at the end of 2013 and your earned income (defined below) was less than one-half of your support (defined below), or Over age 18 and under age 24 at the end of 2013 and a full-time student (defined below) and your earned income (defined below) was less than one-half of your support (defined below). Income tax preparation At least one of your parents was alive at the end of 2013. Income tax preparation You are filing a return as single, head of household, qualifying widow(er), or married filing separately for 2013. Income tax preparation Earned income. Income tax preparation   Earned income includes wages, salaries, professional fees, and other payments received for personal services actually performed. Income tax preparation Earned income includes the part of any scholarship or fellowship that represents payment for teaching, research, or other services performed by the student that are required as a condition for receiving the scholarship or fellowship. Income tax preparation Earned income does not include that part of the compensation for personal services rendered to a corporation which represents a distribution of earnings or profits rather than a reasonable allowance as compensation for the personal services actually rendered. Income tax preparation   If you are a sole proprietor or a partner in a trade or business in which both personal services and capital are material income-producing factors, earned income also includes a reasonable allowance for compensation for personal services, but not more than 30% of your share of the net profits from that trade or business (after subtracting the deduction for one-half of self-employment tax). Income tax preparation However, if capital is not an income-producing factor and your personal services produced the business income, the 30% limit does not apply. Income tax preparation Support. Income tax preparation   Your support includes food, shelter, clothing, medical and dental care, education, and the like. Income tax preparation Generally, the amount of the item of support will be the amount of expenses incurred by the one furnishing such item. Income tax preparation If the item of support is in the form of property or lodging, measure the amount of such item of support by its fair market value. Income tax preparation However, a scholarship received by you is not considered support if you are a full-time student. Income tax preparation See Publication 501 for details. Income tax preparation Full-time student. Income tax preparation   You are a full-time student for 2013 if during any part of any 5 calendar months during the year you were enrolled as a full-time student at an eligible educational institution (defined earlier), or took a full-time, on-farm training course given by such an institution or by a state, county, or local government agency. Income tax preparation Claiming the Credit You claim the American opportunity credit by completing Form 8863 and submitting it with your Form 1040 or 1040A. Income tax preparation Enter the nonrefundable part of the credit on Form 1040, line 49, or on Form 1040A, line 31. Income tax preparation Enter the refundable part of the credit on Form 1040, line 66, or on Form 1040A, line 40. Income tax preparation A filled-in Form 8863 is shown at the end of this publication. Income tax preparation Note. Income tax preparation In Appendix A. Income tax preparation at the end of this publication, there is an example illustrating the use of Form 8863 when both the American opportunity credit and the lifetime learning credit are claimed on the same tax return. Income tax preparation Prev  Up  Next   Home   More Online Publications
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Foreign Policy and Service Abroad

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Income tax preparation 9. Income tax preparation   Ingresos y Gastos de Alquiler Table of Contents Introduction Useful Items - You may want to see: Ingresos de Alquiler Gastos de AlquilerDesocupada mientras está en venta. Income tax preparation Reparaciones y Mejoras Otros Gastos Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler Alquiler de Parte de una Propiedad Alquiler sin Fines de Lucro Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones)Cómo Dividir los Gastos Unidad Habitable Usada como Vivienda Cómo Declarar Ingresos y Deducciones DepreciaciónCambio de método contable para deducir depreciación no declarada. Income tax preparation Límites sobre las Pérdidas de AlquilerReglas sobre el Monto de Riesgo Límites sobre las Actividades Pasivas Cómo Declarar Ingresos y Gastos de AlquilerAnexo E (Formulario 1040) Introduction Este capítulo trata sobre los ingresos y gastos de alquiler y abarca también los temas siguientes: Uso personal de una unidad habitable (incluyendo una casa de vacaciones). Income tax preparation Depreciación. Income tax preparation Límites sobre las pérdidas de alquiler. Income tax preparation Cómo declarar sus ingresos y gastos de alquiler. Income tax preparation Si vende o enajena su propiedad alquilada, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes), en inglés. Income tax preparation Si ha sufrido una pérdida por daños a su propiedad de alquiler o por el robo de ésta, vea la Publicación 547(SP), Hechos Fortuitos, Desastres y Robos. Income tax preparation Si alquila un condominio o un apartamento de una cooperativa de viviendas, existen reglas especiales que son aplicables en su caso, aunque recibe un trato tributable igual al de los demás dueños de propiedad alquilada. Income tax preparation Vea la Publicación 527, Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés, para más información. Income tax preparation Useful Items - You may want to see: Publicación 527 Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés 534 Depreciating Property Placed in Service Before 1987 (Depreciación de propiedad puesta en uso antes de 1987), en inglés 535 Business Expenses (Gastos de negocio), en inglés 925 Passive Activity and At-Risk Rules (Actividad pasiva y reglas sobre el monto a riesgo), en inglés 946 How To Depreciate Property (Cómo depreciar la propiedad), en inglés Formulario (e Instrucciones) 4562 Depreciation and Amortization (Depreciación y amortización), en inglés 6251 Alternative Minimum Tax – Individuals (Impuesto mínimo alternativo —personas físicas), en inglés 8582 Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de las pérdidas de actividades pasivas), en inglés Anexo E (Formulario 1040) Supplemental Income and Loss (Ingresos y pérdidas suplementarios), en inglés Ingresos de Alquiler En la mayoría de los casos, tiene que incluir en su ingreso bruto todas las cantidades que reciba como alquiler. Income tax preparation El ingreso de alquiler es todo pago que reciba por el uso u ocupación de la propiedad. Income tax preparation Además de las cantidades que reciba como pagos de alquiler normales, hay otras cantidades que pueden considerarse ingreso de alquiler. Income tax preparation Cuándo declarar los ingresos de alquiler. Income tax preparation   Si usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, declare el ingreso de alquiler en su declaración de impuestos para el año en que realmente o implícitamente lo recibió. Income tax preparation Usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo si declara ingreso en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta cuándo ganó dicho ingreso. Income tax preparation Usted recibe ingresos implícitamente cuando los adquiere, por ejemplo, al ser abonados en su cuenta bancaria. Income tax preparation   Para más información sobre el recibo implícito de ingresos, vea Métodos Contables , en el capítulo 1. Income tax preparation Alquiler anticipado. Income tax preparation   El alquiler anticipado es toda cantidad que reciba antes del período que cubre el pago. Income tax preparation Incluya el alquiler anticipado en su ingreso de alquiler en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta el período cubierto ni el método contable que utilice. Income tax preparation Ejemplo. Income tax preparation Usted firma un contrato de arrendamiento de 10 años para alquilar su propiedad. Income tax preparation Durante el primer año, recibe $5,000 por el alquiler del primer año y $5,000 por el alquiler del último año indicado en el contrato de arrendamiento. Income tax preparation Usted tiene que incluir $10,000 en su ingreso en el primer año. Income tax preparation Anulación de un contrato de arrendamiento. Income tax preparation   Si su inquilino le paga para anular un contrato de arrendamiento, la cantidad que reciba se considera alquiler. Income tax preparation Incluya este pago en sus ingresos del año en que lo recibió, independientemente de cuál sea su método contable. Income tax preparation Gastos pagados por el inquilino. Income tax preparation   Si su inquilino paga cualquiera de los gastos suyos, los pagos se consideran ingreso de alquiler. Income tax preparation Ya que tiene que incluir los gastos en su ingreso, puede deducir los gastos si representan gastos de alquiler deducibles. Income tax preparation Vea Gastos de Alquiler , más adelante, para información adicional. Income tax preparation Propiedad o servicios. Income tax preparation   Si recibe propiedad o servicios como alquiler, en vez de dinero, incluya el valor justo de mercado de la propiedad o de los servicios en su ingreso de alquiler. Income tax preparation   Si los servicios son proporcionados a un precio acordado o especificado o sobre el cual los interesados se han puesto de acuerdo, ese precio será