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H and r tax 15. H and r tax   Venta de su Vivienda Table of Contents Recordatorio Introduction Useful Items - You may want to see: Vivienda Principal Cómo Calcular las Pérdidas o Ganancias Precio de Venta Cantidad Recibida Base Ajustada Cantidad de Pérdidas o Ganancias Enajenaciones que no Sean Ventas Cómo Determinar la Base Cómo Excluir las GananciasExclusión Máxima Requisitos de Propietario y de Uso Exclusión Máxima Reducida Uso Comercial o Alquiler de Vivienda Cómo Declarar la VentaHipoteca financiada por el vendedor. H and r tax Información adicional. H and r tax Situaciones EspecialesExcepción para ventas a personas emparentadas o vinculadas. H and r tax Recuperación (Devolución) de un Subsidio Hipotecario Federal Recordatorio Venta de vivienda con puntos no deducidos. H and r tax  Si no ha deducido todos los puntos que pagó para asegurar una hipoteca sobre su vivienda anterior, tal vez pueda deducir los puntos restantes en el año de la venta. H and r tax Consulte Hipoteca que termina antes del plazo de vigencia convenido bajo Puntos en el capítulo 23. H and r tax Introduction Este capítulo explica las reglas tributarias que son aplicables cuando vende su vivienda principal. H and r tax En la mayoría de los casos, su vivienda principal es aquélla en la que vive la mayor parte del tiempo. H and r tax Si vendió su vivienda principal en el año 2013, es posible que pueda excluir de sus ingresos todas las ganancias hasta un máximo de $250,000 ($500,000 en una declaración conjunta, en la mayoría de los casos). H and r tax Consulte Cómo Excluir las Ganancias , más adelante. H and r tax Generalmente, si puede excluir todas las ganancias, no es necesario que declare dicha venta en su declaración de impuestos. H and r tax Si tiene ganancias que no se pueden excluir, éstas son tributables. H and r tax Declare estas ganancias en el Formulario 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes de capital), en inglés, y en el Anexo D (Formulario 1040). H and r tax Es posible que también tenga que llenar el Formulario 4797, Sales of Business Property (Ventas de propiedad comercial), en inglés. H and r tax Consulte Cómo Declarar la Venta , más adelante. H and r tax Si tiene pérdidas de la venta, generalmente no puede deducirlas en su declaración. H and r tax Sin embargo, podría verse obligado a declararlas. H and r tax Consulte Cómo Declarar la Venta , más adelante. H and r tax Los temas principales de este capítulo son los siguientes: Cómo calcular las pérdidas o ganancias. H and r tax Cómo determinar la base. H and r tax Cómo excluir las ganancias. H and r tax Requisitos de propiedad y de uso. H and r tax Cómo declarar la venta. H and r tax Otros temas incluyen lo siguiente: Uso comercial o alquiler de vivienda. H and r tax Recuperación de un subsidio hipotecario federal. H and r tax Useful Items - You may want to see: Publicación 523 Selling Your Home (Venta de su vivienda), en inglés 530 Tax Information for Homeowners (Información tributaria para propietarios de vivienda), en inglés 547(SP) Hechos Fortuitos, Desastres y Robos Formulario (e Instrucciones) Anexo D (Formulario 1040) Capital Gains and Losses (Ganancias y pérdidas de capital), en inglés 982 Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness (Reducción de atributos tributarios debido a la liquidación de deudas), en inglés 8828 Recapture of Federal Mortgage Subsidy (Recuperación del subsidio hipotecario federal), en inglés 8949 Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Ventas y otras enajenaciónes de bienes de capital), en inglés Vivienda Principal Esta sección explica el término “vivienda principal”. H and r tax Generalmente, la vivienda en que usted vive la mayor parte del tiempo es su vivienda principal y puede ser un(a): Casa, Casa flotante, Casa rodante, Apartamento de cooperativa o Condominio. H and r tax Para excluir ganancias según las reglas del presente capítulo, en la mayoría de los casos tiene que haber sido propietario y habitado la propiedad como vivienda principal durante un mínimo de 2 años durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta. H and r tax Terreno. H and r tax   Si vende el terreno en que se encuentra ubicada su vivienda principal, pero no la casa misma, no puede excluir ganancias provenientes de la venta del terreno. H and r tax Sin embargo, si vende terrenos baldíos usados como parte de su vivienda principal y contiguos a la misma, tal vez pueda excluir la ganancia proveniente de la venta de dichos terrenos en ciertos casos. H and r tax Vea Vacant land (Terreno baldío), bajo Main Home (Vivienda principal) en la Publicación 523, en inglés, para más información. H and r tax Ejemplo. H and r tax Compra un terreno y traslada su vivienda principal ahí. H and r tax Luego, vende el terreno en que se encuentra ubicada su vivienda principal. H and r tax Esta venta no se considera venta de su vivienda principal y no puede excluir las ganancias provenientes de la venta del terreno. H and r tax Más de una vivienda. H and r tax   Si es propietario de más de una vivienda, solamente puede excluir las ganancias de la venta de su vivienda principal. H and r tax Tiene que incluir en sus ingresos las ganancias procedentes de la venta de cualquier otra vivienda. H and r tax Si es propietario de dos viviendas y vive en ambas, su vivienda principal generalmente es aquella en que vive la mayor parte del tiempo durante el año. H and r tax Ejemplo 1. H and r tax Usted es propietario de dos casas, una en Nueva York y otra en Florida. H and r tax Entre 2009 y 2013, usted vive en la casa de Nueva York por 7 meses y en la residencia de Florida durante 5 meses de cada año. H and r tax En la ausencia de hechos y circunstancias que indiquen lo contrario, la casa de Nueva York es su vivienda principal. H and r tax Usted califica para la exclusión de la ganancia de la venta de la casa de Nueva York, pero no por la casa en Florida en el 2013. H and r tax Ejemplo 2. H and r tax Usted es propietario de una casa, pero vive en otra casa que alquila. H and r tax La casa alquilada es su vivienda principal. H and r tax Ejemplo 3. H and r tax Usted es propietario de dos casas, una en Virginia y otra en New Hampshire. H and r tax En 2009 y 2010, usted vivió en la casa de Virginia. H and r tax En 2011 y 2012, vivió en la casa de New Hampshire. H and r tax En 2013, vivió otra vez en la casa de Virginia. H and r tax Su residencia principal en 2009, 2010 y 2013 es la residencia de Virginia. H and r tax En 2011 y 2012, su residencia principal es la residencia de New Hampshire. H and r tax Usted reúne los requisitos para la exclusión de la ganancia de la venta de cualesquiera de las casas (pero no ambas) en el 2013. H and r tax Propiedad usada parcialmente como su vivienda principal. H and r tax   Si usa solamente una parte de la propiedad como vivienda principal, las reglas que se abordan en este capítulo son aplicables sólo a las pérdidas o ganancias de la venta de esa parte de la propiedad. H and r tax Para obtener detalles, consulte Uso Comercial o Alquiler de Vivienda , más adelante. H and r tax Cómo Calcular las Pérdidas o Ganancias Para calcular las pérdidas o ganancias procedentes de la venta de su vivienda principal, tiene que saber cuál es el precio de venta, la cantidad recibida y la base ajustada. H and r tax Reste la base ajustada de la cantidad recibida para obtener el total de pérdidas o ganancias. H and r tax     Precio de venta     − Gastos de venta       Cantidad recibida       Cantidad recibida     − Base ajustada       Pérdidas o ganancias   Precio de Venta El precio de venta es la cantidad total que recibe por su vivienda. H and r tax Esto incluye dinero y el valor justo de mercado de cualquier otro bien o servicio que reciba y todos los pagarés, hipotecas u otras deudas que adquiere el comprador como parte de la venta. H and r tax Pago efectuado por su empleador. H and r tax   Es posible que tenga que vender su vivienda debido a un traslado de trabajo. H and r tax Si su empleador le paga las pérdidas originadas por la venta o gastos de venta, no incluya el pago como parte del precio de venta. H and r tax Su empleador incluirá el pago como salario en el recuadro 1 del Formulario W-2 y usted lo incluirá en los ingresos en la línea 7 del Formulario 1040. H and r tax Opción de compra. H and r tax   Si otorga una opción de compra para su vivienda y esa opción se ejecuta, sume al precio de venta de la vivienda la cantidad que reciba por la opción. H and r tax Si la opción no se ejecuta, tiene que declarar la cantidad como ingreso ordinario en el año en que venza la opción. H and r tax Declare esta cantidad en la línea 21 del Formulario 1040. H and r tax Formulario 1099-S. H and r tax   Si recibió el Formulario 1099-S, Proceeds From Real Estate Transactions (Utilidades de transacciones de bienes raíces), en inglés, el recuadro 2 Gross Proceeds (Utilidades brutas) debe mostrar la cantidad total que recibió por su vivienda. H and r tax   Sin embargo, el recuadro 2 no incluirá el valor justo de mercado de servicios o bienes que no sean dinero en efectivo o pagarés que haya recibido o recibirá. H and r tax En lugar de esto, el recuadro 4 estará marcado para indicar que ha recibido (o que se anticipa que va a recibir) estos bienes. H and r tax Cantidad Recibida La cantidad recibida corresponde al precio de venta menos los gastos de venta. H and r tax Gastos de venta. H and r tax   Los gastos de venta incluyen: Comisiones, Cargos por publicidad, Honorarios legales y Cargos de préstamo pagados por el vendedor, como tarifas por colocación de préstamos o “puntos”. H and r tax Base Ajustada Durante el período en el que haya sido propietario de su vivienda, es posible que haya realizado ajustes (aumentos o disminuciones) a la base. H and r tax Esta base ajustada se tiene que determinar antes de poder calcular las pérdidas o ganancias de la venta de su vivienda. H and r tax Para obtener información sobre cómo calcular la base ajustada de su vivienda, consulte Cómo Determinar la Base , más adelante. H and r tax Cantidad de Pérdidas o Ganancias Para calcular la cantidad de pérdidas o ganancias, compare la cantidad recibida con la base ajustada. H and r tax Ganancias de la venta. H and r tax   Si la cantidad recibida es mayor que la base ajustada, la diferencia es una ganancia y, a excepción de cualquier parte que pueda excluir, dicha ganancia suele ser tributable. H and r tax Pérdidas de la venta. H and r tax   Si la cantidad recibida es menor que la base ajustada, la diferencia es una pérdida. H and r tax Las pérdidas provenientes de la venta de su vivienda principal no se pueden deducir. H and r tax Vivienda de propiedad conjunta. H and r tax   Si usted y su cónyuge venden su vivienda de propiedad conjunta y presentan una declaración conjunta, debe calcular sus pérdidas o ganancias como si fueran un solo contribuyente. H and r tax Declaraciones por separado. H and r tax   Si usted y su cónyuge presentan declaraciones por separado, cada uno tiene que calcular sus propias pérdidas o ganancias conforme a su participación en la propiedad de la vivienda. H and r tax Generalmente, dicha participación está determinada por la ley estatal. H and r tax Copropietarios no casados. H and r tax   Si usted y un copropietario que no sea su cónyuge venden su vivienda de propiedad conjunta, cada uno tiene que calcular sus propias pérdidas o ganancias conforme a su participación en la propiedad de la vivienda. H and r tax Cada uno debe aplicar las reglas que se abordan en este capítulo de manera individual. H and r tax Enajenaciones que no Sean Ventas Hay ciertas reglas especiales para otras enajenaciones de su vivienda principal. H and r tax Ejecución hipotecaria o embargo de bienes. H and r tax   Si su vivienda estuvo sujeta a juicio hipotecario o embargo, ésto se considera enajenación de la vivienda principal. H and r tax Consulte la Publicación 4681, Canceled Debts, Foreclosures, Repossessions, and Abandonments (Deudas canceladas, ejecuciones hipotecarias, embargo y abandonos), en inglés, para calcular si tiene ingreso ordinario, pérdidas o ganancias. H and r tax Abandono. H and r tax   Si abandona su vivienda, vea la Publicación 4681, en inglés, para determinar si usted tiene ingresos ordinarios, ganancia o pérdida. H and r tax Intercambio de viviendas. H and r tax   Si intercambia su antigua vivienda por otra, trate el intercambio como una compraventa. H and r tax Ejemplo. H and r tax Usted habitaba y era propietario de una vivienda que tenía una base ajustada de $41,000. H and r tax Un agente de bienes raíces aceptó su antigua vivienda por un valor de $50,000 como pago parcial para la compra de una nueva vivienda con un valor de $80,000. H and r tax Esta transacción se trata como venta de su antigua vivienda por $50,000 con una ganancia de $9,000 ($50,000 – $41,000). H and r tax Si el agente de bienes raíces le hubiese concedido $27,000 y hubiese asumido su hipoteca por pagar de $23,000 sobre su antigua vivienda, el precio de venta aún sería $50,000 (los $27,000 concedidos para el intercambio más la hipoteca de $23,000 que asumió). H and r tax Traspaso a cónyuge. H and r tax   Si traspasa su vivienda a su cónyuge, o lo traspasa a su ex cónyuge por causa de divorcio, en la mayoría de los casos no hay pérdidas ni ganancias. H and r tax Esto es cierto aun si recibe dinero en efectivo u otra compensación por su vivienda. H and r tax Por lo tanto, no son aplicables las reglas de este capítulo. H and r tax Información adicional. H and r tax   Si necesita más información, consulte Transfer to spouse (Traspaso a cónyuge) en la Publicación 523, y Property Settlements (Liquidaciones de bienes) en la Publicación 504, Divorced or Separated Individuals (Personas divorciadas o separadas), ambas en inglés. H and r tax Conversión involuntaria. H and r tax   Si su vivienda es destruida o expropiada, y usted recibe dinero u otros bienes a cambio, como el pago de un seguro o indemnización por causa de expropiación forzosa, esto es una enajenación. H and r tax Esto se considera una venta y quizás pueda excluir la totalidad o parte de la ganancia proveniente de la destrucción o expropiación de su vivienda, según se explica más adelante, bajo Situaciones Especiales . H and r tax Cómo Determinar la Base Debe saber cuál es la base de su vivienda para poder calcular toda pérdida o ganancia al momento de la venta. H and r tax La base de su vivienda se determina dependiendo de cómo la obtuvo. H and r tax Generalmente, la base es el costo de la vivienda si la compró o construyó. H and r tax Si la obtuvo de alguna otra manera (herencia, regalo, etc. H and r tax ), la base, por lo general, es el valor justo de mercado cuando la recibió o la base ajustada del dueño anterior. H and r tax Mientras fue propietario de su vivienda, es posible que realizara ajustes (aumentos o disminuciones) a la base de su vivienda. H and r tax El resultado de estos ajustes es la base ajustada de la vivienda, la cual se usa para calcular las pérdidas o ganancias de la venta de la misma. H and r tax Consulte Base Ajustada , más adelante. H and r tax Puede obtener más información sobre la base y la base ajustada en el capítulo 13 de esta publicación y en la Publicación 523, en inglés. H and r tax Costo como Base El costo de la propiedad es la cantidad que pagó por ella en efectivo o a través de obligaciones de deuda, otros bienes o servicios. H and r tax Compra. H and r tax   Si compró una vivienda, la base es lo que a usted le cuesta. H and r tax Esto incluye el precio de compra y ciertos costos de cierre. H and r tax En la mayoría de los casos, el precio de compra incluye su pago inicial o enganche y toda deuda que haya entregado al vendedor en pago por la vivienda, como una primera o segunda hipoteca o pagarés. H and r tax Si construye una vivienda o contrata a terceros para construirla, su precio de compra puede incluir los costos de construcción, como se explica en la Publicación 523, en inglés. H and r tax Gastos de transacción o costos de cierre. H and r tax   Al momento de comprar su vivienda, es posible que haya tenido costos de cierre además del precio del contrato de la propiedad. H and r tax Puede incluir en la base algunos de los gastos de transacción y costos de cierre que pagó por la compra de la vivienda, pero no puede incluir en la base los cargos y costos por la obtención de un préstamo hipotecario. H and r tax Un cargo que se paga por la compra de la vivienda es todo cargo que hubiera tenido que pagar aún si hubiera pagado por ella en efectivo (es decir, sin tener que financiarla). H and r tax   El capítulo 13 indica algunos de los gastos de transacción y costos de cierre que puede incluir en la base de su propiedad, incluida su vivienda. H and r tax Asimismo, indica algunos de los costos de cierre que no se pueden incluir en la base. H and r tax   Además, consulte la Publicación 523, en inglés, para información adicional y una definición de la base distinta a la del costo. H and r tax Base Ajustada La base ajustada es su costo u otra base a la que se le restan o suman ciertas cantidades. H and r tax Para calcular su base ajustada, puede utilizar la Hoja de Trabajo 1 de la Publicación 523, en inglés. H and r tax No utilice la Hoja de Trabajo 1 si adquirió participación en su vivienda de un difunto que falleció en 2010 y cuyo albacea ha presentado el Formulario 8939, Allocation of Increase in Basis for Property Acquired From a Decedent (Distribución del aumento en la base de propiedad adquirida de un difunto), en inglés. H and r tax Aumentos a la base. H and r tax   Incluyen lo siguiente: Ampliación y otras mejoras que tengan una vida útil superior a 1 año. H and r tax Tasaciones especiales para mejoras locales. H and r tax Toda cantidad que usted haya gastado después de un hecho fortuito para restaurar la propiedad dañada. H and r tax Mejoras. H and r tax   Éstas agregan valor a su vivienda, prolongan su vida útil o la adaptan para nuevos usos. H and r tax Debe sumar a la base de la propiedad el costo de las ampliaciones y otras mejoras realizadas. H and r tax   Por ejemplo, instalar una sala de recreación u otro baño en su sótano sin mejoras, levantar una cerca nueva, instalar nueva plomería o cablería, colocar un nuevo techo o pavimentar la entrada al garaje son actividades que constituyen mejoras. H and r tax Una ampliación a su vivienda, como una nueva terraza, un solario o un garaje, también constituye una mejora. H and r tax Reparaciones. H and r tax   Éstas mantienen su vivienda en buenas condiciones, pero no le agregan valor ni prolongan su vida útil. H and r tax No sume el costo a la base de su propiedad. H and r tax   Pintar el interior y exterior de su casa, reparar canaletas o pisos, reparar goteras o yeso y reemplazar ventanas rotas son ejemplos de reparaciones. H and r tax Disminuciones a la base. H and r tax   Incluyen lo siguiente: Liquidaciones de la deuda calificada sobre la vivienda principal excluidas de ingreso. H and r tax La cancelación parcial o completa del ingreso por una deuda que se excluyó debido a su quiebra o insolvencia. H and r tax Para obtener más detalles, vea la Publicación 4681, en inglés. H and r tax Ganancias aplazadas provenientes de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997. H and r tax Pérdidas fortuitas deducibles. H and r tax Pagos de seguro que haya recibido o que espera recibir por pérdidas fortuitas. H and r tax Pagos que haya recibido por otorgar una servidumbre o un derecho de paso. H and r tax Depreciación permitida o permisible si usó su vivienda para fines comerciales o de alquiler. H and r tax Créditos relacionados con la eficiencia energética, permitidos por gastos incurridos en el hogar. H and r tax Reste del aumento a la base, que de otra manera se permitiría por gastos en la vivienda, por la cantidad del crédito permitido por dichos gastos. H and r tax Crédito tributario por adopción que haya declarado por mejoras agregadas a la base de su vivienda. H and r tax Pagos no tributables de un programa de asistencia para adopción de su empleador que haya utilizado para mejoras realizadas agregadas a la base de su vivienda. H and r tax Subsidio por ahorro de energía excluido de su ingreso bruto porque lo recibió (directa o indirectamente) de alguno de los servicios públicos después de 1992 para comprar o instalar un medio de ahorro de energía. H and r tax Un medio de ahorro de energía es una instalación o modificación principalmente diseñada para reducir el consumo de electricidad o gas natural, o para mejorar el uso de la demanda de energía de una vivienda. H and r tax Crédito tributario para el comprador de su primera vivienda en el Distrito de Columbia (permisible para la compra de una primera vivienda en el Distrito de Columbia a partir del 5 de agosto de 1997 y antes del 1 de enero del 2012). H and r tax Impuesto general de ventas (permitido a partir del 2004 y antes del 2014) reclamado como una deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) que fue impuesto por la compra de bienes muebles, tales como una casa flotante usada como su hogar or casa móvil. H and r tax Liquidaciones de la deuda calificada sobre la vivienda principal. H and r tax   Quizás pueda excluir de los ingresos brutos una liquidación de la deuda calificada sobre una vivienda principal. H and r tax Esta exclusión corresponde a liquidaciones efectuadas después de 2006 y antes de 2014. H and r tax Si opta por excluir estos ingresos, tiene que restar de la base de la vivienda principal (pero no por debajo de cero) la cantidad excluida de los ingresos brutos. H and r tax   Presente el Formulario 982, en inglés, junto con la declaración de impuestos. H and r tax Vea las instrucciones del mismo para información detallada. H and r tax Documentación. H and r tax Debe mantener documentación para demostrar la base ajustada de su vivienda. H and r tax Normalmente, tiene que conservar dicha documentación durante 3 años después de la fecha de vencimiento para presentar la declaración del año tributario en el que vendió su vivienda. H and r tax Sin embargo, si vendió su vivienda antes del 7 de mayo de 1997 y aplazó el impuesto sobre las ganancias, la base de esa vivienda afecta la base de la nueva vivienda que compró. H and r tax Conserve la documentación que demuestre la base de ambas viviendas todo el tiempo que sea necesario para efectos de impuestos. H and r tax La documentación que debe conservar incluye: Comprobante del precio de compra y gastos de compra de la vivienda; Comprobantes y otra documentación de todas las mejoras, ampliaciones y otros elementos que afecten la base ajustada de la vivienda; Toda hoja de trabajo y otros cálculos que haya usado para calcular la base ajustada de la vivienda que vendió, las ganancias o pérdidas de la venta, la exclusión y las ganancias tributables; Todo Formulario 982, en inglés, que haya presentado para declarar una liquidación de la deuda calificada sobre la vivienda principal; Todo Formulario 2119, Sale of Your Home (Venta de su vivienda), en inglés, que haya presentado para aplazar la ganancia proveniente de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997 y Toda hoja de trabajo que haya usado para preparar el Formulario 2119, como la Adjusted Basis of Home Sold Worksheet (Hoja de trabajo de base ajustada de vivienda vendida) o Capital Improvements Worksheet (Hoja de trabajo de mejoras de capital) de las Instrucciones del Formulario 2119, en inglés, u otra fuente de cálculos. H and r tax Cómo Excluir las Ganancias Es posible que reúna los requisitos para excluir de su ingreso la totalidad o parte de las ganancias obtenidas de la venta de su