el valor justo de mercado a no ser que existan pruebas de lo contrario. Income tax preparation Depósitos de garantía. Income tax preparation   No incluya un depósito de garantía en su ingreso cuando lo reciba si tiene la intención de devolvérselo a su inquilino al término del contrato de arrendamiento. Income tax preparation Pero si guarda todo o una parte del depósito de garantía o la totalidad de éste, durante cualquier año porque su inquilino no cumplió las condiciones del contrato de arrendamiento, incluya la cantidad que mantuvo como ingresos en ese año. Income tax preparation   Si una cantidad denominada depósito de garantía se utilizará como último pago de alquiler, se considerará alquiler anticipado. Income tax preparation Inclúyala en sus ingresos cuando la reciba. Income tax preparation Participación parcial. Income tax preparation   Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, tendrá que declarar su parte del ingreso de alquiler que haya recibido de la propiedad. Income tax preparation Alquiler de propiedad que se usa también como su vivienda personal. Income tax preparation   Si alquila propiedad que también usa como su vivienda personal y la alquila por menos de 15 días durante el año tributario, no incluya el alquiler que reciba en sus ingresos y no deduzca los gastos de dicho alquiler. Income tax preparation Sin embargo, puede deducir en el Anexo A (Formulario 1040) los intereses, los impuestos y las pérdidas personales causadas por hechos fortuitos o robos que se admiten para propiedad no alquilada. Income tax preparation Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante. Income tax preparation Gastos de Alquiler Esta sección trata sobre los gastos de alquiler que usted generalmente puede deducir de su ingreso de alquiler. Income tax preparation También en esta sección se incluye información sobre los gastos que puede deducir si alquila una parte de su propiedad, o si cambia sus bienes para propósitos de alquiler. Income tax preparation La depreciación , la cual también puede deducir de su ingreso de alquiler, se explica más adelante. Income tax preparation Uso personal de propiedad de alquiler. Income tax preparation   Si a veces usa su propiedad de alquiler para fines personales, tiene que dividir los gastos entre uso por alquiler y uso personal. Income tax preparation Además, sus deducciones por gastos de alquiler pueden ser limitadas. Income tax preparation Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante. Income tax preparation Participación parcial. Income tax preparation   Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, los gastos pagados se pueden deducir según el porcentaje de propiedad que le corresponde. Income tax preparation Cuándo deducir los gastos de alquiler. Income tax preparation   Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, usted generalmente deduce sus gastos de alquiler en el año en que los paga. Income tax preparation Depreciación. Income tax preparation   Puede empezar a depreciar la propiedad de alquiler cuando esté lista y disponible para ser alquilada. Income tax preparation Vea Placed in Service (Puesta en uso) bajo When Does Depreciation Begin and End (¿Cuándo comienza y termina la depreciación?), en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés. Income tax preparation Gastos previos al alquiler. Income tax preparation   Puede deducir sus gastos ordinarios y necesarios por administrar, conservar o mantener propiedad de alquiler a partir de la fecha en que la ponga a la disposición de inquilinos. Income tax preparation Alquileres por cobrar. Income tax preparation   Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, no deduzca los alquileres por cobrar. Income tax preparation Debido a que no los incluye en su ingreso, no los puede deducir. Income tax preparation Propiedad desocupada de alquiler. Income tax preparation   Si tiene propiedad de alquiler, es posible que pueda deducir los gastos ordinarios y necesarios (incluyendo depreciación) por administrar, conservar o mantener la propiedad mientras esté desocupada. Income tax preparation Sin embargo, no puede deducir pérdida alguna del ingreso de alquiler para el período en que la propiedad está desocupada. Income tax preparation Desocupada mientras está en venta. Income tax preparation   Si vende alguna propiedad que tenía para alquiler, usted puede deducir los gastos ordinarios y necesarios para administrar, conservar o mantener la propiedad hasta que se venda. Income tax preparation Si la propiedad no se ofrece ni está disponible para ser alquilada mientras está en venta, los gastos no son gastos de alquiler deducibles. Income tax preparation Reparaciones y Mejoras Generalmente, un gasto por reparaciones o mantenimiento de su propiedad de alquiler se puede deducir si no está requerido a capitalizar el gasto. Income tax preparation Mejoras. Income tax preparation   Tiene que capitalizar cualquier gasto que pague para mejorar su propiedad de alquiler. Income tax preparation Un gasto es para una mejora si resulta en un mejoramiento de su propiedad, si restaura su propiedad, o modifica su propiedad para un uso nuevo o diferente. Income tax preparation Mejoramientos. Income tax preparation   Gastos que pueden resultar en un mejoramiento a su propiedad incluyen gastos para arreglar un defecto o fallo preexistente, ampliar o expander su propiedad, o aumentar la capacidad, resistencia, o calidad de su propiedad. Income tax preparation Restauración. Income tax preparation   Gastos que pueden ser para la restauración incluyen gastos para reemplazar una parte sustancial de la estructura de su propiedad, reparar daños resultantes de un hecho fortuito después de ajustar la base correctamente, o reconstruir su propiedad para restaurarla a una condición como nueva. Income tax preparation Adaptación. Income tax preparation   Gastos que pueden ser para la adaptación incluyen gastos para modificar su propiedad con fines de darle un uso que no sea el uso previsto y ordinario de la propiedad cuando empezó a alquilarla. Income tax preparation Separe los costos de reparaciones de los costos de mejoras y mantenga registros precisos de éstos. Income tax preparation Usted necesitará saber el costo de mejoras cuando venda o deprecie su propiedad. Income tax preparation Por lo general, los gastos capitalizados para la mejora de su propiedad se pueden depreciar como si la mejora fuera propiedad separada. Income tax preparation Otros Gastos Otros gastos que puede deducir de los ingresos de alquiler incluyen publicidad, servicios de limpieza y mantenimiento, servicios públicos, seguro contra incendios y seguro de daños a terceros, impuestos, intereses, comisiones por el cobro de alquiler, viajes y transporte ordinarios y necesarios, y otros gastos explicados a continuación. Income tax preparation Primas de seguro pagadas por anticipado. Income tax preparation   Si paga una prima de seguro con más de un año de anticipación, por cada año de cobertura puede deducir la parte del pago de la prima que corresponderá a ese año. Income tax preparation No puede deducir la prima total en el año en que usted la pague. Income tax preparation Honorarios legales y otros honorarios profesionales. Income tax preparation   Puede deducir, como gastos de alquiler, gastos legales y otros gastos profesionales; por ejemplo, gastos de preparación de la declaración de impuestos que pagó por preparar la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). Income tax preparation Por ejemplo, en su Anexo E del año 2013, usted puede deducir cargos pagados en el año 2013 por preparar la Parte I de su Anexo E del año 2012. Income tax preparation También puede deducir, como gasto de alquiler, todo gasto (que no sea impuestos federales y multas) que haya pagado para resolver un pago incompleto de impuestos relacionado con sus actividades de alquiler. Income tax preparation Impuestos sobre beneficios locales. Income tax preparation   Por lo general, no puede deducir cargos por beneficios locales que aumenten el valor de su propiedad, tales como cargos por construir calles, banquetas o aceras, o sistemas de agua o alcantarillado. Income tax preparation Estos cobros son gastos de capital que no se pueden depreciar y se tienen que añadir a la base de su propiedad. Income tax preparation No obstante, puede deducir impuestos sobre beneficios locales si son para mantener, reparar o pagar cargos de intereses por los beneficios. Income tax preparation Gastos de transporte local. Income tax preparation    Tal vez pueda deducir sus gastos de transporte local ordinarios y necesarios si incurrió en los mismos para cobrar ingresos de alquiler o para administrar, conservar o mantener su propiedad alquilada. Income tax preparation Sin embargo, los gastos incurridos para viajar y regresar desde su domicilio a una propiedad de alquiler constituyen gastos no deducibles por la ida y vuelta a su trabajo, a menos que utilice su domicilio como lugar principal de negocios. Income tax preparation Vea la Publicación 587, Business Use of Your Home (Uso de su domicilio para propósitos comerciales), en inglés, para saber si la oficina en su domicilio puede considerarse lugar principal de negocios. Income tax preparation   Generalmente, si usa su automóvil personal, camioneta o furgoneta para actividades de alquiler, puede deducir sus gastos usando uno de los métodos siguientes: los gastos reales o la tasa estándar por milla. Income tax preparation Para 2013, la tarifa estándar por milla de uso comercial es 56. Income tax preparation 5 centavos por milla. Income