vivienda principal. H and r tax Esto significa que, si reúne los requisitos, no tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias hasta el límite descrito bajo Exclusión Máxima , presentado a continuación. H and r tax Para tener derecho a esta opción, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso que se describen más adelante. H and r tax Puede optar por no declarar la exclusión, incluyendo las ganancias obtenidas de la venta en los ingresos brutos en su declaración de impuestos para el año de la venta. H and r tax Puede utilizar la Hoja de Trabajo 2 de la Publicación 523 para calcular la cantidad de la exclusión y ganancia tributable, si la hubiera. H and r tax Si obtiene alguna ganancia tributable de la venta de su vivienda, podría verse obligado a aumentar la retención del impuesto o pagar impuestos estimados. H and r tax Vea la Publicación 505, Tax Withholding and Estimated Tax (Retención del impuesto e impuesto estimado), en inglés. H and r tax Exclusión Máxima Puede excluir hasta $250,000 de las ganancias (aparte de las ganancias asignadas a períodos de uso no calificadas) de la venta de su vivienda principal si se cumplen todas las siguientes condiciones: Usted reúne los requisitos de propietario. H and r tax Usted reúne los requisitos de uso. H and r tax Durante el período de 2 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta no excluyó ganancias obtenidas de la venta de otra vivienda. H and r tax Para detalles sobre ganancias asignadas a períodos de uso no calificados, vea Períodos de uso no calificado, más adelante. H and r tax Tal vez pueda excluir hasta $500,000 de las ganancias (aparte de las ganancias asignadas a períodos de uso no calificadas) obtenidas de la venta de su vivienda principal si está casado, presenta una declaración conjunta y reúne los requisitos enumerados en el tema sobre las reglas especiales correspondientes a declaraciones conjuntas, bajo Personas Casadas , más adelante. H and r tax Requisitos de Propietario y de Uso Para reclamar una exclusión, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso. H and r tax Esto significa que durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta, usted tiene que haber: Sido propietario de la vivienda durante un mínimo de 2 años (requisito de propietario) y Vivido en la vivienda como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años (requisito de uso). H and r tax Excepción. H and r tax   Si fue propietario y vivió en la propiedad como su vivienda principal por menos de 2 años, en algunos casos aún puede reclamar una exclusión. H and r tax Sin embargo, la cantidad máxima que podría excluir sería menor. H and r tax Consulte Exclusión Máxima Reducida , más adelante. H and r tax Ejemplo 1 —posesión y ocupación de la vivienda durante 2 años. H and r tax Amanda compró su vivienda principal y se mudó a ésta en septiembre del año 2011. H and r tax Vendió la vivienda con ganancias en octubre de 2013. H and r tax Durante el período de 5 años que finalizó en la fecha de la venta en octubre de 2013, ella fue propietaria de la vivienda y vivió en ella más de 2 años. H and r tax Por lo tanto, satisface los requisitos de propietario y de uso. H and r tax Ejemplo 2 —satisfacción del requisito de propiedad, pero no de uso. H and r tax Daniel compró una vivienda, vivió en ella durante 6 meses, se mudó y nunca volvió a vivir en la casa. H and r tax Luego la vendió con ganancias. H and r tax Fue propietario de la vivienda durante el período completo de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. H and r tax Él satisface el requisito de propietario, pero no el de uso. H and r tax No puede excluir ninguna parte de sus ganancias procedentes de la venta, a menos que haya reunido los requisitos para una exclusión máxima reducida (como se explica más adelante). H and r tax Período de Propietario y de Uso Los 2 años de propietario y de uso requeridos durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta no tienen que ser continuos ni ocurrir simultáneamente. H and r tax Satisface los requisitos si puede demostrar que fue propietario y vivió en la propiedad como su vivienda principal durante 24 meses completos o 730 días (365 × 2) durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. H and r tax Ausencia temporal. H and r tax   Las ausencias temporales breves por vacaciones u otras ausencias estacionales, aun si alquila la propiedad durante estas ausencias, se consideran períodos de uso. H and r tax En los siguientes ejemplos, se supone que la exclusión máxima reducida (explicada más adelante) no es aplicable a las ventas. H and r tax Ejemplo 1. H and r tax David Gallegos, soltero, compró una vivienda y se mudó a ella el 1 de febrero de 2011. H and r tax En 2011 y 2012, David se ausentó de su casa en el verano por dos meses mientras se tomaba unas vacaciones. H and r tax Vendió la casa el 1 de marzo del año 2013. H and r tax Aunque el período total en el que David usó su casa es menos de 2 años (21 meses), puede excluir toda ganancia hasta $250,000 ya que cumple con los requisitos. H and r tax Las vacaciones de 2 meses son ausencias cortas temporales y se cuentan como períodos de uso al determinar si David usó la casa los 2 años exigidos. H and r tax Ejemplo 2. H and r tax El profesor Pablo Barba, soltero, compró una casa y se mudó a ella el 18 de agosto de 2010. H and r tax Vivió en ella como su vivienda principal en forma continua hasta el 5 de enero de 2012, fecha en que viajó al extranjero para disfrutar de un año sabático. H and r tax El 6 de febrero de 2013, un mes después de regresar de la ausencia, vendió la casa con ganancias. H and r tax Dado que su ausencia no fue una ausencia temporal breve, no puede incluir el período de ausencia para satisfacer el requisito de uso de 2 años. H and r tax No puede excluir parte alguna de sus ganancias porque no usó ese domicilio por los 2 años exigidos. H and r tax Satisfacción de los requisitos de propietario y de uso durante períodos diferentes. H and r tax   Puede satisfacer los requisitos de propietario y de uso durante períodos diferentes de 2 años. H and r tax Sin embargo, tiene que satisfacer ambos requisitos durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. H and r tax Ejemplo. H and r tax A partir del 2002, Elena Jara vivía en un apartamento alquilado. H and r tax Posteriormente, el edificio de apartamentos se transformó en condominios y compró su mismo apartamento el 3 de diciembre de 2010. H and r tax En el año 2011, Elena se enfermó y el 14 de abril de ese año se mudó a la casa de su hija. H and r tax El 12 de julio de 2013, mientras aún vivía en casa de su hija, Elena vendió su condominio. H and r tax Elena puede excluir las ganancias provenientes de la venta de su condominio porque satisfizo los requisitos de propietario y de uso durante el período de 5 años del 13 de julio de 2008 al 12 de julio de 2013, fecha en que vendió su condominio. H and r tax Ella fue propietaria del condominio desde el 3 de diciembre del año 2010 hasta el 12 de julio del año 2013 (más de 2 años). H and r tax Vivió en la propiedad desde el 13 de julio del año 2008 (inicio del período de 5 años) hasta el 14 de abril del año 2011 (más de 2 años). H and r tax El tiempo que Elena vivió en la casa de su hija durante el período de 5 años se puede contar para el período de propietario y el tiempo que vivió en su apartamento alquilado durante esos 5 años se puede contar para el período de uso. H and r tax Apartamento de cooperativa. H and r tax   Si, como inquilino-accionista, vendió acciones en una cooperativa de viviendas, los requisitos de propietario y de uso se satisfacen siempre y cuando durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta usted: Haya sido propietario de las acciones durante un mínimo de 2 años y Haya vivido en la casa o apartamento que sus acciones le dan derecho a ocupar como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años. H and r tax Excepciones a los Requisitos de Propietario y de Uso Los siguientes temas abordan excepciones a los requisitos de propietario y de uso para ciertos contribuyentes. H and r tax Excepción para personas incapacitadas. H and r tax   Existe una excepción al requisito de uso si: Queda física o mentalmente incapacitado para cuidarse a sí mismo y Fue propietario y vivió en su casa como su vivienda principal por un total mínimo de un año durante el período de 5 años antes de la venta de su vivienda. H and r tax Conforme a esta excepción, se considera que vive en la vivienda durante todo momento en el período de 5 años en que haya sido propietario de ella y haya vivido en un establecimiento (incluido un hogar de ancianos) con licencia emitida por un estado o subdivisión política para cuidar personas en esa situación. H and r tax Si satisface esta excepción al requisito de uso, aún tiene que satisfacer el requisito de propietario de 2 de los 5 años para reclamar la exclusión. H and r tax Vivienda anterior destruida o expropiada. H and r tax   Para fines de los requisitos de propietario y de uso, debe sumar el tiempo que fue propietario y vivió en una vivienda anterior destruida o expropiada y el tiempo que fue propietario y vivió en la vivienda de reemplazo de cuya venta desea excluir las ganancias. H and r tax Esta regla es aplicable si alguna parte de la base de la vivienda que vendió dependía de la base de aquélla destruida o expropiada. H and r tax De lo contrario, tiene que haber sido propietario y vivido en la misma vivienda durante 2 de los 5 años anteriores a la venta, lo cual le permitirá reunir los requisitos para la exclusión. H and r tax Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático, empleados de los servicios de inteligencia o empleados o voluntarios del Cuerpo de Paz. H and r tax   Puede optar por suspender el período del requisito de 5 años de propietario y uso durante todo período en el que usted o su cónyuge preste “servicio prolongado en forma oficial y calificada” como miembro de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático de los Estados Unidos o como empleado de los servicios de inteligencia. H and r tax Puede optar por suspender el período del requisito de 5 años de propietario y uso durante el período que usted o su cónyuge preste “servicio prolongado en forma oficial y calificada” en el extranjero como empleado o voluntario inscrito o voluntario líder del Cuerpo de Paz. H and r tax Esto significa que podría satisfacer el requisito de uso de 2 años aún cuando, debido a su servicio, no haya vivido realmente en su casa por lo menos los 2 años requeridos de los 5 años que terminan en la fecha de la venta. H and r tax   Si esto le ayuda a reunir los requisitos para excluir ganancias, puede optar por suspender el período obligatorio de 5 años, presentando una declaración para el año de venta que no incluya las ganancias. H and r tax   Para más información sobre la suspensión del período de 5 años, vea Members of the uniformed services or Foreign Service, employees of the intelligence community, or employees or volunteers of the Peace Corps (Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático, empleados de los servicios de inteligencia o empleados o voluntarios del Cuerpo de Paz), en la Publicación 523, en inglés. H and r tax Personas Casadas Si usted y su cónyuge presentan una declaración conjunta para el año de la venta y uno de ustedes satisface los requisitos de propiedad y de uso, pueden excluir hasta $250,000 de la ganancia procedente de dicha venta. H and r tax (Sin embargo, consulte Reglas especiales para declaraciones conjuntas , que aparece a continuación). H and r tax Reglas especiales para declaraciones conjuntas. H and r tax   Puede excluir hasta $500,000 de la totalidad de la ganancia sobre la venta de su vivienda principal si se cumple lo siguiente: Está casado y presenta una declaración conjunta para el año. H and r tax Usted o su cónyuge cumple el requisito de propietario. H and r tax Usted y su cónyuge cumplen el requisito de uso. H and r tax Durante el período de 2 años que termina en la fecha de la venta, ni usted ni su cónyuge excluyó ganancia alguna proveniente de la venta de otra vivienda. H and r tax Si uno de los dos cónyuges no satisface estos requisitos, la exclusión máxima que el matrimonio puede declarar es el total de las exclusiones máximas a las que tendría derecho cada cónyuge si no estuviese casado y las cantidades se calculasen por separado. H and r tax Para este fin, se considera que cada cónyuge era dueño de la propiedad durante el período en el que uno de los dos fue dueño de la misma. H and r tax Ejemplo 1 —uno de los cónyuges vende una vivienda. H and r tax Emilia vende su vivienda en junio de 2013 con una ganancia de $300,000. H and r tax Posteriormente en ese año, se casa con Jaime. H and r tax Ella satisface los requisitos de propiedad y de uso, pero Jaime no. H and r tax Emilia puede excluir hasta $250,000 de las ganancias en una declaración por separado o conjunta para el año 2013. H and r tax La exclusión máxima de $500,000 para ciertas declaraciones conjuntas no es aplicable en este caso, ya que Jaime no cumple el requisito de uso. H and r tax Ejemplo 2 —cada cónyuge vende una vivienda. H and r tax El caso es igual al del Ejemplo 1 , excepto que Jaime también vende una vivienda en el año 2013 con una ganancia de $200,000 antes de casarse con Emilia. H and r tax Él satisface los requisitos de propietario y de uso en su vivienda pero Emilia no. H and r tax Emilia puede excluir $250,000 de las ganancias y Jaime puede excluir $200,000 de las ganancias de la venta de sus propias viviendas. H and r tax Sin embargo, Emilia no puede utilizar la exclusión no usada de Jaime para excluir más de $250,000 de las ganancias. H and r tax Por lo tanto, Emilia y Jaime tienen que reconocer $50,000 de las ganancias de la venta de la vivienda de Emilia. H and r tax La exclusión máxima de $500,000 para ciertas declaraciones conjuntas no es aplicable en este caso, ya que Emilia y Jaime ambos no cumplen el requisito de uso para el mismo hogar. H and r tax Venta de la vivienda principal por el cónyuge sobreviviente. H and r tax   Si su cónyuge murió y usted no se volvió a casar antes de la fecha de la venta, se considera que ha sido propietario y ha vivido en la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que su cónyuge fue propietario y vivió en ella como vivienda principal. H and r tax   Si reúne todos los siguientes requisitos, puede tener el derecho de excluir hasta $500,000 procedentes de toda ganancia de la venta o del intercambio de su vivienda principal: La venta o el intercambio se realizó después de 2008. H and r tax La venta o el intercambio se realizó dentro de los 2 años después de la fecha del fa- llecimiento de su cónyuge. H and r tax No se ha vuelto a casar. H and r tax Usted y su cónyuge reunían el requisito de uso en la fecha del fallecimiento de su cónyuge. H and r tax Usted o su cónyuge reunían el requisito de propietario en la fecha del fallecimiento de su cónyuge. H and r tax Ni usted ni su cónyuge excluyó ganancia alguna procedente de la venta de otra vivienda durante los últimos 2 años. H and r tax Ejemplo. H and r tax   Geraldo es dueño de una casa y habita en la misma como su vivienda principal desde 2009. H and r tax Geraldo y Wilma se casaron el 1 de julio de 2013, y desde esa fecha habitan en la casa de Geraldo considerándola su vivienda principal. H and r tax Geraldo falleció el 15 de agosto de 2013 y Wilma heredó la propiedad. H and r tax Wilma vendió la propiedad el 3 de septiembre de 2013, fecha en la cual no se había vuelto a casar. H and r tax Aunque Wilma fue dueña de la casa y habitó en la misma menos de 2 años, se considera que ha cumplido los requisitos de propiedad y de uso porque el período correspondiente a su propiedad y uso de la casa abarca el período en el que Geraldo fue dueño de la misma y habitó en ella antes de fallecer. H and r tax Vivienda traspasada por cónyuge. H and r tax   Si su cónyuge le traspasó su vivienda (o ex cónyuge si el traspaso se relaciona con su divorcio), se considera que ha sido propietario durante todo el período en que su cónyuge fue propietario. H and r tax Uso de vivienda después del divorcio. H and r tax   Se considera que ha usado la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que: Usted fue su propietario y Se permita que el cónyuge o ex cónyuge viva en ella conforme a un instrumento de divorcio o separación y éste la usa como vivienda principal. H and r tax Exclusión Máxima Reducida Si no reúne los requisitos para reclamar la exclusión de $250,000 o $500,000, aún puede tener derecho a una exclusión reducida. H and r tax Esto corresponde a aquellas personas que: No satisfagan los requisitos de propietario y de uso o Hayan reclamado la exclusión dentro de 2 años de vender su vivienda actual. H and r tax En los dos casos, para tener derecho a una exclusión reducida, la venta de su vivienda principal tiene que deberse a uno de los siguientes motivos: Un cambio del lugar de empleo. H and r tax Salud. H and r tax Circunstancias imprevistas. H and r tax Circunstancias imprevistas. H and r tax   Se considera que la venta de su vivienda principal es por una circunstancia imprevista si el motivo principal de venta es un hecho que usted no hubiera podido anticipar razonablemente antes de comprar y ocupar su vivienda principal. H and r tax   Vea la Publicación 523, en inglés, para más información y para utilizar la Worksheet 3 (Hoja de trabajo 3) para calcular la exclusión máxima reducida. H and r tax Uso Comercial o Alquiler de Vivienda Tal vez pueda excluir sus ganancias provenientes de la venta de una vivienda que haya utilizado para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler. H and r tax Sin embargo, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso. H and r tax Períodos de uso no calificado. H and r tax   En la mayoría de los casos, la ganancia de la venta o intercambio de su vivienda principal no calificará para su exclusión en la medida en que las ganancias se asignan a los períodos de uso no calificado. H and r tax Se considera que el uso no calificado es todo período a partir del 2008 en que ni usted ni su cónyuge (o su ex cónyuge) usó la propiedad como vivienda principal con las siguientes excepciones. H and r tax Excepciones. H and r tax   Un período de uso no calificado no incluye: Cualquier parte del período de 5 años que termine en la fecha de la venta o intercambio después de la última fecha que usted o su cónyuge usó la vivienda como vivienda principal. H and r tax Cualquier período (que no exceda de un período de 10 años en su totalidad) durante el cual usted (o su cónyuge) están prestando servicio prolongado en forma oficial y calificada: Como miembro de los servicios uniformados, Como miembro del Servicio Diplomático de los Estados Unidos o Como empleado de los servicios de inteligencia, y Cualquier otro período de ausencia temporal (que no exceda de un período de 2 años en su totalidad) debido a un cambio de empleo, condición de salud o tales circunstancias imprevistas que hayan sido especificados por el IRS. H and r tax La ganancia resultante de la venta de la propiedad se divide entre períodos de uso calificado y no calificado a base de la cantidad de tiempo que la propiedad sirvió para uso calificado y no calificado. H and r tax La ganancia derivada de la venta o intercambio de una vivienda principal asignada a períodos de uso calificado todavía calificará para la exclusión de la venta de su vivienda principal. H and r tax La ganancia derivada de la venta o intercambio de una vivienda principal asignada a períodos de uso no calificado no reunirá los requisitos para la exclusión. H and r tax Cálculos. H and r tax   Para calcular la parte de la ganancia que se le asignará al período de uso no calificado, multiplique la ganancia por la siguiente fracción:   Total de uso no calificado durante el período de propietario a partir del 2008      Total del período de propietario   Este cálculo se puede encontrar en la Hoja de Trabajo 2, línea 10, en la Publicación 523, en inglés. H and r tax Ejemplo 1. H and r tax El 23 de mayo de 2007, Amelia (soltera en cada año de este ejemplo) compró una casa. H and r tax Se mudó a la casa en esa fecha y vivió ahí hasta el 31 de mayo de 2009, fecha en la que se mudó de la casa y la puso en alquiler. H and r tax La casa estuvo alquilada desde el 1 de junio de 2009 al 31 de marzo de 2011. H and r tax Amelia reclamó deducciónes por depreciación del 2009 al 2011 por un total de $10,000. H and r tax Amelia se mudó a su casa nuevamente el 1 de abril de 2011 y vivió en ella hasta que la vendió el 31 de enero de 2013 por una ganancia de $200,000. H and r tax Durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta (31 de enero de 2008 – 31 de enero de 2013), Amelia fue la propietaria y vivió en la casa durante más de 2 años, como se indica en la siguiente tabla. H and r tax Período de  5 años Usada como Vivienda Principal Usada como Vivienda de Alquiler 31/01/08 – 31/05/09 16 meses       01/06/09 – 31/03/11   22 meses 01/04/11 – 31/01/13 22 meses         38 meses 22 meses Durante el período que Amelia fue propietaria de la casa (2,080 días), el período de uso no calificado fue de 668 días. H and r tax Amelia divide 668 entre 2,080 y obtiene un decimal (redondeado al menos tres decimales) de 0. H and r tax 321. H and r tax Para calcular la ganancia atribuible al período de uso no calificado, se multiplica $190,000 (la ganancia no es atribuible a la deducción por depreciación $10,000) por 0. H and r tax 321. H and r tax Debido a que la ganancia atribuible a los períodos no calificados es $60,990, Amelia puede excluir $129,010 de su ganancia. H and r tax Ejemplo 2. H and r tax Guillermo fue propietario de una casa y la usó como su vivienda principal de 2007 a 2010. H and r tax El 1 de enero de 2011, se mudó a otro estado. H and r tax Alquiló su casa desde esa fecha hasta el 30 de abril de 2013, fecha en que la vendió. H and r tax Durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta (1 de mayo de 2008 – 30 de abril de 2013), Guillermo fue el propietario de esa casa y vivió en ella durante más de 2 años. H and r tax Tiene que declarar la venta en el Formulario 4797, en inglés, debido a que la casa era una propiedad de alquiler en la fecha de venta. H and r tax Ya que el período de uso no calificado no incluye cualquier parte del período de 5 años después de la última fecha que Guillermo vivió en su vivienda, él no tiene un período de uso no calificado. H and r tax Puesto que cumplió los requisitos de propietario y de uso, puede excluir ganancias de hasta $250,000. H and r tax No obstante, no puede excluir la parte de las ganancias equivalente a la depreciación que reclamó o que pudo haber reclamado por alquilar la casa, como se explica a continuación. H and r tax Depreciación después del 6 de mayo de 1997. H and r tax   Si tenía derecho a declarar deducciones por depreciación porque usó su vivienda para fines comerciales o como propiedad de alquiler, no puede excluir aquella parte de sus ganancias que sea equivalente a cualquier depreciación permitida o permisible como deducción para los períodos después del 6 de mayo de 1997. H and r tax Si puede demostrar mediante documentación adecuada u otras pruebas que la depreciación permitida era menor que la cantidad permisible, puede limitar la cantidad de ganancias obtenidas de modo que dicha cantidad sea igual a la cantidad de depreciación. H and r tax Vea la Publicación 544, en inglés, para información adicional. H and r tax Propiedad usada parcialmente para fines comerciales o de alquiler. H and r tax   Si usó la propiedad en parte como vivienda