tax preparation Para más información, vea el capítulo 26. Income tax preparation    Para deducir los gastos de automóvil bajo cualquiera de los dos métodos, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26. Income tax preparation Además, tiene que completar la Parte V del Formulario 4562, en inglés, y adjuntarla a su declaración de impuestos. Income tax preparation Alquiler de equipo. Income tax preparation   Puede deducir el alquiler que pague por equipo que utilice para propósitos de alquiler. Income tax preparation Sin embargo, en algunos casos, los contratos de arrendamiento son en realidad contratos de compra. Income tax preparation De ser así, usted no puede deducir estos pagos. Income tax preparation Por medio de depreciación, puede recuperar el costo del equipo que usted haya comprado. Income tax preparation Alquiler de propiedad. Income tax preparation   Puede deducir el alquiler que usted pague por propiedad que usa para propósitos de alquiler. Income tax preparation Si compra derechos de arrendamiento con fines de alquiler, puede deducir una parte igual del costo cada año a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento. Income tax preparation Gastos de viaje. Income tax preparation   Puede deducir los gastos ordinarios y necesarios asociados con viajes fuera del área donde viva usted si el motivo principal del viaje es cobrar ingreso de alquiler o para administrar, conservar, o mantener su propiedad de alquiler. Income tax preparation Tiene que asignar sus gastos correctamente entre actividades de alquiler y actividades para otros fines. Income tax preparation Usted no puede deducir los gastos asociados con viajes fuera del área donde vive si el motivo principal del viaje fue realizar mejoras a su propiedad. Income tax preparation Por medio de la depreciación, se recupera el costo de mejoras. Income tax preparation Para más información sobre gastos de viaje, vea el capítulo 26. Income tax preparation    Para deducir gastos de viaje, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26. Income tax preparation   Vea la sección titulada Rental Expenses (Gastos de alquiler), en la Publicación 527, en inglés, para más información. Income tax preparation Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler Si cambia su casa u otra propiedad (o una parte de ella) para uso de alquiler en cualquier momento que no sea al principio del año tributario, tendrá que dividir sus gastos anuales, tales como los impuestos y el seguro, entre uso por alquiler y uso personal. Income tax preparation Puede deducir como gastos de alquiler solamente la parte del gasto que corresponde a la parte del año en que usó o mantuvo la propiedad para propósitos de alquiler. Income tax preparation No puede deducir depreciación o seguro alguno por la parte del año en que mantuvo la propiedad para uso personal. Income tax preparation Sin embargo, puede incluir los intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos y los gastos de los impuestos de bienes raíces como deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) para la parte del año en que la propiedad se usó para fines personales. Income tax preparation Ejemplo. Income tax preparation Su año tributario es el año natural. Income tax preparation Usted se mudó de su casa en mayo y empezó a alquilarla el 1 de junio. Income tax preparation Puede deducir como gastos de alquiler siete doceavos (7/12) de sus gastos anuales, tales como impuestos y seguro. Income tax preparation A partir del mes de junio, puede deducir como gastos de alquiler las cantidades que paga por artículos que generalmente se facturan mensualmente, como es el caso de los servicios públicos. Income tax preparation Alquiler de Parte de una Propiedad Si alquila una parte de su propiedad, tiene que dividir ciertos gastos entre la parte de la propiedad usada para propósitos de alquiler y aquélla usada para fines personales como si tuviera realmente dos propiedades distintas. Income tax preparation Usted puede deducir los gastos relacionados con la parte de la propiedad usada para alquiler, tales como intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos e impuestos de bienes raíces, como gastos de alquiler en el Anexo E (Formulario 1040). Income tax preparation También puede deducir como gastos de alquiler una parte de otros gastos que normalmente son gastos personales no deducibles, tales como aquéllos de electricidad o de pintar el exterior de su casa. Income tax preparation No ha habido cambios en cuanto a los tipos de gastos que se pueden deducir por la parte de su propiedad destinada a uso personal. Income tax preparation Normalmente, estos gastos se pueden deducir solamente si detalla sus deducciones en el Anexo A del Formulario 1040. Income tax preparation Usted no puede deducir parte alguna del costo de la primera línea telefónica aunque sus inquilinos tengan acceso ilimitado. Income tax preparation No tiene que dividir los gastos que pertenecen solamente a la parte alquilada de su propiedad. Income tax preparation Por ejemplo, si pinta un cuarto que alquila, o si paga primas por seguro de daños con respecto al alquiler de un cuarto de su casa, su costo entero se considerará gasto de alquiler. Income tax preparation Si instala una segunda línea telefónica para el uso exclusivo de sus inquilinos, todo costo de la segunda línea telefónica se podrá deducir como gasto de alquiler. Income tax preparation Como se explica más adelante, puede deducir depreciación sobre la parte de la vivienda que usó para alquiler y también sobre los muebles y el equipo que utilizó para propósitos de alquiler. Income tax preparation Cómo dividir los gastos. Income tax preparation   Si un gasto es tanto por uso de alquiler como uso personal, tales como intereses hipotecarios o calefacción para toda la casa, usted tiene que dividir el gasto entre el uso de alquiler y el uso personal. Income tax preparation Puede usar cualquier método razonable para dividir el gasto. Income tax preparation Puede resultarle razonable dividir el costo de algunos artículos (por ejemplo, el agua) basándose en cuántas personas los usan. Income tax preparation Los dos métodos más comunes para dividir un gasto son aquéllos que se basan en (1) cuántos cuartos hay en su casa y (2) el número de pies cuadrados de su casa. Income tax preparation Alquiler sin Fines de Lucro Si no alquila su propiedad con fines de lucro, podrá deducir sus gastos de alquiler solamente hasta llegar a la cantidad de su ingreso de alquiler. Income tax preparation No se puede deducir una pérdida ni trasladar al año siguiente ningún gasto de alquiler superior a su ingreso de alquiler de ese año. Income tax preparation Para saber más sobre las reglas que corresponden a una actividad a la cual no se dedica con fines de lucro, vea Not-for-Profit Activities (Actividades sin fines de lucro), en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés. Income tax preparation Dónde se anota la deducción. Income tax preparation   Declare su ingreso de alquiler sin fines de lucro en la línea 21 del Formulario 1040. Income tax preparation Por ejemplo, puede incluir sus intereses hipotecarios y toda prima de seguro hipotecario que reúna los requisitos (si usa la propiedad como su vivienda principal o segunda vivienda), impuestos sobre bienes raíces y pérdidas fortuitas en las líneas correspondientes del Anexo A (Formulario 1040) Itemized Deductions (Deducciones detalladas), si detalla las deducciones. Income tax preparation   Si detalla sus deducciones, anote los demás gastos de alquiler, sujetos a las reglas explicadas en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés, como deducciones detalladas misceláneas en la línea 23 del Anexo A (Formulario 1040). Income tax preparation Puede deducir estos gastos solamente si el total de éstos, junto con otras deducciones detalladas misceláneas, es mayor del 2% de su ingreso bruto ajustado. Income tax preparation Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) Si usa una unidad habitable para fines personales (incluyendo una casa de vacaciones) que alquila, tiene que dividir sus gastos entre uso de alquiler y uso personal. Income tax preparation Normalmente, los gastos de alquiler no serán mayores que el total de los gastos multiplicados por una fracción; el denominador de la cual es el número total de días que se usa la unidad habitable, y el numerador de la cual es el número total de días que realmente se alquila a un precio justo de alquiler. Income tax preparation Sólo los gastos de alquiler podrían deducirse en el Anexo E del Formulario 1040. Income tax preparation Algunos gastos personales podrían deducirse si usted detalla las deducciones en el Anexo A del Formulario 1040. Income tax preparation Usted también tiene que determinar si la unidad habitable se considera una vivienda. Income tax preparation Si la unidad habitable se considera una vivienda, la cantidad de gastos de alquiler que puede deducir podría limitarse. Income tax preparation Si una unidad habitable se considera o no una vivienda depende de cuántos días durante el año se consideren días de uso personal. Income tax preparation Existe una regla especial si utilizó la unidad habitable como vivienda y la alquiló por menos de 15 días durante el año. Income tax preparation Unidad habitable. Income tax preparation    Una unidad habitable incluye una casa, un apartamento, un condominio, una casa móvil, un barco, una vivienda de vacaciones o bienes semejantes. Income tax preparation Asimismo, incluye toda estructura u otros bienes pertenecientes a dicha