principal y en parte para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler, consulte la Publicación 523, en inglés. H and r tax Cómo Declarar la Venta No declare la venta de su vivienda principal del año 2013 en su declaración de impuestos, a menos que: Tenga ganancias y no reúna los requisitos para excluir la totalidad de éstas Tenga ganancias y opte por no excluirlas o Haya recibido un Formulario 1099-S. H and r tax Si algunas de estas situaciones aplican, informe la ganancia total o pérdidas. H and r tax Para detalles de cómo informar las pérdidas o ganancias, vea las Instrucciones para el Anexo D del Formulario 1040 y las Instrucciones del Formulario 8949, en inglés. H and r tax Si usted usó la vivienda para propósitos de negocios o para sacar ingresos por el alquiler, usted posiblemente tenga que usar el Formulario 4797 para informar la venta de la parte de la propiedad usada para negocios o alquiler (o la venta de la propiedad entera, si se usó exclusivamente para negocios o alquiler). H and r tax Consulte la sección Business Use or Rental of Home (Uso de vivienda como negocio o para alquiler), en inglés, en la Publicación 523, y las Instrucciones del Formulario 4797. H and r tax Ventas a plazos. H and r tax    Algunas ventas se realizan según acuerdos que estipulan que parte o la totalidad del precio de venta se debe pagar en un año posterior. H and r tax Estas ventas se denominan “ventas a plazos”. H and r tax Si financia la compra del comprador de su casa, en lugar de que éste solicite un préstamo o hipoteca a un banco, probablemente tenga una venta a plazos. H and r tax Tal vez pueda declarar la parte de las ganancias que no puede excluir sobre la base a plazos. H and r tax    Use el Formulario 6252, Installment Sale Income (Ingresos de venta a plazos), en inglés, para declarar la venta. H and r tax Anote la exclusión en la línea 15 del Formulario 6252. H and r tax Hipoteca financiada por el vendedor. H and r tax   Si vende su vivienda y tiene un pagaré, hipoteca u otro acuerdo financiero, en la mayoría de los casos los pagos que reciba constan de intereses y capital. H and r tax Tiene que declarar por separado como ingreso de intereses los intereses que reciba como parte de cada pago. H and r tax Si el comprador de su vivienda usa la propiedad como vivienda principal o segunda vivienda, también tiene que declarar el nombre, la dirección y el número de Seguro Social (SSN, por sus siglas en inglés) del comprador en la línea 1 del Anexo B (Formulario 1040A o 1040). H and r tax El comprador tiene que darle su SSN y usted tiene que darle el suyo al comprador. H and r tax Si no satisface estos requisitos, es posible que tenga que pagar una multa de $50 por cada incumplimiento. H and r tax Si usted o el comprador no tiene un SSN y no reúne los requisitos para obtener uno, vea Número de Seguro Social , en el capítulo 1. H and r tax Información adicional. H and r tax   Para obtener más información acerca de las ventas a plazos, consulte la Publicación 537, Installment Sales (Ventas a plazos), en inglés. H and r tax Situaciones Especiales Las siguientes situaciones especiales pueden afectar su exclusión. H and r tax Venta de vivienda adquirida a través de un intercambio de bienes del mismo tipo. H and r tax   No puede reclamar la exclusión si: Adquirió su vivienda a través de un intercambio de bienes del mismo tipo (también conocido como intercambio conforme a la sección 1031) o la base de su vivienda se determina según la base de la vivienda de la persona que la adquirió mediante un intercambio de bienes del mismo tipo (por ejemplo, recibió la vivienda de dicha persona como un regalo) y Vendió la vivienda durante el período de 5 años a partir de la fecha en que se adquirió por medio del intercambio de bienes del mismo tipo. H and r tax Las ganancias provenientes de un intercambio de bienes del mismo tipo no están sujetas al impuesto en la fecha de dicho intercambio. H and r tax Esto quiere decir que las ganancias no se tributarán hasta que venda o enajene de otra manera la propiedad que haya recibido. H and r tax Para diferir ganancias provenientes de un intercambio de bienes del mismo tipo, tiene que haber intercambiado bienes comerciales o de inversión por bienes comerciales o de inversión del mismo tipo. H and r tax Para más información sobre los intercambios de bienes del mismo tipo, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes), en inglés. H and r tax Vivienda cedida a través de intercambio de bienes del mismo tipo. H and r tax   Si usa su vivienda principal en parte para propósitos comerciales o de alquiler y luego intercambia la misma por otra propiedad, vea la Publicación 523, en inglés. H and r tax Expatriados. H and r tax   No puede reclamar la exclusión si el impuesto de expatriación es aplicable en su caso. H and r tax El impuesto de expatriación corresponde a determinados ciudadanos estadounidenses que han renunciado a su ciudadanía (y a determinados residentes de largo plazo que han terminado su residencia). H and r tax Consulte la sección titulada Expatriation Tax (Impuesto de expatriación) en el capítulo 4 de la Publicación 519, U. H and r tax S. H and r tax Tax Guide for Aliens (Guía tributaria de los Estados Unidos para extranjeros), en inglés, para obtener más información acerca del impuesto de expatriación. H and r tax Vivienda destruida o expropiada. H and r tax   Si su vivienda fue destruida o expropiada, toda ganancia (por ejemplo, debido a pagos del seguro que recibió) procedente de aquel acontecimiento reúne los requisitos para la exclusión. H and r tax   Toda parte de las ganancias que no se pueda excluir (por superar el límite de exclusión máxima), se puede aplazar según las reglas que se explican en las siguientes publicaciones: Publicación 547(SP) en el caso de una vivienda que fue destruida o Capítulo 1 de la Publicación 544, en inglés, en el caso de una vivienda que fue expropiada. H and r tax Venta de participación restante. H and r tax   Sujeto a otras reglas del presente capítulo, puede optar por excluir ganancias procedentes de la venta de una participación restante en su vivienda. H and r tax Si elige esta opción, no puede excluir ganancias de la venta de ninguna otra participación en la vivienda que venda por separado. H and r tax Excepción para ventas a personas emparentadas o vinculadas. H and r tax   No puede excluir ganancias procedentes de la venta de una participación restante en su vivienda a una persona emparentada o vinculada. H and r tax Las personas emparentadas incluyen a sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, cónyuges, antecesores (padres, abuelos, etc. H and r tax ) y descendientes directos (hijos, nietos, etc. H and r tax ). H and r tax Las personas vinculadas también incluyen a ciertas sociedades anónimas, sociedades colectivas, fideicomisos y organizaciones exentas de impuestos. H and r tax Recuperación (Devolución) de un Subsidio Hipotecario Federal Si financió su vivienda a través de un programa de subsidio federal (préstamos de bonos hipotecarios calificados exentos de impuestos o préstamos con certificados de crédito hipotecario), es posible que tenga que devolver la totalidad o parte del beneficio que recibió de ese programa cuando venda o enajene su vivienda. H and r tax Puede recuperar el beneficio al aumentar su impuesto federal sobre el ingreso para el año de la venta. H and r tax Es posible que tenga que pagar este impuesto de recuperación aun si puede excluir sus ganancias del ingreso según las reglas explicadas anteriormente; esa exclusión no afecta el impuesto de recuperación. H and r tax Préstamos sujetos a reglas de recuperación. H and r tax   La recuperación es aplicable a préstamos que: Se originaron de las utilidades de bonos hipotecarios calificados o Se basaron en certificados de crédito hipotecario. H and r tax La recuperación también se aplica a las asunciones de estos préstamos. H and r tax Cuándo es aplicable la recuperación. H and r tax   La recuperación del subsidio hipotecario federal es aplicable solamente si satisface las dos condiciones siguientes: Dentro de los primeros 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario, vende o enajena su vivienda, gene- rando ganancias. H and r tax Su ingreso para el año de la enajenación es mayor que el ingreso calificado ajustado de ese año para el tamaño de su familia (en relación a los requisitos de ingresos que tiene que satisfacer una persona para tener derecho a participar en el programa de subsidio federal). H and r tax Cuándo no es aplicable la recuperación. H and r tax   La recuperación no es aplicable si le corresponde una de las siguientes situaciones: Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda (QHIL, por sus siglas en inglés) de no más de $15,000 y se usó para hacer modificaciones, reparaciones y mejoras que protejan o mejoren la habitabilidad y la eficiencia energética de su vivienda. H and r tax Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda de no más de $150,000 para un QHIL que se utiliza con el fin de reparar daños ocasionados a viviendas por el huracán Katrina en la zona de desastre del huracán; para un QHIL financiado por un bono hipotecario calificado, el cual es un Bono de la Zona de Oportunidad del Golfo; o para un QHIL para una vivienda habitada por su dueño en la Zona de Oportunidad del Golfo (Zona GO), Zona GO de Rita o Zona GO de Wilma. H and r tax Vea la Publicación 4492(SP), Información para los Contribuyentes Afectados por los Huracanes Katrina, Rita y Wilma, para información adicional. H and r tax Asimismo, vea la Publicación 4492-B, Information for Affected Taxpayers in the Midwestern Disaster Areas (Información para contribuyentes afectados de la zona de desastre del Medio Oeste), en inglés, para más información. H and r tax La vivienda se enajena como consecuencia de su muerte. H and r tax Enajena su vivienda más de 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario. H and r tax Traspasa la vivienda a su cónyuge o a su ex cónyuge por motivos de divorcio, situación en la que no hay ganancias incluidas en sus ingresos. H and r tax Enajena la vivienda con pérdidas. H and r tax Su vivienda resulta destruida por un hecho fortuito y usted la repone en su lugar original dentro de 2 años después del cierre del año tributario en que se produjo la destrucción. H and r tax El período de reemplazo se aumenta para viviendas principales destruidas si su vivienda estaba ubicada en la zona de desastre de Kansas, una de las zonas de desastre del Medio Oeste, la zona del Huracán Katrina u otra zona de desastre declarada como tal por el gobierno federal. H and r tax Para más información, vea Plazo de Reposición, en la Publicación 547(SP). H and r tax Refinancia su préstamo hipotecario (a menos que posteriormente satisfaga todas las condiciones anteriores indicadas bajo Cuándo es aplicable la recuperación ). H and r tax Aviso de cantidades. H and r tax   En la fecha de liquidación de su préstamo hipotecario, o en una fecha cercana, deberá recibir un aviso que esta- blezca la cantidad de subsidio federal y cualquier otra información que necesite para calcular su impuesto de recuperación. H and r tax Cómo calcular y declarar la recuperación. H and r tax    El impuesto de recuperación se calcula en el Formulario 8828, en inglés. H and r tax Si vende su vivienda y su hipoteca está sujeta a las reglas de recuperación, tiene que presentar el Formulario 8828 aún si no adeuda un impuesto de recuperación. H and r tax Adjunte el Formulario 8828 al Formulario 1040. H and r tax Para obtener más información, vea el Formulario 8828 y las instrucciones correspondientes, en inglés. H and r tax Prev  Up  Next   Home   More Online Publications
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Principal Reduction Alternative Under the Home Affordable Modification Program

Background


To help distressed homeowners lower their monthly mortgage payments, the U.S. Departments of the Treasury and of Housing and Urban Development established the Home Affordable Modification ProgramSM (HAMPSM) for mortgage loans that are not owned or guaranteed by Fannie Mae or Freddie Mac.

Under HAMP, a participating loan servicer must consider a sequence of modification steps for each eligible homeowner’s mortgage loan until the loan’s monthly payment is reduced to 31 percent of the homeowner’s verified monthly gross (pre-tax) income. Sometimes, a change in the mortgage loan’s interest rate is sufficient to reach the 31–percent target. Sometimes additional modification steps of term extension or forbearance are necessary as well. See the Home Affordable Modification Program (HAMP) page on the MakingHomeAffordable.gov website.

(For mortgage loans that are owned or guaranteed by Fannie Mae or Freddie Mac, eligible homeowners may be offered modifications under related programs also called “HAMP.” Because these related programs do not contain the principal reduction provision that these FAQs address, these FAQs use the term “HAMP” to refer only to the program for mortgage loans that are not owned or guaranteed by Fannie Mae or Freddie Mac.)

Since the last quarter of 2010, if a mortgage loan is being considered for a HAMP modification and if the ratio of the amount owed to the value of the home is greater than 115 percent, then the servicer must consider whether a Principal Reduction AlternativeSM (PRA) principal reduction should be effected as one part of the HAMP modification. See the Principal Reduction Alternative (PRA) page on the MakingHomeAffordable.gov website. 

For HAMP modifications that include a PRA principal reduction, the unpaid principal balance of the modified loan is divided into an interest-bearing principal amount and a non-interest-bearing PRA Forbearance Amount. If the homeowner then achieves a payment history that is sufficiently timely over a three-year period, the entire PRA Forbearance Amount is eventually reduced to zero. 