unidad. Income tax preparation Una unidad habitable tiene comodidades básicas para vivir, tales como espacio para dormir, un inodoro e instalaciones para cocinar. Income tax preparation    Una unidad habitable no incluye propiedad que se usa solamente como un hotel, un motel, una hostería o establecimiento semejante. Income tax preparation La propiedad se usa solamente como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante si está abierta habitualmente para clientes que pagan y si no la usa su dueño como vivienda durante el año. Income tax preparation Ejemplo. Income tax preparation Usted alquila una habitación en su casa que siempre está disponible para arrendamiento a corto plazo para clientes que pagan. Income tax preparation Usted mismo no usa la habitación y permite solamente que los clientes la usen. Income tax preparation La habitación tiene uso exclusivo como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante y no es una unidad habitable. Income tax preparation Cómo Dividir los Gastos Si usa una unidad habitable para fines de alquiler y para fines personales, divida sus gastos entre uso de alquiler y uso personal basándose en el número de días usados para cada fin. Income tax preparation Al dividir sus gastos, siga estas reglas: Cualquier día en que se alquile la unidad a un precio justo de alquiler es un día de uso de alquiler aunque la usara para propósitos personales ese día. Income tax preparation Esta regla no es aplicable al determinar si la usó como vivienda. Income tax preparation Cualquier día en que la unidad esté disponible para alquilarse, pero no se alquila en realidad, no se considera día de uso para fines de alquiler. Income tax preparation Ejemplo. Income tax preparation Su casa de playa estuvo disponible para ser alquilada desde el 1 de junio hasta el 31 de agosto (92 días). Income tax preparation Durante este período, salvo la primera semana de agosto (7 días) cuando no pudo hallar a un inquilino, alquiló su casa de playa a un precio justo de alquiler. Income tax preparation La persona que alquiló la casa en julio permitió que usted la usara por un fin de semana (2 días) sin ninguna reducción ni reembolso del alquiler. Income tax preparation La familia de usted también usó la casa de playa durante las dos últimas semanas de mayo (14 días). Income tax preparation La casa no fue usada en absoluto antes del 17 de mayo o después del 31 de agosto. Income tax preparation Usted calcula la parte de los gastos de la casa que se considerarán gastos de alquiler de la manera siguiente: La casa se usó para alquiler un total de 85 días (92 menos 7). Income tax preparation Los días en que estuvo disponible para ser alquilada, pero que no se alquiló (7 días) no se consideran días de uso de alquiler. Income tax preparation El fin de semana de julio (2 días) en el cual la usó constituye uso de alquiler porque recibió un precio justo de alquiler por el fin de semana. Income tax preparation Usó la casa para propósitos personales durante 14 días (las dos últimas semanas de mayo). Income tax preparation El uso total de la casa fue 99 días (14 días de uso personal + 85 días de uso de alquiler). Income tax preparation Sus gastos de alquiler son 85/99 (86%) de los gastos de la casa. Income tax preparation Nota. Income tax preparation Para determinar si usó la casa como vivienda, el fin de semana de julio (2 días) en que usted la usó se considera uso personal aunque haya recibido un precio justo de alquiler por el fin de semana. Income tax preparation Por lo tanto, tuvo 16 días de uso personal y 83 días de uso por alquiler. Income tax preparation Debido a que usted usó la casa para fines personales más de 14 días y más del 10% de los días en alquiler (8 días), la usó entonces como vivienda. Income tax preparation Si tiene una pérdida neta, tal vez no pueda deducir todos los gastos de alquiler. Income tax preparation Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda, a continuación. Income tax preparation Unidad Habitable Usada como Vivienda Si usa una unidad habitable para propósitos de alquiler y propósitos personales, el trato tributario de los gastos de alquiler que calculó anteriormente bajo Cómo dividir los gastos y los ingresos de alquiler depende de si se considera que usted usa la unidad habitable como vivienda. Income tax preparation Usted usa una unidad habitable como vivienda durante el año tributario si la utiliza para fines personales más de cualquiera de las siguientes que sea mayor: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales se les alquila a otras personas a un precio justo de alquiler. Income tax preparation Vea ¿Qué es un día de uso personal? , más adelante. Income tax preparation Precio justo de alquiler. Income tax preparation   Por lo general, un precio justo de alquiler de su propiedad es aquella cantidad que una persona que no sea su pariente estaría dispuesta a pagar. Income tax preparation El alquiler que usted cobra no es precio justo de alquiler si es considerablemente menor que los alquileres que se cobran por otras propiedades semejantes en su área. Income tax preparation   Si una unidad habitable se usa para propósitos personales en un día en que se alquila a un precio justo de alquiler, no cuente ese día como uso de alquiler al aplicarse el punto (2) anteriormente. Income tax preparation En lugar de esto, cuéntelo como día de uso personal al aplicarse los puntos (1) y (2) anteriores. Income tax preparation ¿Qué es un día de uso personal?   Un día de uso personal de una unidad habitable es cualquier día en que ésta sea usada por cualquiera de las personas siguientes: Usted o cualquier otra persona con intereses financieros en la unidad, a no ser que se la alquile a otro dueño como su vivienda principal según un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido (definido más adelante). Income tax preparation Sin embargo, vea Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar , más adelante. Income tax preparation Un pariente suyo o de la familia de cualquier otra persona que tenga intereses financieros en la unidad, a no ser que el pariente use la unidad habitable como su vivienda principal y pague un precio justo de alquiler. Income tax preparation La familia incluye únicamente a su cónyuge, sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, antepasados (padres, abuelos, etc. Income tax preparation ) y descendientes directos (hijos, nietos, etc. Income tax preparation ). Income tax preparation Cualquier persona que, según un acuerdo, le permita a usted que use otra unidad habitable. Income tax preparation Cualquier persona que la use a un precio menor que el precio justo de alquiler. Income tax preparation Vivienda principal. Income tax preparation   Si la otra persona o pariente mencionado en los puntos (1) ó (2) anteriores tiene más de una vivienda, su vivienda principal es generalmente aquélla en que vivió la mayor parte del tiempo. Income tax preparation Acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Income tax preparation   Éste es un acuerdo según el cual dos personas o más obtienen intereses financieros no divididos en la totalidad de una misma unidad habitable, inclusive el terreno, por más de 50 años, y uno o más de los copropietarios tiene derecho de ocupar la unidad habitable como su vivienda principal, si paga alquiler al (a los demás) copropietario(s). Income tax preparation Donación del uso de propiedad. Income tax preparation   Usted usa una unidad habitable para propósitos personales si: Dona el uso de la unidad a una institución de caridad, Dicha institución vende el uso de la unidad en una actividad de recaudación de fondos y El “comprador” usa la unidad. Income tax preparation Ejemplos. Income tax preparation   Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar los días de uso personal: Ejemplo 1. Income tax preparation Usted y su vecino son copropietarios de un condominio en la playa. Income tax preparation El año pasado, les alquilaron el condominio a turistas siempre que fuera posible. Income tax preparation Nadie usó el condominio como vivienda principal. Income tax preparation Su vecino usó el condominio 2 semanas el año pasado; usted no lo utilizó en absoluto. Income tax preparation Debido a que su vecino tiene participación en el condominio, se considera que tanto él como usted han usado el condominio para propósitos personales durante esas 2 semanas. Income tax preparation Ejemplo 2. Income tax preparation Usted y sus vecinos son copropietarios de una casa conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Income tax preparation Sus vecinos viven en la casa y le pagan a usted un precio justo de alquiler. Income tax preparation Aunque los vecinos tienen intereses financieros en la casa, los días en que ellos viven allí no cuentan como días de uso personal para usted. Income tax preparation Eso se debe a que sus vecinos alquilan la casa como su vivienda principal conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Income tax preparation Ejemplo 3. Income tax preparation Usted posee una propiedad de alquiler que le arrienda a su hijo. Income tax preparation Su hijo no tiene interés financiero en esta propiedad. Income tax preparation La usa como su vivienda principal y le paga a usted un precio justo de alquiler por la propiedad. Income tax preparation El uso de la propiedad por parte de su hijo no representa uso personal por parte de usted porque su hijo la está usando como vivienda principal, no tiene interés financiero en la propiedad y le está pagando a usted un precio justo. Income tax preparation