In connection with every HAMP modification of a loan that is not owned or guaranteed by Fannie Mae or Freddie Mac, to encourage participation in HAMP, the government provides incentives to the investor (that is, the holder of the loan), to the homeowner, and to the servicer. If a HAMP modification of such a mortgage loan includes a PRA principal reduction, the government makes additional incentive payments over three years to the investor. (These additional incentives are called “PRA investor incentive payments.”) The size of the PRA investor incentive payments depends not only on the amount of principal reduced but also on the loan-to-value ratio and the loan’s payment history before the HAMP modification. The PRA investor incentive payments range from 6% to 21% of the principal amount reduced.

For information on tax issues related to the Principal Reduction Alternative, see the questions and answers below.
 


Questions and Answers on Tax Issues Related to the Principal Reduction Alternative


Q1: If the government makes a PRA investor incentive payment to the holder of the mortgage loan, how is that payment analyzed for federal income tax purposes?

A1: The PRA investor incentive payment to the holder is treated as a payment on the loan by the government on behalf of the homeowner. 

Q2: Does a homeowner have income as a result of the government's having paid some of the homeowner’s mortgage loan by making a PRA investor incentive payment to the holder of the loan?

A2: No. This payment by the government on behalf of the homeowner is excludible from the homeowner’s income under the general welfare exclusion. Excluding this amount from the homeowner’s gross income is consistent with the treatment of Pay-for-Performance Success Payments, which are addressed in Revenue Ruling 2009–19

Q3: In a HAMP modification that includes a PRA principal reduction, the holder of the loan reduces the PRA Forbearance Amount by more than the PRA investor incentive payments (which are treated as payments on the loan on behalf of the homeowner). What federal income tax consequences for the homeowner result from that additional reduction by the holder?

A3: To the extent that the reduction in the PRA Forbearance Amount is more than the PRA investor incentive payments, the reduction is from the discharge of indebtedness. The full amount of this discharge of indebtedness is reported to the IRS and the homeowner on Form 1099–C, Cancellation of Debt, regardless of whether the homeowner may exclude any, or all, of it from gross income. See Questions 4 and 5 below for discussion of some exclusions that may apply.

Q4: Does the exclusion for qualified principal residence indebtedness apply to amounts discharged under a PRA principal reduction?

A4: The exclusion for qualified principal residence indebtedness may apply to a discharge of indebtedness under a PRA principal reduction if the amount discharged meets the criteria for qualified principal residence indebtedness. Under current law, this exclusion does not apply to discharges that occur after Dec. 31, 2013. For further discussion of the qualified principal residence exclusion, see the questions and answers on the The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act and Debt Cancellation page.
 

Q5: Does the insolvency exclusion apply to amounts discharged under a PRA principal reduction?

A5: The insolvency exclusion may apply to a discharge of indebtedness under a PRA principal reduction to the extent that the taxpayer is insolvent when the discharge occurs. For further discussion of the insolvency exclusion, see page 4 of Publication 4681, Canceled Debts, Foreclosures, Repossessions, and Abandonments (for Individuals).

 