Ejemplo 4. Income tax preparation Usted le alquila su casa de playa a Josué. Income tax preparation Josué le alquila a usted su casa en las montañas. Income tax preparation Cada uno paga un precio justo de alquiler. Income tax preparation Usted usa su propia casa para fines personales los días en que él la usa porque Josué usa su casa conforme a un acuerdo que le permite a usted usar la casa de él. Income tax preparation Días usados para reparaciones y mantenimiento. Income tax preparation   Cualquier día que pase trabajando sustancialmente a tiempo completo, reparando y manteniendo (no mejorando) su propiedad, no se cuenta como día de uso personal. Income tax preparation No cuente tal día como día de uso personal aunque sus parientes usen la propiedad para actividades recreativas en el mismo día. Income tax preparation Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar. Income tax preparation   Con el fin de determinar si una unidad habitable se usó como vivienda, quizás no tenga que contar como días de uso personal los días en que usó la propiedad como vivienda principal antes o después de haberla alquilado u ofrecido en arrendamiento. Income tax preparation No los cuente como días de uso personal si: Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad por 12 o más meses seguidos. Income tax preparation Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad durante un período menor a 12 meses seguidos y el período se terminó porque vendió o canjeó la propiedad. Income tax preparation Sin embargo, este requisito especial no es aplicable al dividir gastos entre uso de alquiler y uso personal. Income tax preparation Ejemplos. Income tax preparation   Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar si usó su propiedad alquilada como vivienda. Income tax preparation Ejemplo 1. Income tax preparation Usted convirtió el sótano de su casa en un apartamento con un dormitorio, un baño y una cocina pequeña. Income tax preparation Les alquiló el apartamento del sótano, a un precio justo de alquiler, a estudiantes universitarios durante el año escolar. Income tax preparation Lo alquiló con un contrato de arrendamiento de 9 meses (273 días). Income tax preparation Calculó que 27 días son el 10% del total de días en que la vivienda se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler. Income tax preparation En el mes de junio (30 días), sus hermanos se alojaron con usted y vivieron en el apartamento del sótano sin pagar alquiler. Income tax preparation El apartamento del sótano fue usado como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 30 días. Income tax preparation Si sus hermanos usaron el apartamento sin pagar alquiler, eso se considera uso personal. Income tax preparation El uso personal (30 días) supera el total más alto entre: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales fue alquilado (27 días). Income tax preparation Ejemplo 2. Income tax preparation Usted alquiló el dormitorio para huéspedes en su casa a un precio justo de alquiler durante los fines de semana de la fiesta de Homecoming, de la ceremonia de entrega de diplomas y de fútbol de la universidad local (un total de 27 días). Income tax preparation Su cuñada se alojó en el dormitorio, sin pagar alquiler, durante las últimas 3 semanas (21 días) de julio. Income tax preparation Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler es 3 días. Income tax preparation El dormitorio se usó como vivienda porque fue utilizado para propósitos personales por 21 días. Income tax preparation Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 27 días durante los cuales se alquiló (3 días). Income tax preparation Ejemplo 3. Income tax preparation Usted es dueño de un condominio en un lugar turístico. Income tax preparation Lo alquiló a un precio justo de alquiler por 170 días durante el año. Income tax preparation Por 12 de esos días, el inquilino no pudo usar el condominio y permitió que lo usara usted aunque usted no le reembolsó ninguna parte del alquiler. Income tax preparation De hecho, la familia de usted usó el condominio por 10 de esos días. Income tax preparation Por lo tanto, se considera que el condominio fue alquilado por 160 días (170 menos 10). Income tax preparation Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a los demás a un precio justo de alquiler es 16 días. Income tax preparation Su familia también usó el condominio por otros 7 días durante el año. Income tax preparation Usted usó el condominio como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 17 días. Income tax preparation Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 160 días durante los cuales fue alquilado (16 días). Income tax preparation Uso de alquiler mínimo. Income tax preparation   Si usa la unidad habitable como vivienda y la alquila por menos de 15 días durante el año, ese período no se considera actividad de alquiler. Income tax preparation Para información adicional, vea Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días, más adelante. Income tax preparation Límite sobre las deducciones. Income tax preparation   Alquilar una unidad habitable que se considera una vivienda no es una actividad pasiva. Income tax preparation En lugar de ello, si los gastos de alquiler son mayores que los ingresos de alquiler, parte, o tal vez todos los gastos en exceso no pueden utilizarse para compensar ingresos de otras fuentes. Income tax preparation Los gastos en exceso que no se pueden utilizar para compensar ingresos de otras fuentes se trasladan al año siguiente y se consideran gastos de alquiler para la misma propiedad. Income tax preparation Todos los gastos trasladados al año siguiente estarán sujetos a los límites correspondientes a dicho año. Income tax preparation Este límite corresponde a los gastos trasladados a un año posterior aunque no utilice la propiedad como su vivienda en dicho año posterior. Income tax preparation   Para calcular los gastos de alquiler deducibles que corresponden al año en curso y los gastos que se trasladan al año que viene, utilice la Hoja de Trabajo 9-1. Income tax preparation Cómo Declarar Ingresos y Deducciones Propiedad no usada para fines personales. Income tax preparation   Si no usa una unidad habitable para fines personales, vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante, para saber cómo declarar los ingresos y gastos de alquiler. Income tax preparation Propiedad usada para fines personales. Income tax preparation   Si usa una unidad habitable para fines personales, la manera en que usted declara sus ingresos y gastos de alquiler depende de si usted usó la unidad habitable como vivienda. Income tax preparation Propiedad no usada como vivienda. Income tax preparation   Si usted usa una unidad habitable para fines personales, pero no como vivienda, declare todos sus ingresos de alquiler en sus ganancias. Income tax preparation Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir los gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . Income tax preparation Los gastos correspondientes a su uso personal no son deducibles como gastos de alquiler. Income tax preparation   Sin embargo, sus gastos de alquiler deducibles pueden ser mayores que sus ingresos brutos de alquiler. Income tax preparation Vea Límites sobre las Pérdidas de Alquiler , más adelante. Income tax preparation Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días. Income tax preparation   Si usa una unidad habitable como vivienda, y la alquila menos de 15 días durante el año, se considera que su función principal no es de alquiler, y no debe ser declarada en el Anexo E (Formulario 1040). Income tax preparation No se le requiere declarar sus ingresos ni gastos de alquiler provenientes de esta actividad. Income tax preparation Los gastos, incluso los intereses hipotecarios que reúnen los requisitos, impuestos sobre los bienes raíces, y toda pérdida por hecho fortuito que reúna los requisitos se deben declarar de la manera normalmente permitida, en el Anexo A (Formulario 1040). Income tax preparation Vea las Instrucciones del Anexo A (Formulario 1040) para más información acerca de cómo deducir estos gastos. Income tax preparation Propiedad usada como vivienda, y alquilada 15 días o más. Income tax preparation   Si usa una unidad habitable como vivienda y la alquila 15 días o más durante el año, incluya todos los ingresos de alquiler en sus ganancias. Income tax preparation Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir sus gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . Income tax preparation Los gastos correspondientes al uso personal no son deducibles como gastos de alquiler. Income tax preparation   Si recibió una utilidad neta por alquilar la unidad habitable por el año (es decir, si sus ingresos de alquiler son mayores que el total de sus gastos de alquiler, incluyendo la depreciación), deduzca todos sus gastos de alquiler. Income tax preparation No necesitará usar la Hoja de Trabajo 9-1. Income tax preparation   Sin embargo, si usted tuvo una pérdida neta por alquilar la unidad habitable ese año, la deducción por ciertos gastos de alquiler está limitada. Income tax preparation Para calcular sus gastos de alquiler deducibles, y toda cantidad traspasable al año siguiente, use la Hoja de Trabajo 9-1. Income tax preparation Depreciación Usted recupera el costo de su propiedad que produce ingresos a través de deducciones tributables anuales. Income tax preparation Esto se hace depreciando la propiedad; es decir, deduciendo una parte de su costo cada año en su declaración de impuestos. Income tax preparation Hay tres factores que determinan la cantidad de depreciación que usted puede deducir cada año: (1) su base en la propiedad, (2) el período de recuperación de la propiedad y (3) el método de depreciación que se usa. Income tax preparation No puede simplemente deducir como gastos sus pagos de hipoteca o capital o el costo de muebles, instalaciones fijas y equipo. Income tax preparation Usted puede deducir depreciación solamente sobre la parte de su propiedad que se usa para fines de alquiler. Income tax preparation La depreciación reduce su base para calcular la ganancia o la pérdida sobre una venta o intercambio futuro. Income tax preparation Quizás tenga que usar el Formulario 4562, en inglés, para calcular y declarar la depreciación. Income tax preparation Vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante. Income tax preparation Impuesto mínimo alternativo. Income tax preparation   Si utiliza la depreciación acelerada, es posible que esté sujeto al impuesto mínimo alternativo. Income tax preparation La depreciación acelerada le permite deducir más depreciación más temprano en el periodo de recuperación de la que podría deducir si utilizara el método de la depreciación uniforme (la misma deducción cada año). Income tax preparation Declaración de la cantidad correcta de depreciación. Income tax preparation   Usted debería declarar la cantidad correcta de depreciación cada año tributario. Income tax preparation Si no ha declarado toda la cantidad de depreciación que tenía derecho a deducir, aún tiene que reducir el valor de la base de la propiedad por la cantidad total de depreciación que hubiera podido deducir. Income tax preparation   Si dedujo una cantidad incorrecta de depreciación para propiedad en un año cualquiera, puede hacer una corrección para ese año presentando el Formulario 1040X, Amended U. Income tax preparation S. Income tax preparation Individual Income Tax Return (Declaración enmendada del impuesto federal sobre el ingreso personal de los Estados Unidos), en inglés. Income tax preparation Si no se le permite hacer la corrección en una declaración enmendada, puede cambiar su método contable para declarar la cantidad correcta de depreciación. Income tax preparation Vea Claiming the Correct Amount of Depreciation (Declaración de la cantidad correcta de depreciación), en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés, para más información. Income tax preparation Cambio de método contable para deducir depreciación no declarada. Income tax preparation   Para cambiar su método contable, normalmente tiene que presentar el Formulario 3115, Application for Change in Accounting Method (Solicitud para el cambio de método contable), en inglés, para obtener la autorización del Servicio de Impuestos Internos. Income tax preparation En algunos casos, puede recibir autorización automática. Income tax preparation Para más información, vea el capítulo 1 de la Publicación 946, en inglés. Income tax preparation Terreno. Income tax preparation   No puede depreciar el costo del terreno porque normalmente el terreno no se desgasta, no se vuelve obsoleto, ni se agota. Income tax preparation Los costos para despejar y nivelar el terreno, junto con aquéllos para plantar y jardinear, normalmente forman parte del costo del terreno y no se pueden depreciar. Income tax preparation Información adicional. Income tax preparation   Vea la Publicación 527, en inglés, para información sobre cómo depreciar propiedad de alquiler y vea la Publicación 946, en inglés, para más información sobre la depreciación. Income tax preparation Límites sobre las Pérdidas de Alquiler Si tiene alguna pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, dos clases de reglas pueden limitar la cantidad que puede deducir de las pérdidas. Income tax preparation Tiene que considerar estas reglas en el mismo orden a continuación. Income tax preparation Reglas sobre el monto de riesgo. Income tax preparation Estas reglas son aplicadas primero si hay inversión en su actividad de alquiler de bienes raíces por la cual usted no tiene monto de riesgo. Income tax preparation Esto es aplicable sólo si la propiedad de bienes raíces fue puesta en uso después de 1986. Income tax preparation Límites sobre las actividades pasivas. Income tax preparation Por lo general, las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces son consideradas como actividades pasivas y las pérdidas no son deducibles al menos que tenga ingresos de otras actividades pasivas para compensar las pérdidas. Income tax preparation Sin embargo, existen excepciones. Income tax preparation Reglas sobre el Monto de Riesgo Podría estar sujeto a las reglas sobre el monto de riesgo si tiene: Una pérdida de una actividad de una ocupación o negocio o para generar ingresos, y Cantidades invertidas en la actividad por la cual usted no tiene un riesgo completo. Income tax preparation Las pérdidas provenientes de la posesión de bienes raíces (aparte de propiedades minerales) puestos en uso antes de 1987 no están sujetas a las reglas sobre el monto de riesgo. Income tax preparation Por lo general, cualquier pérdida de una actividad sujeta a las reglas sobre el monto de riesgo se permite solamente según la cantidad total que tenga en riesgo en la actividad al final del año tributario. Income tax preparation Se considera que usted está en una actividad de riesgo según el dinero y la base ajustada de otras propiedades que haya aportado en la actividad y ciertas cantidades que haya recibido en préstamo para la actividad. Income tax preparation Vea la Publicación 925, en inglés, para más información. Income tax preparation Límites sobre las Actividades Pasivas Por lo general, todas las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces (excepto las de ciertos agentes de bienes raíces, más adelante) son actividades pasivas. Income tax preparation En este contexto, una actividad de alquiler es aquélla mediante la cual recibe ingresos principalmente por el uso de propiedad tangible, en lugar de servicios. Income tax preparation Límites sobre las deducciones y los créditos de actividades pasivas. Income tax preparation    Las deducciones o pérdidas generadas por actividades pasivas están limitadas. Income tax preparation Por lo general, usted no puede compensar los ingresos, salvo aquéllos pasivos, con pérdidas provenientes de actividades pasivas. Income tax preparation Tampoco puede compensar los impuestos sobre el ingreso, a menos que sea ingreso pasivo, con créditos que resulten de actividades pasivas. Income tax preparation Toda pérdida o crédito excedente se traspasa al año tributario siguiente. Income tax preparation   Para una explicación detallada de estas reglas, vea la Publicación 925, en inglés. Income tax preparation    Posiblemente tenga que completar el Formulario 8582, en inglés, para calcular la cantidad de cualquier pérdida de actividad pasiva del año tributario en curso para todas las actividades y la cantidad de la pérdida por actividades pasivas permitida en su declaración de impuestos. Income tax preparation Agentes de bienes raíces. Income tax preparation   Las actividades de alquiler en las cuales participó materialmente durante el año no son actividades pasivas si, en ese año, usted era agente de bienes raíces. Income tax preparation Para una explicación detallada de los requisitos, vea la Publicación 527, en inglés. Income tax preparation Para una explicación detallada de la participación material, vea la Publicación 925, en inglés. Income tax preparation Excepción por el Uso Personal de una Unidad Habitable Si usted utilizó la propiedad de alquiler como su hogar durante el año, todo ingreso, deducción, ganancia o pérdida que le corresponde a dicho uso no se tomará en cuenta para propósitos del límite sobre la pérdida de actividades pasivas. Income tax preparation En vez de eso, siga las reglas que se explican bajo el tema titulado Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , anteriormente. Income tax preparation Excepción para Actividades de Alquiler de Bienes Raíces con Participación Activa Si usted o su cónyuge participaron activamente en una actividad pasiva de alquiler de bienes raíces, quizás podría deducir de su ingreso no pasivo hasta $25,000 en pérdidas provenientes de dicha actividad. Income tax preparation Este descuento especial es una excepción a la regla general que no admite las pérdidas que excedan del monto de los ingresos procedentes de actividades pasivas. Income tax preparation De igual modo, usted quizás podría compensar los impuestos con créditos de hasta $25,000 de ingresos no pasivos que provengan de dicha actividad después de tomar en consideración cualquier pérdida permitida por esta excepción. Income tax preparation Participación activa. Income tax preparation   Usted participó activamente en una actividad de bienes raíces de alquiler si usted (y su cónyuge) era(n) dueño(s) de por lo menos el 10% de la propiedad alquilada y tomó decisiones de administración o hizo las gestiones para que otros proveyeran servicios (tales como reparaciones) de manera importante y bona fide (de buena fe). Income tax preparation Las decisiones de administración que pueden contar como participación activa incluyen el aprobar inquilinos nuevos, decidir términos de alquiler, aprobar gastos y decisiones semejantes. Income tax preparation Descuento especial máximo. Income tax preparation   El descuento especial máximo es: $25,000 para solteros y casados que presenten una declaración conjunta para el año tributario, $12,500 para casados que presenten la