Page Last Reviewed or Updated: 06-Feb-2014

The H And R Tax

H and r tax Index A Accelerated Cost Recovery System (ACRS), MACRS Depreciation (see also Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS)) Effective date, Depreciation Methods Accounting methods Accrual method, Accrual method. H and r tax Cash method, Cash method. H and r tax Change of method, Changing your accounting method. H and r tax Constructive receipt of income, Cash method. H and r tax , More information. H and r tax Accrual method taxpayers, Accrual method. H and r tax ACRS (Accelerated Cost Recovery System) Effective date, Depreciation Methods Active participation, Active participation. H and r tax Activities not for profit, Duplex. H and r tax Additions to property, Additions or improvements to property. H and r tax (see also Improvements) Basis, Increases to basis. H and r tax , Additions or improvements. H and r tax MACRS recovery period, Additions or improvements to property. H and r tax Adjusted basis MACRS depreciation, Adjusted Basis Adjusted gross income (AGI) Modified (see Modified adjusted gross income (MAGI)) Advance rent, Advance rent. H and r tax Security deposits, Security deposits. H and r tax Advertising, Types of Expenses Allocation of expenses Change of property to rental use, Payments added to capital account. H and r tax How to divide expenses, Dividing Expenses Part of property rented, Renting Part of Property, How to divide expenses. H and r tax Personal use of rental property, Personal use of rental property. H and r tax , Personal Use of Dwelling Unit (Including Vacation Home) Alternative Depreciation System (ADS) Election of, Electing ADS MACRS, MACRS Depreciation, Table 2-2d. H and r tax Alternative minimum tax (AMT) Accelerated depreciation methods, Alternative minimum tax (AMT). H and r tax Amended returns, Filing an amended return. H and r tax Apartments Basement apartments, Examples. H and r tax Dwelling units, Dwelling unit. H and r tax Appraisal fees, Settlement fees and other costs. H and r tax Assessments for maintenance, Assessments for local improvements. H and r tax Assessments, local (see Local assessments) Assistance (see Tax help) Assumption of mortgage, Assumption of a mortgage. H and r tax Attorneys' fees, Settlement fees and other costs. H and r tax , Increases to basis. H and r tax Automobiles MACRS recovery periods, Property Classes Under GDS B Basis Adjusted basis, Adjusted Basis Assessments for local improvements, Assessments for local improvements. H and r tax Basis other than cost, Basis Other Than Cost Cost basis, Cost Basis Decreases to, Decreases to basis. H and r tax Deductions Capitalization of costs vs. H and r tax , Deducting vs. H and r tax capitalizing costs. H and r tax Not greater than basis, Cost or Other Basis Fully Recovered Fair market value, Fair market value. H and r tax Increases to, Increases to basis. H and r tax MACRS depreciable basis, Basis of Depreciable Property Property changed to rental use, Basis of Property Changed to Rental Use C Capital expenditures Deductions vs. H and r tax effect on basis, Deducting vs. H and r tax capitalizing costs. H and r tax Local benefit taxes, Local benefit taxes. H and r tax Mortgages, payments to obtain, Expenses paid to obtain a mortgage. H and r tax Cars MACRS recovery periods, Property Classes Under GDS Cash method taxpayers, Cash method. H and r tax Casualty losses, Exception for Rental Real Estate With Active Participation Change of accounting method, Changing your accounting method. H and r tax Charitable contributions Use of property, Donation of use of the property. H and r tax Cleaning and maintenance, Types of Expenses Closing costs, Settlement fees and other costs. H and r tax Commissions, Types of Expenses Computers MACRS recovery periods, Property Classes Under GDS Condominiums, Condominiums, Dwelling unit. H and r tax Constructive receipt of income, Cash method. H and r tax , More information. H and r tax Cooperative housing, Cooperative apartments. H and r tax , Cooperatives, Dwelling unit. H and r tax Cost basis, Cost Basis Credit reports, Settlement fees and other costs. H and r tax Credits Residential energy credits, Decreases to basis. H and r tax D Days of personal use, What is a day of personal use? Days used for repairs and maintenance, Days used for repairs and maintenance. H and r tax Deductions Capitalizing costs vs. H and r tax effect on basis, Deducting vs. H and r tax capitalizing costs. H and r tax Depreciation (see Depreciation) Limitations on, Form 4562. H and r tax Passive activity losses (see Passive activity) Depreciation, Depreciation of Rental Property, Changing your accounting method. H and r tax Alternative Depreciation System (ADS) (see Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS)) Basis (see Basis) Change of accounting method, Changing your accounting method. H and r tax Change of property to rental use, Property Changed to Rental Use Claiming correct amount of, Claiming the Correct Amount of Depreciation Declining balance method, Depreciation Methods Duration of property expected to last more than one year, What Rental Property Can Be Depreciated? Eligible property, What Rental Property Can Be Depreciated? First-year expensing, Section 179 deduction. H and r tax MACRS (see Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS)) Methods, Depreciation Methods, Figuring Your Depreciation Deduction Ownership of property, What Rental Property Can Be Depreciated?, Property you own. H and r tax Rental expense, Depreciation. H and r tax Rented property, Rented property. H and r tax Section 179 deduction, Section 179 deduction. H and r tax Special depreciation allowances, Claiming the Special Depreciation Allowance Straight line method, Depreciation Methods Useful life, What Rental Property Can Be Depreciated?, Property having a determinable useful life. H and r tax Vacant rental property, Vacant rental property. H and r tax Discount, bonds and notes issued at (see Original issue discount (OID)) Dividing of expenses (see Allocation of expenses) Dwelling units Definition, Dwelling unit. H and r tax Fair rental price, Fair rental price. H and r tax Personal use of, Personal Use of Dwelling Unit (Including Vacation Home), What is a day of personal use? E Easements, Decreases to basis. H and r tax Equipment rental expense, Rental of equipment. H and r tax F Fair market value (FMV), Fair market value. H and r tax Fair rental price, Dividing Expenses, Fair rental price. H and r tax Fees Loan origination fees, Points, Settlement fees and other costs. H and r tax Points (see Points) Settlement fees and other costs, Settlement fees and other costs. H and r tax Tax return preparation fees, Legal and other professional fees. H and r tax First-year expensing, Section 179 deduction. H and r tax Form 1040 Not rented for profit income, Where to report. H and r tax Part of property rented, Renting Part of Property Rental income and expenses, Reporting Rental Income, Expenses, and Losses Schedule E, Schedule E (Form 1040) Form 1098 Mortgage interest, Form 1098, Mortgage Interest Statement. H and r tax Form 4684 Casualties and thefts, How to report. H and r tax Form 4797 Sales of business property, How to report. H and r tax Form 8582 Passive activity losses, Form 8582. H and r tax , Form 8582 not required. H and r tax Free tax services, Free help with your tax return. H and r tax G Gains and losses At-risk rules, At-Risk Rules Casualty and theft losses, Exception for Rental Real Estate With Active Participation Limits on rental losses, Form 4562. H and r tax Passive activity losses, Passive Activity Limits Rental real estate activities, Exception for Rental Real Estate With Active Participation Sale of rental property, Sale or exchange of rental property. H and r tax , How to report. H and r tax General depreciation system (GDS) (see Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS)) H Help (see Tax help) Home Main home, Main home. H and r tax Use as rental property (see Use of home) I Improvements, Table 1-1. H and r tax Examples of Improvements (see also Repairs) Assessments for local improvements, Assessments for local improvements. H and r tax Basis, Increases to basis. H and r tax , Additions or improvements. H and r tax Depreciation of rented property, Rented property. H and r tax MACRS recovery period, Additions or improvements to property. H and r tax Insurance, Types of Expenses Casualty or theft loss payments, Decreases to basis. H and r tax Change of property to rental use, Property Changed to Rental Use Fire insurance premiums, cost basis, Settlement fees and other costs. H and r tax Part of property rented, Renting Part of Property Premiums paid in advance, Insurance premiums paid in advance. H and r tax Title insurance, cost basis, Settlement fees and other costs. H and r tax Interest payments, Interest expense. H and r tax (see also Mortgages) Loan origination fees, Points Rental expenses, Types of Expenses L Land Cost basis, Separating cost of land and buildings. H and r tax Depreciation, Land. H and r tax Leases Cancellation payments, Canceling a lease. H and r tax Equipment leasing, Rental of equipment. H and r tax Limits Passive activity losses and credits, Passive Activity Limits Rental losses, Limits on Rental Losses Loans Assumption fees, Settlement fees and other costs. H and r tax Charges connected with getting or refinancing, cost basis, Settlement fees and other costs. H and r tax Low or no interest, Loans with low or no interest. H and r tax Origination fees, Points Local assessments, Assessments for local improvements. H and r tax Losses (see Gains and losses) M Missing children, photographs of, Reminders Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), MACRS Depreciation, Figuring MACRS Depreciation Under ADS Additions or improvements to property, Additions or improvements to property. H and r tax Adjusted basis, Adjusted Basis Alternative Depreciation System (ADS), MACRS Depreciation, Figuring MACRS Depreciation Under ADS Basis other than cost, Basis Other Than Cost Conventions, Conventions Cost basis, Cost Basis Depreciable basis, Basis of Depreciable Property Effective date, Depreciation Methods Excluded property, Excluded Property General Depreciation System (GDS), MACRS Depreciation, Property Classes Under GDS, Figuring Your Depreciation Deduction Nonresidential rental property, Property Classes Under GDS Property used in rental activities (Table 2-1), Table 2-1. H and r tax MACRS Recovery Periods for Property Used in Rental Activities Recovery periods, Table 2-1. H and r tax MACRS Recovery Periods for Property Used in Rental Activities, 5-, 7-, or 15-year property. H and r tax Residential rental property, Property Classes Under GDS, Residential rental property. H and r tax Special depreciation allowances, Claiming the Special Depreciation Allowance Modified adjusted gross income (MAGI), Modified adjusted gross income (MAGI). H and r tax Mortgages, Expenses paid to obtain a mortgage. H and r tax Assumption of, cost basis, Assumption of a mortgage. H and r tax Change of property to rental use, Property Changed to Rental Use End of, OID, Loan or mortgage ends. H and r tax Interest, Interest expense. H and r tax , Property Changed to Rental Use, Renting Part of Property Mortgage insurance premiums, Settlement fees and other costs. H and r tax Part of property rented, Renting Part of Property N Nonresidential real property, Property Classes Under GDS Not-for-profit activities, Duplex. H and r tax O Original issue discount (OID), Points, Loan or mortgage ends. H and r tax P Part interest Expenses, Part interest. H and r tax Income, Part interest. H and r tax Passive activity Maximum special allowance, Maximum special allowance. H and r tax Personal property Rental income from, Property or services. H and r tax Personal use of rental property, Payments added to capital account. H and r tax , Personal Use of Dwelling Unit (Including Vacation Home) (see also Property changed to rental use) Placed-in-service date, Placed in Service Points, Types of Expenses, Points, Settlement fees and other costs. H and r tax Pre-rental expenses, Pre-rental expenses. H and r tax Principal residence (see Home) Profit, property not rented for, Duplex. H and r tax Property changed to rental use, Payments added to capital account. H and r tax Basis, Basis of Property Changed to Rental Use Publications (see Tax help) R Real estate professionals, Real estate professionals. H and r tax Real estate taxes, Real estate taxes. H and r tax Real property trades or businesses, Real property trades or businesses. H and r tax Recordkeeping requirements Travel and transportation expenses, Local transportation expenses. H and r tax , Travel expenses. H and r tax Recovery periods, Property Classes Under GDS Rent, Settlement fees and other costs. H and r tax Advance rent, Advance rent. H and r tax Fair price, Fair rental price. H and r tax Rental expenses, Rental Expenses Advertising, Types of Expenses Allocation between rental and personal uses, Dividing Expenses Change of property to rental use, Property Changed to Rental Use Cleaning and maintenance, Types of Expenses Commissions, Types of Expenses Depreciation, Depreciation. H and r tax Dwelling unit used as home, Dwelling Unit Used as a Home Equipment rental, Rental of equipment. H and r tax Home, property also used as, Rental of property also used as your home. H and r tax Improvements, Table 1-1. H and r tax Examples of Improvements Insurance, Types of Expenses, Insurance premiums paid in advance. H and r tax Interest payments, Types of Expenses, Interest expense. H and r tax Local transportation expenses, Types of Expenses, Local transportation expenses. H and r tax Part of property rented, Renting Part of Property Points, Types of Expenses, Points Pre-rental expenses, Pre-rental expenses. H and r tax Rental payments, Types of Expenses Repairs, Types of Expenses, Repairs and Improvements Sale of property, Vacant while listed for sale. H and r tax Tax return preparation fees, Legal and other professional fees. H and r tax Taxes, Types of Expenses Tenant, paid by, Expenses paid by tenant. H and r tax Travel expenses, Types of Expenses Utilities, Types of Expenses Vacant rental property, Vacant rental property. H and r tax Rental income Advance rent, Advance rent. H and r tax Cancellation of lease payments, Canceling a lease. H and r tax Dwelling unit used as home, Dwelling Unit Used as a Home Lease with option to buy, Lease with option to buy. H and r tax Not rented for profit, Not Rented for Profit Part interest, Part interest. H and r tax Property received from tenant, Property or services. H and r tax Reporting, Accrual method. H and r tax , Which Forms To Use Security deposit, Security deposits. H and r tax Services received from tenant, Property or services. H and r tax Uncollected rent, Uncollected rent. H and r tax Used as home, Rental of property also used as your home. H and r tax Rental losses, Exception for Rental Real Estate With Active Participation (see also Gains and losses) (see also Passive activity) Repairs, Types of Expenses, Repairs and Improvements (see also Improvements) Assessments for maintenance, Assessments for local improvements. H and r tax Personal use of rental property exception for days used for repairs and maintenance, Days used for repairs and maintenance. H and r tax S Sale of property Expenses, Vacant while listed for sale. H and r tax Gain or loss, Sale or exchange of rental property. H and r tax , How to report. H and r tax Main home, Sale of main home used as rental property. H and r tax Section 179 deductions, Section 179 deduction. H and r tax Security deposits, Security deposits. H and r tax Settlement fees, Settlement fees and other costs. H and r tax Shared equity financing agreements, Shared equity financing agreement. H and r tax Special depreciation allowances, Claiming the Special Depreciation Allowance Spouse Material participation, Participating spouse. H and r tax Standard mileage rates, Local transportation expenses. H and r tax Surveys, Settlement fees and other costs. H and r tax T Tables and figures Improvements, examples of (Table 1-1), Table 1-1. H and r tax Examples of Improvements MACRS optional tables (Table 2-2d), Table 2-2d. H and r tax MACRS optional tables (Tables 2-2a, 2-2b, and 2-2c), Tables 2-2a, 2-2b, and 2-2c. H and r tax MACRS recovery periods for property used in rental activities (Table 2-1), Table 2-1. H and r tax MACRS Recovery Periods for Property Used in Rental Activities Tax credits Residential energy credits, effect on basis, Decreases to basis. H and r tax Tax help, How To Get Tax Help Tax return preparation fees, Legal and other professional fees. H and r tax Taxes Deduction of, Types of Expenses Local benefit taxes, Local benefit taxes. H and r tax Real estate taxes, Real estate taxes. H and r tax Transfer taxes, Settlement fees and other costs. H and r tax Theft losses, Theft. H and r tax Title insurance, Settlement fees and other costs. H and r tax Transfer taxes, Settlement fees and other costs. H and r tax Travel and transportation expenses Local transportation expenses, Types of Expenses, Local transportation expenses. H and r tax Recordkeeping, Travel expenses. H and r tax Rental expenses, Types of Expenses Standard mileage rate, Local transportation expenses. H and r tax U Uncollected rent Income, Uncollected rent. H and r tax Use of home Before or after renting, Days used as a main home before or after renting. H and r tax Change to rental use, Property Changed to Rental Use Days of personal use, What is a day of personal use? Fair rental price, Fair rental price. H and r tax Passive activity rules exception, Exception for Personal Use of Dwelling Unit Personal use as dwelling unit, Personal Use of Dwelling Unit (Including Vacation Home) Utilities, Types of Expenses, Increases to basis. H and r tax V Vacant rental property, Vacant rental property. H and r tax Vacation homes Dwelling unit, Dwelling unit. H and r tax Fair rental price, Fair rental price. H and r tax Personal use of, Personal Use of Dwelling Unit (Including Vacation Home) Valuation Fair market value, Fair market value. H and r tax Prev  Up     Home   More Online Publications