declaración por separado para el año tributario y que hayan vivido separados de sus cónyuges en todo momento del año tributario y $25,000 para un caudal hereditario calificado, menos el descuento especial al que tiene derecho el cónyuge sobreviviente. Income tax preparation   Si sus ingresos brutos ajustados modificados (MAGI, por sus siglas en inglés) son $100,000 o menos ($50,000 o menos si son casados que presentan la declaración por separado), puede deducir la pérdida hasta la cantidad especificada arriba. Income tax preparation Si su MAGI es superior a $100,000 (superior a $50,000 si son casados que presentan la declaración por separado), el descuento especial se limita al 50% de la diferencia entre $150,000 ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado) y su MAGI. Income tax preparation   Por lo general, si su MAGI es $150,000 o más ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado), no hay descuento especial. Income tax preparation Información adicional. Income tax preparation   Vea la Publicación 925, en inglés, para obtener más información acerca de los límites sobre las pérdidas pasivas, incluida información sobre el trato de créditos y de pérdidas pasivas no permitidas sin usar y el trato de ganancias y pérdidas devengadas por enajenación de una actividad pasiva. Income tax preparation Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler El formulario básico para declarar ingresos y gastos de alquiler residencial es el Anexo E (Formulario 1040). Income tax preparation Sin embargo, no utilice ese anexo para declarar una actividad sin fines de lucro. Income tax preparation Consulte Alquiler sin Fines de Lucro , anteriormente. Income tax preparation Prestación de servicios sustanciales. Income tax preparation   Si proporciona servicios sustanciales que sean principalmente para la comodidad del inquilino, tales como limpieza regular, cambio de ropa de cama o servicio de criado doméstico, usted tiene que declarar los ingresos y gastos de alquiler en el Anexo C (Formulario 1040), Profit or Loss From Business (Ganancia o pérdida de negocios), o el Anexo C-EZ (Formulario 1040), Net Profit From Business (Sole Proprietorship) (Utilidad neta de negocios (empresa con dueño único)), en inglés. Income tax preparation Los servicios sustanciales no incluyen el abastecimiento de calefacción y luz, limpieza de áreas públicas, recogida de basura, etcétera. Income tax preparation Para más información, vea la Publicación 334, Tax Guide for Small Business (Guía de impuestos para pequeños negocios), en inglés. Income tax preparation Puede también estar obligado a pagar el impuesto del trabajo por cuenta propia sobre su ingreso de alquiler utilizando el Anexo SE (Formulario 1040), Self-Employment Tax (Impuesto del trabajo por cuenta propia). Income tax preparation    Use el Formulario 1065, U. Income tax preparation S. Income tax preparation Return of Partnership Income (Declaración de ingresos de sociedades colectivas de los Estados Unidos), en inglés, si su actividad de alquiler es de una sociedad colectiva (incluyendo una sociedad colectiva con su cónyuge a menos que sea una empresa conjunta que reúne los requisitos). Income tax preparation Empresa conjunta que reúne los requisitos. Income tax preparation   Si usted y su cónyuge cada uno participan materialmente como los únicos socios de un negocio de bienes raíces del cual la posesión y operación es conjunta, y presentan una declaración conjunta para el año tributario, pueden elegir conjuntamente que se les considere como si fueran una empresa conjunta que reúne los requisitos en vez de una sociedad colectiva. Income tax preparation En la mayoría de los casos, esta elección no aumentará el total adeudado de impuestos en la declaración conjunta, pero sí le provee a cada uno un crédito por los ingresos del Seguro Social, en los cuales se basan los beneficios de jubilación, y para la cobertura de Medicare, si sus ingresos de alquiler están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia. Income tax preparation Para más información, vea la Publicación 527, en inglés. Income tax preparation Formulario 1098, Mortgage Interest Statement (Informe de intereses hipotecarios), en inglés. Income tax preparation    Si le pagó $600 o más en intereses hipotecarios sobre su propiedad de alquiler a alguna persona, usted debería recibir el Formulario 1098 o un informe semejante que señale los intereses que pagó para el año. Income tax preparation Si usted y por lo menos otra persona (aparte de su cónyuge si presenta una declaración conjunta) fueron responsables de intereses sobre la hipoteca y pagaron dichos intereses y la otra persona recibió el Formulario 1098, declare su parte de los intereses en la línea 13 del Anexo E (Formulario 1040). Income tax preparation Adjunte una nota a su declaración de impuestos mostrando el nombre y la dirección de la otra persona. Income tax preparation En el margen izquierdo del Anexo E, al lado de la línea 13, escriba “See attached” (Vea información adjunta). Income tax preparation Anexo E (Formulario 1040) Si alquila edificios, habitaciones o apartamentos y provee solamente servicios básicos, tales como calefacción, luz, servicios de basura, etc. Income tax preparation , normalmente declararía sus ingresos y gastos de alquiler en la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). Income tax preparation Enumere la lista de sus ingresos, gastos y depreciación totales para cada propiedad de alquiler. Income tax preparation Asegúrese de anotar el número de días de alquiler a un precio justo de alquiler y días de uso personal en la línea 2. Income tax preparation Si tiene más de tres propiedades de alquiler o de regalía, complete y adjunte cuantos Anexos E sean necesarios para enumerar las propiedades. Income tax preparation Complete las líneas 1 y 2 para cada propiedad. Income tax preparation No obstante, llene las líneas 23a a 26 solamente en un Anexo E. Income tax preparation En la línea 18 de la página 1 del Anexo E, anote la depreciación que reclama por cada propiedad. Income tax preparation Para averiguar si tiene que adjuntar el Formulario 4562, en inglés, vea la sección titulada Form 4562 (Formulario 4562), bajo el capítulo 3 de la Publicación 527, en inglés. Income tax preparation Si tiene una pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, tal vez tenga que completar uno o ambos de los siguientes formularios. Income tax preparation Formulario 6198, At-Risk Limitations (Límites sobre el monto en riesgo), en inglés. Income tax preparation Vea Reglas sobre el Monto de Riesgo , anteriormente. Income tax preparation También vea la Publicación 925, en inglés. Income tax preparation Formulario 8582, Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de pérdidas de actividad pasiva), en inglés. Income tax preparation Vea Límites sobre las Actividades Pasivas , anteriormente. Income tax preparation La página 2 del Anexo E se utiliza para declarar ingresos o pérdidas provenientes de sociedades colectivas, sociedades anónimas de tipo S, herencias, fideicomisos y negocios hipotecarios de inversiones en bienes raíces. Income tax preparation Si necesita usar la página 2 del Anexo E, asegúrese de usar la página 2 del mismo Anexo E que utilizó para anotar su actividad de alquiler en la página 1. Income tax preparation También incluya la cantidad de la línea 26 (Parte I) en la línea 41 (Parte V), “Total income or (loss)” (Total de ingreso o (pérdida)). Income tax preparation Hoja de Trabajo 9-1. Income tax preparation Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda Utilice esta hoja de trabajo solamente si contesta “Sí” a todas las preguntas siguientes: ¿Usó la unidad habitable como vivienda este año? Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda . Income tax preparation ¿Alquiló la unidad habitable a un precio justo de alquiler por 15 días o más este año? ¿Es el total de sus gastos de alquiler y de depreciación mayor que sus ingresos de alquiler? PARTE I. Income tax preparation Porcentaje del Uso de Alquiler A. Income tax preparation Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada a un precio justo de alquiler A. Income tax preparation       B. Income tax preparation Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada (línea A) pero sin alquilar B. Income tax preparation       C. Income tax preparation Número total de días de uso de alquiler. Income tax preparation Reste la línea B de la línea A C. Income tax preparation       D. Income tax preparation Total de días de uso personal (incluyendo días en los que se haya alquilado a un precio menor del precio justo de alquiler) D. Income tax preparation       E. Income tax preparation Total de días de uso de alquiler y de uso personal. Income tax preparation Sume las líneas C y D E. Income tax preparation       F. Income tax preparation Porcentaje de gastos permitidos de alquiler. Income tax preparation Divida la línea C por la línea E     F. Income tax preparation   PARTE II. Income tax preparation Gastos de Alquiler Permisibles 1. Income tax preparation Anote los alquileres recibidos 1. Income tax preparation   2a. Income tax preparation Anote la parte de los intereses hipotecarios sobre la vivienda deducibles y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 2a. Income tax preparation       b. Income tax preparation Anote la parte de los impuestos de bienes raíces correspondiente al alquiler b. Income tax preparation       c. Income tax preparation Anote la parte de las pérdidas personales deducibles causadas por hechos fortuitos o robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) c. Income tax preparation       d. Income tax preparation Anote los gastos directos de alquiler (vea las instrucciones) d. Income tax preparation       e. Income tax preparation Gastos de alquiler totalmente deducibles. Income tax preparation Sume las líneas 2a a 2d. Income tax preparation Anote los gastos aquí y en las líneas correspondientes del Anexo E (vea las instrucciones) 2e. Income tax preparation   3. Income tax preparation Reste la línea 2e de la línea 1. Income tax preparation Si es cero o menos, anote −0− 3. Income tax preparation   4a. Income tax preparation Anote la parte de los gastos relacionados directamente con el funcionamiento o el mantenimiento de la unidad habitable (tales como reparaciones, seguro y servicios públicos) correspondiente al alquiler 4a. Income tax preparation       b. Income tax preparation Anote la parte de los intereses hipotecarios excedentes y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) b. Income tax preparation       c. Income tax preparation Gastos de funcionamiento trasladados de la hoja de trabajo de 2012 c. Income tax preparation       d. Income tax preparation Sume las líneas 4a a 4c d. Income tax preparation       e. Income tax preparation Gastos permisibles. Income tax preparation Anote la cantidad de la línea 3 o la línea 4d, la que sea menor (vea las instrucciones) 4e. Income tax preparation   5. Income tax preparation Reste la línea 4e de la línea 3. Income tax preparation Si es cero o menos, anote −0− 5. Income tax preparation   6a. Income tax preparation Anote la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos y robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 6a. Income tax preparation       b. Income tax preparation Anote la depreciación de la parte de la unidad habitable correspondiente al alquiler b. Income tax preparation       c. Income tax preparation Excedente de pérdidas por hecho fortuito y depreciación trasladado de la hoja de trabajo de 2012 c. Income tax preparation       d. Income tax preparation Sume las líneas 6a a 6c d. Income tax preparation       e. Income tax preparation Pérdidas excedentes permisibles por hechos fortuitos, robos y depreciación. Income tax preparation Anote la cantidad de la línea 5 o la línea 6d, la que sea menor (vea las instrucciones) 6e. Income tax preparation   PARTE III. Income tax preparation Gastos no Permitidos Trasladados al Año Siguiente 7a. Income tax preparation Gastos de funcionamiento a trasladarse al año siguiente. Income tax preparation Reste la línea 4e de la línea 4d 7a. Income tax preparation   b. Income tax preparation Pérdidas excedentes por hechos fortuitos, robos y depreciación a trasladarse al año siguiente. Income tax preparation  Reste la línea 6e de la línea 6d b. Income tax preparation   Instrucciones de la Hoja de Trabajo 9-1. Income tax preparation Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda Precaución. Income tax preparation Utilice el porcentaje calculado en la línea F de la Parte I para calcular las partes correspondientes al alquiler a anotar en las líneas 2a-2c, 4a-4b y 6a-6b de la Parte II. Income tax preparation Línea 2a. Income tax preparation Calcule los intereses hipotecarios sobre la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A como si no la hubiera alquilado. Income tax preparation No incluya intereses sobre un préstamo que no benefició a la unidad habitable. Income tax preparation Por ejemplo, no incluya intereses de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda que se utilizó para saldar tarjetas de crédito u otros préstamos personales, comprar un auto o pagar gastos de enseñanza superior. Income tax preparation Incluya intereses de un préstamo que se haya utilizado para comprar, construir o mejorar la unidad habitable o para refinanciar tal préstamo. Income tax preparation Incluya la parte de estos intereses correspondientes al alquiler en el total que anote en la línea 2a de la hoja de trabajo. Income tax preparation   Calcule las primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable que podría deducir en la línea 13 del Anexo A como si no la hubiera alquilado. Income tax preparation Vea las Instrucciones del Anexo A. Income tax preparation No obstante, calcule el ingreso bruto ajustado (línea 38 del Formulario 1040) sin incluir ingresos y gastos de alquiler de la unidad habitable. Income tax preparation Vea la sección titulada Línea 4b más adelante, para deducir parte de las primas de seguro hipotecario calificadas no permitidas conforme al límite del ingreso bruto ajustado. Income tax preparation Incluya la parte de la cantidad correspondiente a alquiler de la línea 13 del Anexo A en el total que se anota en la línea 2a de la hoja de trabajo. Income tax preparation   Nota: No presente este Anexo A ni lo utilice para calcular la cantidad a deducir en la línea 13 de dicho anexo. Income tax preparation En vez de esto, calcule la parte personal en un Anexo A distinto. Income tax preparation Si ha deducido intereses hipotecarios o primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable en otros formularios, como los Anexos C o F, no se olvide de restar dicha cantidad de la deducción anotada en el Anexo A. Income tax preparation           Línea 2c. Income tax preparation Calcule las pérdidas causadas por hechos fortuitos o robos relacionadas con la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A como si no la hubiera alquilado. Income tax preparation Para hacerlo, complete la Sección A del Formulario 4684, Casualties and Thefts (Hechos fortuitos y robos), en inglés, tratando las pérdidas como pérdidas personales. Income tax preparation Si alguna parte de la pérdida se debe a un desastre declarado como tal por el gobierno federal, vea las Instrucciones del Formulario 4684. Income tax preparation En la línea 17 del Formulario 4684, anote el 10% de su ingreso bruto ajustado, calculado sin sus ingresos de alquiler y gastos de alquiler procedentes de la unidad habitable. Income tax preparation Anote la parte del resultado correspondiente al alquiler de la línea 18 del Formulario 4684 en la línea 2c de esta hoja de trabajo. Income tax preparation   Nota: No presente este Formulario 4684 ni lo utilice para calcular sus pérdidas personales en el Anexo A. Income tax preparation En lugar de ello, calcule la parte personal en un Formulario 4684 por separado. Income tax preparation           Línea 2d. Income tax preparation Anote el total de sus gastos de alquiler que están directamente relacionados solamente con la actividad de alquiler. Income tax preparation Éstos incluyen intereses sobre préstamos que se utilizan para actividades de alquiler que no sean las de comprar, construir o mejorar la unidad habitable. Income tax preparation También incluya los honorarios de agencia de alquiler, la publicidad, los útiles de oficina y la depreciación sobre equipo de oficina que se usó en su actividad de alquiler. Income tax preparation           Línea 2e. Income tax preparation Puede deducir las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d como gastos de alquiler en el Anexo E aun cuando los gastos de alquiler sean mayores que el ingreso de alquiler. Income tax preparation Anote las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d en las líneas correspondientes del Anexo E. Income tax preparation           Línea 4b. Income tax preparation En la línea 2a, usted anotó la parte de los intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas correspondiente al alquiler que podría deducir en el Anexo A si no hubiera alquilado la vivienda. Income tax preparation Si tenía intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas adicionales que no serían deducibles en el Anexo A debido a límites correspondientes a los mismos, anote en la línea 4b de esta hoja de trabajo la parte de alquiler de esas cantidades en exceso. Income tax preparation No incluya intereses de un préstamo que no haya beneficiado la unidad habitable (como se explicó en las instrucciones para la línea 2a). Income tax preparation           Línea 4e. Income tax preparation Puede deducir las cantidades de las líneas 4a, 4b y 4c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo hasta el punto en el que no superen la cantidad de la línea 4e. Income tax preparation *           Línea 6a. Income tax preparation Para encontrar la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos o robos correspondientes al alquiler, utilice el Formulario 4684 que preparó para la línea 2c de esta hoja de trabajo. Income tax preparation   A. Income tax preparation Anote la cantidad de la línea 10 del Formulario 4684       B. Income tax preparation Anote la parte de alquiler de la línea A       C. Income tax preparation Anote la cantidad de la línea 2c de esta hoja de trabajo       D. Income tax preparation Reste la línea C de la línea B. Income tax preparation Anote el resultado aquí y en la línea 6a de esta hoja de trabajo               Línea 6e. Income tax preparation Puede deducir las cantidades de las líneas 6a, 6b y 6c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo en la medida en que no superen la cantidad de la línea 6e. Income tax preparation * *Asignación de la deducción limitada. Income tax preparation Si no puede deducir toda la cantidad en la línea 4d o 6d este año, puede asignar la deducción permisible según le convenga entre los gastos incluidos en las líneas 4d o 6d. Income tax preparation Anote la cantidad que asigne a cada gasto en la línea correspondiente de la Parte I del Anexo E. Income tax preparation